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ACQUISTO DIRITTI EDIFICATORI O CUBATURA DAL NOTAIO

Diritti edificatori: di cosa si tratta?

acquistare diritti edificatori o di cubatura dal notaioQuando si parla di diritti edificatori si fa riferimento al diritto di edificare su un determinato terreno di propria proprietà, in base a quanto prevedono gli strumenti urbanistici del Comune di riferimento. La questione riguarda l’atto notarile con il quale, fin dal passato e anche prima della riforma del 2011 che ha disciplinato la materia, si prevede la cosiddetta cessione di cubatura.

Si tratta di un accordo tra due proprietari di terreni contigui tra loro con il quale il proprietario di uno dei due terreni cede all’altro una parte della propria cubatura per edificare, o per edificare per una quota maggiore rispetto a quella concessa. Ma cos’è la cubatura? Bisogna pensare che in ogni Comune vi è un piano regolatore di zona, ovvero un piano urbanistico che stabilisce quanto, come e dove si può costruire all’interno del territorio di riferimento del Comune.

Pertanto, ad ogni terreno e rispettivo proprietario è attribuita una determinata capacità edificatoria. Ad esempio, su un determinato terreno si può costruire un fabbricato di massimo cinque piani.

Riforma del 2011: cosa è cambiato?

Con la legge n.70/2011 si è prevista la possibilità di stipulare dal Notaio un atto con cui si trasferisce, costituisce o modificano diritti edificatori, previsti da normative statali o regionali, oppure da strumenti di pianificazione territoriale.

Questi contratti vengono poi trascritti, avendo ad oggetto diritti su immobili, quali appunto terreni e finalizzati a regolare l’edificazione di fabbricati. È importante questa norma in quanto, prima di questa, non sussisteva il contratto di cessione di diritti edificatori e quindi per raggiungere questo risultato il Notaio stipulava tra le parti un contratto di servitù.

Si tratta di un atto di costituzione di servitù di non edificare, con cui il proprietario di un terreno si obbliga a non edificare per la propria cubatura sul proprio fondo a favore di un altro fondo, sui cui invece si può costruire. Non si trattava, dunque, di un vero e proprio atto di cessione, ma di un impegno a non edificare da parte del proprietario di uno dei due fondi.

Perché sono stati creati i diritti edificatori?

Lo scopo è quello di realizzare la cosiddetta zonizzazione, ovvero stabilire una regolamentazione del territorio tra spazi collettivi e spazi privati, definendo in modo concreto le regole che i costruttori devono seguire.

Quando è necessario un atto di acquisto di diritti edificatori?

Dopo la riforma, la possibilità di acquistare da un altro terreno la capacità edificatoria si può realizzare senza stipulare per forza un contratto di costituzione di servitù, bensì una vera e propria cessione, come se fosse una compravendita. La necessità di acquistare la cubatura ovvero i diritti edificatori sorge nel momento in cui un soggetto intende edificare su un terreno di propria proprietà, che sia esso privato o impresa costruttrice.

Quando si vuole edificare, occorre chiedere il permesso di costruire presentando un progetto al Comune. Il comune deve rilasciare il permesso, ovviamente su un terreno che ha una destinazione urbanistica ( e per il quale sia stato già rilasciato un certificato di destinazione urbanistica).

Il Comune per poter rilasciare questo permesso deve considerare il suddetto piano regolatore per potere autorizzare il costruttore in base alla capacità edificatoria di quel terreno. Se il costruttore chiede di costruire una palazzina di sei piani, ma il piano regolatore consente solo di costruirne cinque in quella determinata zona, il costruttore può chiedere parte della cubatura o diritti edificatori da parte di un altro terreno.

Quali caratteristiche deve avere il terreno cedente?

Il terreno dal cui proprietario si acquistano i diritti edificatori deve essere un fondo con la medesima destinazione urbanistica del terreno del soggetto acquirente costruttore. Deve, inoltre, essere non edificato,ovvero il proprietario non deve avere già sfruttato la capacità edificatoria prevista dal piano di zona.

Cosa occorre per acquistare diritti edificatori?

Il primo elemento che verrà controllato dal Notaio è che i diritti edificatori oggetto di acquisto siano previsti da una normativa statale o regionale, oppure da uno strumento di pianificazione territoriale (quale può essere un piano regolatore di zona). Occorre controllare infatti se questo strumento non prevede vincoli particolari per la cessione di questi diritti, ad esempio la necessità che i fondi siano confinanti. Inoltre, entrambi i terreni devono avere il certificato di destinazione urbanistica, documento che va allegato all’atto.

Cosa possono circolare i diritti edificatori

I nuovi modelli regolatori prevedono la possibilità che questi diritti edificatori circolino in modi differenti, tra fondi che si trovano nello stesso Comune. Si possono commercializzare  con le tecniche del decollo, del volo e dell’atterraggio.

La tecnica del decollo consente di cedere i diritti edificatori a terzi che non sono ancora proprietari di un terreno, ma decidono di acquistarli prima o semplicemente per rivenderli a scopo di lucro. Ciò viene fatto soprattutto dalle imprese costruttrici. La cessione in volo, invece, riguarda l’acquisto di una capacità edificatoria nel momento in cui ancora non può essere utilizzata dal suo acquirente, che magari non ha ricevuto ancora il permesso di costruire.

L’atterraggio indica la fase finale, ovvero l’acquisto collegato ad un determinato fondo di cui l’acquirente è titolare. È l’ipotesi più diffusa, che si verifica quando l’acquirente ha già chiesto il permesso di costruire per il proprio terreno.

Quanto costa un atto notarile di acquisto di diritti edificatori

Questi atti di cessione, ovvero di acquisto di diritti edificatori, come tutti gli atti notarili prevedono un proprio onorario più IVA. Inoltre, sconta sicuramente una serie di imposte le quali sono state anche ampiamente discusse. Infatti, si discuteva se si trattasse di un vero e proprio atto di cessione di diritti immobiliari. L’Agenzia delle Entrate ha risolto la questione, affermando come questi rogiti notarili scontino l’imposta di registro al 9% del valore catastale, oltre all’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di cinquanta euro cadauna.

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