Trasformare Ufficio o Negozio in Abitazione

• Il cambio di destinazione d’uso: come funziona?
• Le categorie catastali
• Cosa fare se si acquista un ufficio e lo si intende destinare ad abitazione?
• Quali sono i passaggi da seguire?
• Quali sono i costi dell’atto di acquisto?
• Quali sono i costi del cambio di destinazione d’uso?
• Qual è la categoria catastale degli uffici o locali commerciali?
• Che differenza c’è tra categoria catastale e destinazione d’uso?
• Occorre richiedere un nuovo certificato di agibilità?

Il cambio di destinazione d’uso: come funziona?

Comprare casa è un’operazione a volte difficile: devono combinarsi differenti fattori, legati soprattutto alle esigenze dell’acquirente relative al luogo in cui intende vivere, alle caratteristiche del quartiere in cui acquistare casa, alle caratteristiche dell’immobile in particolare. Ovviamente, tutto ciò deve combaciare con le possibilità economiche dell’acquirente e con l’eventualità di ottenere un mutuo. A volte, l’acquirente trova un’occasione di un immobile che corrisponde alle proprie esigenze, ma può trattarsi di un locale che è accatastato non come abitazione ma come ufficio o locale commerciale (ovvero è un locale adibito all’esercizio di un’attività commerciale, oppure all’esercizio di una professione – ufficio). Può acquistarlo e poi trasformarlo in un’abitazione, cambiando la categoria catastale o la destinazione d’uso? Sì, ma vediamo nel dettaglio.

Le categorie catastali

Le categorie catastali sono le categorie nelle quali gli immobili sono suddivisi ed identificati dal Catasto in relazione alla destinazione d’uso, ovvero a ciò per cui viene utilizzato un determinato bene immobile. Ad esempio, la categoria A è la categoria delle abitazioni e racchiude tutti gli immobili che vengono acquistati per destinarli ad abitazione principale o secondaria per sé, per la propria famiglia o per eventuali locatari.

La categoria A è molto ampia e si suddivide in ulteriori categorie, identificate con i numeri (A1/A2/A3/A4); ognuna di queste sottocategorie rappresenta un tipo di abitazione: A1 è un’abitazione di tipo signorile; A2 è un’abitazione di tipo civile; A/3 è un’abitazione di tipo economico, A4 è un’abitazione di tipo popolare è così via. Ovviamente, la categoria A1 è quella più costosa, dunque la categoria ha come scopo anche quello di identificare il valore di un determinato immobile.

Qual è la categoria catastale degli uffici o locali commerciali?

La categoria relativa agli uffici è la A10, quindi fa parte del gruppo A ed è relativo ad immobili da utilizzare per esercizio di attività professionali (studio medico, studio legale, studio notarile).  Per i locali commerciali, invece, c’è ancora un’altra categoria che è la C1, in cui sono ricompresi i locali destinati ad attività di vendita o rivendita prodotti ( il c.d. negozio).

Che differenza c’è tra categoria catastale e destinazione d’uso?

Le categorie catastali, che sommariamente abbiamo elencato poc’anzi, rappresentano delle categorie in cui vengono classificati gli immobili; le destinazioni d’uso analizzano prettamente gli scopi e l’utilizzo che viene fatto dell’immobile. Infatti, passando da ufficio ad abitazione, si rimane nell’ambito della categoria A, ma cambia la destinazione d’uso, essendo l’ufficio classificato come A10 (uso professionale) e l’abitazione A1/A3 (uso abitativo residenziale).

Cosa fare se si acquista un ufficio e lo si intende destinare ad abitazione?

Se la volontà di trasformare l’ufficio in abitazione sorge sin dal momento della compravendita, è necessario che l’acquirente, con l’aiuto del Notaio e di un esperto tecnico geometra o ingegnere di fiducia, valuti lo stato dell’immobile per capire se, successivamente alla vendita, sia possibile effettuare i lavori di ristrutturazione necessari per trasformare l’ufficio in abitazione e modificare la categoria catastale. Ovviamente, sarebbe preferibile acquistarlo già come abitazione, ma spesso il venditore mette in vendita il proprio ufficio e non intende accollarsi la spesa del cambio di destinazione per rendere più appetibile l’immobile, pertanto deve provvedervi l’acquirente. Inoltre, può capitare che lo stesso acquirente acquisti l’ufficio per destinarlo come tale e poi successivamente decida di stabilirvi la propria abitazione.

Quali sono i passaggi da seguire?

La prima valutazione da fare è quella relativa alla possibile fattibilità dell’operazione a seconda del piano regolatore di zona, che deve consentire la variazione. Ciò rappresenta il c.d. studio di fattibilità, dove il cambio deve divenire conforme ai requisiti igienico sanitari previsti per una abitazione. Inoltre, qualora si constati la possibilità di effettuare il cambio sulla carta, occorre verificare i lavori da eseguire. Di solito, per effettuare una trasformazione in abitazione, occorre fare dei lavori edilizi che necessitano di permesso di costruire (ai sensi del TU edilizia 380/2001) È necessario, quindi, che venga rilasciato un titolo edilizio abilitativo alla ristrutturazione. Oltre al titolo edilizio, occorrerà successivamente una variazione catastale, richiesta al fine di adeguare anche catastalmente il nuovo immobile che, passando da ufficio ad abitazione, ottiene una nuova rendita catastale.

Occorre richiedere un nuovo certificato di agibilità?

Sì, essendo l’immobile non più ufficio, ma abitazione, in seguito alla detta procedura occorrerà richiedere la nuova agibilità dell’immobile, fondamentale anche qualora il soggetto successivamente all’acquisto intenda rivendere il bene. In quel caso il certificato andrà portato dal Notaio per la validità dell’atto.

Quali sono i costi dell’atto di acquisto?

Se consideriamo l’operazione a partire dall’acquisto dell’ufficio, occorre versare l’imposta di registro che cambia a seconda che l’acquisto sia da privato o da impresa costruttrice. Per acquistare un ufficio da privato, occorre versare l’imposta di registro al 9% calcolato non sul valore catastale ma sul prezzo pattuito e dichiarato in atto dalle parti, oltre all’imposta ipotecaria e catastale pari a 50 euro cadauno. Se invece si acquista da impresa costruttrice che ha costruito l’immobile o ristrutturato e la vendita si conclude entro 4 anni, l’imposta è nella misura fissa di 200 euro.

Quali sono i costi del cambio di destinazione d’uso?

Per effettuare il cambio di destinazione d’uso occorre sostenere alcuni costi che ora elencheremo. In primo luogo, occorre considerare l’ipotesi del cambio destinazione d’uso con opere. In questo caso, devono mettersi in conto le spese per i lavori di ristrutturazione, le spese per l’intervento di vari professionisti quali geometra o ingegnere, le spese fiscali relative all’eventuale permesso di costruire (o SCIA in sostituzione del permesso di costruire) in caso di cambio di destinazione d’uso con opere.

I costi del permesso di costruire variano a seconda dei lavori da svolgere, e sono i c.d. oneri di urbanizzazione e contributi di costruzione,  calcolati in relazione al costo di costruzione, maggiorato in relazione alle classi di edificio.