Notaio acquisto volumetria attraverso atto di cessione volumetria o trasferimento cubatura

• Notaio: cos’è la cessione di volumetria?
• Perchè si ricorre al negozio di cessione di volumetria?
• Cosa accade al fondo cedente?
• Come si effettua un negozio di cessione della volumetria?
• Chi si reca dinanzi al notaio?
• La cessione di cubatura è un negozio a titolo gratuito od oneroso?
• Quanto costa il notaio per la stipula di un accordo col quale si trasferisce la volumetria?

Notaio: cos’è la cessione di volumetria?

La cessione di volumetria (anche detta “trasferimento di cubature” o “trasferimento di volumetria”) sono accordi negoziali fra i privati coi quali il proprietario di un’area trasferisce al proprietario di un’area adiacente, totalmente o anche solo parzialmente, la potenzialità edificatoria del proprio terreno, il quale diviene in tutto o in pare inedificabile.

Perchè si ricorre al negozio di cessione di volumetria?

Facciamo un esempio: Tizio, proprietario di un fabbricato rustico con pertinenziale terreno, ha deciso di ampliare la costruzione ma, sfortunatamente, ha già sfruttato tutta la cubatura ricavabile dal suo terreno. Caio, proprietario del fondo finitimo, potrebbe cederla, avendone la disponibilità.

La ratio dell’istituto risiede nella possibilità, da parte del proprietario cessionario, di incrementare la cubatura di spettanza del proprio terreno cosicchè possa ottenere dal Comune ove i due terreni si trovano, una concessione per costruire un edificio ( o anche solo ampliarlo) di volume maggiore di quello che potrebbe realizzare.

Cosa accade al fondo cedente?

Il fondo di cui si cede la potenzialità edificatoria diviene, totalmente o parzialmente, inedificabile. Per inedificabilità si deve intendere non soltanto l’impossibilità a costruire sull’area ma anche l’impossibilità che la medesima area possa essere considerata nuovamente ai fini del calcolo della volumetria per il rilascio di un nuovo titolo edilizio da parte del Comune territorialmente competente.

Come si effettua un negozio di cessione della volumetria?

Sebbene la giurisprudenza amministrativa si sia più volte pronunciata in ordine alla non necessarietà dell’accordo fra privati stipulato innanzi ad un notaio poichè la cessione di cubature si realizzerebbe per effetto del solo titolo edilizio maggiorato, la prassi depone a favore della necessità di un negozio privato soggetto a trascrizione nei Registri Immobiliari.

Cosa occorre?

L’effetto traslativo della cessione di volumetria è solo il risultato ultimo di una combinazione di due distinti atti fra loro strettamente interconnessi. Al primo atto di natura privatistica che, come detto, deve pacificamente stipularsi dinanzi ad un notaio e col quale i proprietari volontariamente limitano la potenzialità edificatoria di un terreno in favore di un altro, segue il secondo atto, di natura pubblica, consistente in un provvedimento amministrativo col quale il Comune autorizza la realizzazione su uno dei terreni di un fabbricato (o l’ampliamento di uno preesistente) di cubatura maggiorata. Il rilascio di una concessione edilizia maggiorata, dunque, assurge a condicio iuris del negozio stesso.

Quali sono gli effetti?

La legge 12 luglio 2011, n. 106, modificando l’art. 2643 c.c., ha introdotto il numero 2 bis in forza del quale sono soggetti a trascrizione I contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale.

È evidente che il legislatore, con tale novella, abbia voluto garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori e, contestualmente, abbia inteso tipizzare uno schema contrattuale che nella prassi sta riscuotendo notevole successo.

Ci sono condizioni cui è subordinata la validità del negozio di trasferimento della volumetria?

La cessione dei diritti è realizzabile soltanto fra suoli ubicati all’interno della stessa zona urbanistica e collegati fra di loro affinchè formino funzionalmente un unico lotto. Non è richiesta la continuità fra essi ma è necessario che ambedue rientrino in una zona dotata dalle stesse caratteristiche.

Può parlarsi di cessione qualora il proprietario dei due fondi sia lo stesso?

Facciamo un esempio: se una persona è proprietaria di due fondi edificabili fra loro contigui ed intende realizzare un fabbricato soltanto su uno di essi sfruttando, però, la capacità edificatoria scaturente anche dal terreno sul quale non si intende costruire, può farlo? La risposta è certamente positiva ed è ugualmente necessaria la stipula di un atto notarile. L’esigenza, infatti, di garantire ai terzi la piena conoscibilità della situazione giuridica dei terreni edificabili rende necessaria la stipula di un atto di asservimento unilaterale col quale il proprietario si obbliga a non costruire sull’altro suolo di cui è pieno proprietario.

Chi si reca dinanzi al notaio?

Nella ipotesi in cui si tratti di un atto di asservimento unilaterale è il solo proprietario dei due fondi a doversi recare dal notaio per la stipula dell’atto. Al contrario, se trattasi di un negozio di cessione della cubatura, occorre che siano presenti entrambi i proprietari dei due fondi affinchè possano esprimere il consenso all’operazione. In entrambi i casi, l’atto pubblico, dopp aver effettuato tutti gli adempimenti richiesti dalla legge (trascrizione e registrazione) deve essere presentato ai competenti uffici comunali affinchè addivengano al rilascio del titolo abilitativo edilizio maggiorato.

La cessione di cubatura è un negozio a titolo gratuito od oneroso?

La risposta è: dipende! Infatti, la scelta di monetizzare tale tipologia di cessione è soltanto rimessa alla volontà delle parti. Questi possono decidere di determinare un corrispettivo per il trasferimento, ovvero, cederlo gratuitamente. Qualora, tuttavia, venga previsto un corrispettivo, esso deve essere precisato in atto e ivi devono essere analiticamente specificate le modalità di pagamento, in ottemperanza al combinato disposto fra la normativa antiriciclaggio e la c.d. Legge Bersani.

Qual è il ruolo del notaio?

In ogni caso, la stipula dell’accordo di cessione della cubatura deve avvenire per atto pubblico ricevuto dal notaio poichè soggetto a trascrizione ai sensi dell’art. 2643, n. 2-bis, c.c.

Quanto costa il notaio per la stipula di un accordo col quale si trasferisce la volumetria?

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