Il Notaio per la compravendita dei diritti edificatori

• Che cosa si intende con compravendita dei diritti edificatori? è obbligatorio l’intervento del notaio per la compravendita dei diritti edificatori?
• Compravendita dei diritti edificatori: la riforma del 2011 e il ricorso al notaio
• Compravendita dei diritti edificatori: le caratteristiche del fondo cedente e l’iter
• Compravendita dei diritti edificatori: quanto costa?

Che cosa si intende con compravendita dei diritti edificatori? È obbligatorio l’intervento del Notaio per la compravendita dei diritti edificatori?

La compravendita dei diritti edificatori, nota anche come cessione di cubatura è una prassi applicata da molto tempo.

In cosa consiste? Nella possibilità per il proprietario di un fondo di cedere ad un altro proprietario una parte della cubatura per edificare disponibile. A cosa serve? Serve a consentire al titolare il fondo cha acquista questa cubatura a realizzare un immobile di maggiori dimensioni rispetto a quelle che gli avrebbe consentito l’utilizzo della sola cubatura disponibile sul suo fondo.

Gli strumenti urbanistici di ogni Comune stabiliscono infatti un rapporto tra l’ampiezza del terreno, espressa in metri quadri e la quantità di metri cubi che possono essere edificati.

Da cosa dipende questo rapporto? Principalmente dalla zona in cui il terreno si trova. Ogni comune ha infatti un piano regolatore di zona che individua questo rapporto. Il piano regolatore prevede infatti la zonizzazione del territorio, cioè l’individuazione di aree omogenee a cui sono attribuite specifiche funzioni, per esempio residenziale, industriale, agricola.

Compravendita dei diritti edificatori: la riforma del 2011 e il ricorso al Notaio

Come dicevamo la prassi della cessione dei diritti edificatori c’è da molto e veniva risolta anche con scritture privati o altri accordi, come il contratto di costituzione di servitù. La riforma del 2011 ha messo un punto fermo: la legge 70/2011 ha introdotto il comma 2-bis art. 2643 del Codice Civile affermando che tra gli atti soggetti a trascrizione vi sono anche i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori.

Significa che questi diritti diventano di fatto oggetto di una compravendita che richiede l’intervento del Notaio.

Compravendita dei diritti edificatori: le caratteristiche del fondo cedente e l’iter

In primo luogo occorre osservare che i due fondi, quello che cede il diritto e quello che lo acquista devono essere omogenei, cioè appartenere alla stessa “zona” del piano regolatore, devono inoltre essere contigui, non necessariamente adiacenti, ma significativamente vicini, inoltre il terreno cedente non deve aver già utilizzato la propria intera cubatura e deve essere provvisto del certificato di destinazione urbanistica

Il Notaio incaricato della compravendita compirà dunque queste verifiche e poi potrà procedere.

La compravendita di diritti edificatori può avvenire con tre “tecniche”: la tecnica del “decollo”, del “volo” e dell’ “atterraggio”. Si parla di decollo quando il proprietario di un fondo chiede di acquistare la cubatura di un altro come “investimento”, con l’obiettivo di realizzare un guadagno con una seconda vendita. Si definisce cessione in volo quando l’acquisto avviene prima che il suo acquirente possa utilizzarla, prima per esempio, dell’ottenimento del permesso a costruire. Ed infine si dice in atterraggio quando l’acquirente acquista i diritti edificatori dopo la richiesta del permesso a costruire.

Compravendita dei diritti edificatori: quanto costa?

È difficile stabilire il costo dei diritti edificatori, molto dipende dalla zona in cui ci si trova. In linea generale si stima che i diritti edificatori possano essere stimatati tra il 50 e l’80% del costo del metro quadro del terreno. L’onorario del Notaio varia invece in base alle esigenze, alla complessità dell’atto, e ad altri parametri, come sappiamo non esiste infatti un listo prezzi del Notaio. Le imposte invece sono stabilite nel 9% del valore catastale per l’imposta di registro e in 50 euro cadauno per imposta catastale e ipotecaria.