Comprare casa a un prezzo inferiore al valore, cosa succede
- Acquisto a un prezzo inferiore al valore reale
- Il colloquio con il notaio
- Differenza tra vendita e donazione
- Una possibile soluzione dal notaio
- La donazione indiretta
- Quattro domande prima di firmare a un prezzo di favore
Acquisto a un prezzo inferiore al valore reale
Potrebbe accadere che due soggetti si rechino dal Notaio e manifestino la volontà di stipulare un atto di acquisto avente ad oggetto un qualsiasi bene immobile (una casa, un box auto, un terreno), prevedendo un corrispettivo irrisorio.
Pensiamo ai genitori che vendono al figlio l’appartamento in cui vivrà con la sua famiglia, chiedendogli molto meno di quanto varrebbe sul mercato: per chi compra è un aiuto, ma anche una scelta che ha conseguenze nella futura successione.
Ad esempio, si potrebbe ipotizzare una compravendita di una prima casa il cui valore di mercato e commerciale è di 400.000 euro, mentre il venditore dichiara di richiedere solo 100.000 euro.
È possibile stipulare un atto del genere? Ed è possibile definirlo compravendita?
Ebbene, occorre analizzare la situazione, in quanto se da una parte è vero che le parti private possano decidere ciò che ritengono più opportuno e giusto per loro stesse (ciascuno è libero di vendere o donare i propri beni), non è lo stesso per il rogito notarile. La volontà deve tradursi in un atto conforme alla legge: per questo la legge notarile affida al Notaio il compito di indagare la volontà delle parti e di adeguarla alle norme.
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Il colloquio con il Notaio
Quando vi sono situazioni di questo tipo, è di fondamentale importanza il colloquio del Notaio per poter rispettare tutte le normative vigenti al momento dell'atto.
Le parti devono comunicare al Notaio cosa intendono realizzare affinché gli venga esposta la modalità contrattuale più idonea al caso concreto. In un caso come quello dell’acquisto di un bene per un prezzo inferiore, il Notaio, di norma, chiede alle parti se intendano realizzare una compravendita o una donazione. Occorre indagare l’eventuale intento liberale, ovvero l’intento di attribuire un bene e realizzare un trasferimento anche in parte a titolo di donazione. Se il venditore cede consapevolmente una casa che vale molto per un prezzo molto più basso, allo scopo di arricchire chi compra, sebbene parli di compravendita sta realizzando anche un intento liberale. Uno sconto, da solo, non basta: per la Cassazione serve una differenza significativa, voluta per avvantaggiare l’acquirente (sentenza n. 10614 del 2016).
Differenza tra vendita e donazione
La differenza non è di poco conto. I due atti si differenziano sia a livello formale che sostanziale, oltre che a livello fiscale. Se l’intenzione è quella di realizzare un intento liberale, è buona norma che le parti lo dichiarino in atto, con tutto ciò che ne consegue in termini di rogito.
La donazione non solo ha una maggiore formalità, deve essere rogitata con due testimoni, non prevede corrispettivo; essa è legata al sistema delle successioni ereditarie, in quanto l’oggetto della donazione, salvo dispensa espressa, andrà a costituire una sorta di anticipo della successione. Il figlio, il discendente o il coniuge che l’ha ricevuta dovrà, infatti, conferirla alla massa ereditaria al momento dell’apertura della successione (art. 737 del Codice Civile ). Ciò ovviamente non avviene in caso di compravendita.
Quali problemi determina la donazione?
In caso di rivendita del bene ricevuto in donazione, in passato chi comprava poteva avere problemi ad avere un mutuo, perché i legittimari del donante, cioè gli eredi a cui la legge riserva una quota, potevano chiedere la restituzione della casa anche a chi l’aveva comprata. Dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha cambiato le regole: di norma la riduzione della donazione non pregiudica più chi compra a titolo oneroso, salvo alcuni casi transitori spiegati nella pagina sui rischi di comprare una casa che arriva da una donazione.
Una possibile soluzione dal Notaio
A titolo generale e indicativo: se, in seguito ai colloqui, le parti continuano a confermare di volere realizzare un atto di questo tipo, ovvero acquistare un bene per un prezzo irrisorio e di gran lunga minore, allora il notaio potrebbe adeguarsi alla loro volontà. Per poterlo fare potrebbe, non ricorrere però né alla compravendita tipica, né alla donazione tipica, ma potrebbe stipulare il cosiddetto contratto misto. Nel dettaglio si tratta del contratto di vendita mista a donazione (spesso definito tecnicamente negotium mixtum cum donatione).
Si tratta di un contratto con il quale le parti perseguono sia l’intento oneroso della compravendita, limitatamente a quella parte di prezzo che viene pagata, e sia l’intento di donazione. Infatti, se l’acquirente paga come nell’esempio solo 100.000 euro, in maniera indiretta il venditore gli ha donato una parte di immobile, corrispondente ai restanti 300.000 euro. In sostanza si realizza una donazione indiretta. Data la complessità di questo argomento si ricorda che è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per capire come è meglio procedere nel pieno rispetto di tutte le normative vigenti per poter stipulare un atto con le caratteristiche di cui si necessita.
