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Notaio acquisto casa, prezzo inferiore rispetto a valore

Acquisto a un prezzo inferiore al valore reale

Acquistare una casa per un prezzo inferiore al suo valore dal notaioPotrebbe accadere che due soggetti si rechino dal Notaio e manifestino la volontà di stipulare un atto di acquisto avente ad oggetto un qualsiasi bene immobile (una casa, un box auto, un terreno), prevedendo un corrispettivo irrisorio.

Ad esempio, si potrebbe ipotizzare una compravendita di una prima casa il cui valore di mercato e commerciale è di euro 400.000 euro, mentre il venditore dichiara di richiedere solo 100.000 euro.

È possibile stipulare un atto del genere? Ed è possibile definirlo compravendita?

Ebbene, occorre analizzare la situazione, in quanto se da una parte è vero che le parti private possano decidere ciò che ritengono più opportuno e giusto per loro stesse (ciascuno è libero di vendere o donare i propri beni), non è lo stesso per il rogito notarile. La volontà deve tramutarsi in legge e quindi il Notaio è tenuto a fare rispettare le norme, adeguando a queste la volontà delle parti.

Il colloquio con il Notaio

Quando vi sono situazioni di questo tipo, è di fondamentale importanza il colloquio del Notaio per poter rispettare tutte le normative vigenti al momento dell'atto.

Le parti devono comunicare al Notaio cosa intendono realizzare affinché gli venga esposta la modalità contrattuale più idonea al caso concreto. In un caso come quello dell’acquisto di un bene per un prezzo inferiore, il Notaio deve chiedere alle parti se intendano realizzare una compravendita o una donazione. Occorre indagare l’eventuale intento liberale, ovvero l’intento di attribuire un bene e realizzare un trasferimento anche in parte a titolo di donazione. È evidente che se il venditore cede una casa che vale molto per un prezzo irrisorio, sebbene parli di compravendita, sta realizzando l’intento liberale.

Differenza tra vendita e donazione

La differenza non è di poco conto. I due atti si differenziano sia a livello formale che sostanziale, oltre che a livello fiscale. Se l’intenzione è quella di realizzare un intento liberale, le parti devono espressamente dichiararlo in atto, con tutto ciò che ne consegue in termini di rogito.

La donazione non solo ha una maggiore formalità, deve essere rogitata con due testimoni, non prevede corrispettivo; essa è legata al sistema delle successioni ereditarie, in quanto l’oggetto della donazione, salvo dispensa espressa, andrà a costituire una sorta di anticipo della successione. Il futuro erede dovrà, infatti, imputare ciò che ha ricevuto alla massa ereditaria, al momento dell’apertura della successione. Ciò ovviamente non avviene in caso di compravendita.

Quali problemi determina la donazione?

In caso di rivendita del bene ricevuto in donazione, si potrebbero avere problemi ad avere un mutuo, in quanto la donazione può essere impugnata dagli altri eredi del donante.

Una possibile soluzione dal Notaio

A titolo generale e indicativo: se, in seguito ai colloqui, le parti continuano a confermare di volere realizzare un atto di questo tipo, ovvero acquistare un bene per un prezzo irrisorio e di gran lunga minore, allora il notaio potrebbe adeguarsi alla loro volontà. Per poterlo fare potrebbe, non ricorrere però né alla compravendita tipica, né alla donazione tipica, ma potrebbe stipulare il cosiddetto contratto misto. Nel dettaglio si tratta del contratto di vendita mista a donazione (spesso definito tecnicamente negozium mixtum cum donatione).

Si tratta di un contratto con il quale le parti perseguono sia l’intento oneroso della compravendita, limitatamente a quella parte di prezzo che viene pagata, e sia l’intento di donazione. Infatti, se l’acquirente paga come nell’esempio solo 100.000 euro, in maniera indiretta il venditore gli ha donato una parte di immobile, corrispondente ai restanti 300.000 euro. In sostanza si realizza una donazione indiretta. Data la complessità di questo argomento si ricorda che è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per capire come è meglio procedere nel pieno rispetto di tutte le normative vigenti per poter stipulare un atto con le caratteristiche di cui si necessita.

La donazione indiretta

Un atto di questo tipo realizza quella che viene definita donazione indiretta, almeno in parte. Si tratta di un contratto che formalmente non è una donazione ma che nell’intento delle parti realizza anche un fine liberale. Nel caso di specie, il venditore non intende fare una vera e propria donazione all’acquirente, perché la cessione della casa non è totalmente gratuita.

Si intende, tuttavia, attribuire gratuitamente una parte del valore della casa, per cui si realizza indirettamente una donazione, seppur realizzando un rogito che donazione non è. Nell’atto il Notaio avrà cura di inserire tutte le clausole che sono richieste dalla legge per una compravendita, i dati identificativi, i certificati urbanistici e catastali. Il prezzo che viene corrisposto dall’acquirente segue le stesse modalità del prezzo della compravendita. L’elemento fondamentale è l’intento liberale che deve risultare espressamente.

Come si manifesta in atto questo intento liberale?

Il venditore deve dichiarare espressamente, e l’acquirente accettare, che si intende attribuire gratuitamente una parte di casa a fini donativi, mentre per la parte corrispondente al prezzo a fini onerosi. Deve risultare espressamente la volontà del venditore di esimere l’acquirente dal pagare una parte di prezzo.

Evitare la simulazione

Se le parti non dichiarassero espressamente questo intento donativo in atto, si rischierebbe di realizzare un atto poi soggetto a simulazione. La simulazione si ha quando le parti vanno dal Notaio a rogitare un atto per poi volerne realizzare intimamente un atto. Ad esempio, stipulare una compravendita che cela una donazione. Questo non si può fare, ed è per questo che il Notaio svolge un ruolo di fondamentale importanza nella fase delle trattazioni preliminari. Egli deve indagare a fondo la volontà delle parti, affinché ciò che risulta dal rogito sia perfettamente corrispondente a ciò che le parti intendono realizzare. Per cui se in parte è una donazione, ciò va dichiarato nell’atto. Realizzando una donazione indiretta, non si applicano le regole formali della donazione ( ad esempio non sono necessari i testimoni, anche se il Notaio può ugualmente prevederli); si applicano, invece, le regole sostanziali, per cui anche l’oggetto della donazione indiretta sarà soggetta alle norme in tema di anticipo delle successioni ereditarie.

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