Acquisto casa dai genitori: a cosa fare attenzione

• Comprare casa dei genitori rispettando il giusto prezzo
• Quali rischi si corrono se non si rispetta il giusto prezzo quando si compra la casa dei propri genitori?
• Frode dei creditori: un rischio da non correre quando si acquista casa dei genitori
• Come fare in modo che l’acquisto della casa dei propri genitori avvenga al giusto prezzo?
• Come capire se l’acquisto della casa dei genitori può essere impugnato dai creditori?

Comprare casa dei genitori rispettando il giusto prezzo

Quante volte ci si è chiesti se è possibile comprare casa dai propri genitori o se vi sia qualche tipo di divieto imposto dalla legge?

Ebbene l’ordinamento italiano consente di disporre come si desidera del proprio patrimonio, il che comporta la possibilità, senza alcun tipo di divieto, di stipulare un atto di compravendita di immobili tra genitore e figlio.

Tuttavia può sembrare insolito che un genitore decida di prendere del denaro dai propri figli, essendo una consuetudine quella di dare dei soldi ai figli per consentire loro di comprare una casa e non quella di riceverne dagli stessi per liberarsi della propria abitazione.

Ma anche se insolita, tale operazione non è illecita! Ciò che conta è che avvenga nel rispetto della legge ed al giusto prezzo, non dovendosi trattare di una vendita fittizia, o che desti sospetti in quanto il prezzo di vendita non sia quello di mercato e non tenga conto della media per gli immobili delle stesse dimensioni che si trovano nella stessa zona. Per tale motivo il primo limite da rispettare quando si conclude un atto di compravendita dal Notaio che riguarda la casa dei propri genitori è proprio quello del prezzo di mercato dell’immobile.

Come fare in modo che l’acquisto della casa dei propri genitori avvenga al giusto prezzo?

Ebbene, per fare si che l’acquisto sia regolare e la compravendita effettiva e reale è necessario che sia rispettato il giusto prezzo, il che significa che la vendita deve avvenire tramite atto pubblico e secondo quello che è il prezzo praticato nella zona dove è ubicata la casa per immobili di pari dimensione e valore.

Volendo fare un esempio che possa chiarire il tutto è da ritenere regolare la vendita quando il genitore trasferisce al proprio figlio la sua casa per euro 250.000, quando questa vale 270.000 euro, infatti questo scostamento di valore non inficia in alcun modo sul passaggio di proprietà, perché molto vicino a quello che è il prezzo di mercato dell’abitazione.

Viceversa, se l’immobile è valutato per euro 270.000 ed il genitore decide di fissare il prezzo che il figlio deve corrispondere in euro 20.000 non solo non verrebbe rispettato il giusto prezzo, ma tale trasferimento di proprietà celerebbe in atto di donazione.

Nello specifico si tratterebbe di una vendita simulata che avrebbe il solo fine di aggirare le tasse sulla donazione o quelle previste per la compravendita di un immobile, le quali sono commisurate al prezzo di vendita dichiarato.

Quali rischi si corrono se non si rispetta il giusto prezzo quando si compra la casa dei propri genitori?

Effettuare una vendita simulata che nasconde un atto di donazione può essere un bel problema, difatti se si decide di acquistare la casa dei propri genitori ad un prezzo che si discosta di molta da quello di mercato, l’atto può essere impugnato e si potrebbe finire per vedere revocata la compravendita, non ottenendo la proprietà dell’immobile.

Un’ulteriore rischio è rappresentato dalla lesione della legittima, infatti, nell’ipotesi in cui il genitore decida di trasferire la proprietà della propria casa ad uno solo dei suoi figli ad un prezzo irrisorio, ciò qualificherebbe l’atto come una donazione, quindi sottoponibile a riduzione di legittima da parte degli altri figli che non hanno beneficiato del trasferimento e che sono quindi pretermessi.

In tale fattispecie i figli esclusi dalla donazione della casa dei genitori possono esercitare l’azione di riduzione ed ottenere quanto loro spettante per legge,che può significare tanto la corresponsione di una somma di denaro ciascuno da parte del figlio che ha ricevuto in donazione la casa, quanto una quota dell’immobile medesimo fino alla concorrenza della quota di legittima.

In questo caso il figlio che voleva avere la casa dei genitori vedrebbe sfumare tale possibilità, per questo motivo è importante che il passaggio di proprietà avvenga nel rispetto delle norme di legge e ad un prezzo congruo cosicché non nasconda una donazione e non possa essere impugnato dagli altri legittimari, a meno che il genitore non disponga di altri immobili di pari valore da attribuire a ciascuno dei suoi figli, solo in questo modo l’atto di cessione potrebbe dirsi inattaccabile.

Frode dei creditori: un rischio da non correre quando si acquista casa dei genitori

Non è un caso che la compravendita della casa dei genitori sia finalizzata ad evitare la sottoposizione ad esecuzione forzata da parte dei creditori di questi ultimi, proprio per tale motivo quando chi vende è un debitore vanno rispettate più condizioni.

Oltre a doversi trattare di una compravendita vendita effettiva e reale, e quindi non simulata, ed alla necessità che il prezzo sia equo, è bene che sussista anche la buona fede di chi compra.

Ma bisogna fare una distinzione! Se il figlio acquista dal genitore la casa di quest’ultimo, corrispondendo il prezzo di vendita, trattandosi di un atto oneroso è sufficiente che il compratore sia in buona fede e che il prezzo sia congruo a quello di mercato.

Quando l’atto che determina il passaggio di proprietà dell’immobile dal genitore al figlio avviene a titolo gratuito, non rileva la buona o mala fede del compratore, dovendosi guardate unicamente alle ragioni che hanno spinto il genitore a liberarsi dell’immobile. Pertanto, rilevano sia le eventuali ragioni di carattere fraudolento da parte del venditore oltre alla situazione patrimoniale del genitore che vende la propria casa.

Come capire se l’acquisto della casa dei genitori può essere impugnato dai creditori?

Per capire se l’acquisto comporta una frode bisogna fare una distinzione, se, ad esempio, il genitore che vuole dare a prezzo irrisorio la casa al figlio possiede più immobili, può liberamente darne uno a quest’ultimo, senza doverne giustificare in alcun modo la scelta e tale atto non potrà essere tacciato di essere compiuto in frode ai propri creditori, i quali potranno agevolmente soddisfarsi sui restanti immobili.

È diverso il caso in cui il figlio stia acquistando l’unico immobile di proprietà del genitore, in questo caso il passaggio di proprietà ad un prezzo irrisorio può essere riconducibile ad un atto che froda i creditori del genitore debitore.