Le tre strade a confronto, in modo semplificato:
| Vendita | Donazione | Vendita mista a donazione | |
|---|---|---|---|
| Prezzo | Pagato per intero | Nessuno | Pagato in parte |
| Forma | Atto notarile, di norma senza testimoni | Atto pubblico con due testimoni | Quella della vendita |
| Conta nella successione di chi dà la casa | No | Sì | Sì, per la parte donata |
Anche i costi cambiano a seconda della strada scelta: si possono conoscere prima chiedendo un preventivo con prezzo e valore della casa, e le risposte dei notai arrivano in genere in poche ore.
La donazione indiretta
Un atto di questo tipo realizza quella che viene definita donazione indiretta, almeno in parte. Si tratta di un contratto che formalmente non è una donazione ma che nell’intento delle parti realizza anche un fine liberale. Nel caso di specie, il venditore non intende fare una vera e propria donazione all’acquirente, perché la cessione della casa non è totalmente gratuita.
Si intende, tuttavia, attribuire gratuitamente una parte del valore della casa, per cui si realizza indirettamente una donazione, seppur realizzando un rogito che donazione non è. Nell’atto, di norma, si inseriscono tutte le clausole che sono richieste dalla legge per una compravendita, i dati identificativi, i certificati urbanistici e catastali. Il prezzo che viene corrisposto dall’acquirente segue le stesse modalità del prezzo della compravendita. L’elemento fondamentale è l’intento liberale, che è buona norma far risultare espressamente.
Come si manifesta in atto questo intento liberale?
Di norma il venditore dichiara, e l’acquirente accetta, che si intende attribuire gratuitamente una parte del valore della casa a fini donativi, mentre per la parte corrispondente al prezzo a fini onerosi. Così risulta chiaramente la volontà del venditore di esimere l’acquirente dal pagare una parte di prezzo.
Evitare la simulazione
Diverso è il caso in cui nell’atto si dichiari un prezzo che poi non viene pagato, o viene restituito: lì si rischierebbe di realizzare un atto poi soggetto a simulazione. La simulazione si ha quando le parti vanno dal Notaio a rogitare un atto per poi volerne realizzare intimamente un altro. Ad esempio, stipulare una compravendita che cela una donazione. Questo non si può fare: la donazione nascosta, se non ha la forma della donazione con i due testimoni, è nulla, e la nullità può essere fatta valere anche a distanza di anni. È per questo che il Notaio svolge un ruolo di fondamentale importanza nella fase delle trattative preliminari: indagare a fondo la volontà delle parti serve proprio a far sì che ciò che risulta dal rogito sia perfettamente corrispondente a ciò che le parti intendono realizzare. Per cui se in parte è una donazione, è buona norma dichiararlo nell’atto. Realizzando una donazione indiretta, non si applicano le regole formali della donazione (ad esempio non sono necessari i testimoni, anche se il Notaio può ugualmente prevederli); si applicano, invece, le regole sostanziali, per cui anche l’oggetto della donazione indiretta sarà soggetta alle norme in tema di anticipo delle successioni ereditarie.
Quattro domande prima di firmare a un prezzo di favore
I miei genitori mi vendono casa a metà prezzo: cosa cambia per i miei fratelli?
Se lo sconto è voluto per farti un regalo, la differenza è una donazione indiretta: alla morte dei genitori, di norma, va conferita nella loro successione insieme alle altre donazioni, salvo che ti abbiano dispensato. Diverso è il caso dei genitori che ti danno i soldi per comprare casa da altri, spiegato nella pagina sull’acquisto con il denaro dei genitori.
Comprando sotto prezzo si pagano meno imposte?
Di solito no. Se si compra una casa da un privato come persona fisica, con il prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale, qualunque sia il prezzo; senza, l’Agenzia delle Entrate può accertare il valore di mercato. Come venga tassata la parte donata è buona norma farselo indicare dal notaio prima del rogito.
Potrò rivendere senza problemi la casa comprata sotto prezzo dai genitori?
Di norma sì: con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, la riduzione delle donazioni non pregiudica chi compra a titolo oneroso. La parte donata conta però nella successione dei genitori, e i fratelli che si ritenessero lesi potrebbero far valere i loro diritti nei tuoi confronti. È buona norma parlarne con il notaio già prima del rogito.
Se chi vende ha debiti, i creditori possono contestare la vendita sotto prezzo?
Possono provarci con l’azione revocatoria (art. 2901 del Codice Civile ), se l’atto riduce le garanzie del loro credito. Per gli atti a titolo oneroso devono dimostrare anche che chi compra conosceva il danno, e un prezzo molto basso può essere un indizio: per questo, se chi vende ha debiti, è buona norma parlarne con il notaio prima del compromesso.
