Infiltrazioni prima e dopo rogito della casa dal notaio

• Le infiltrazioni nel condominio
• Danni conseguenti alle infiltrazioni: cosa fare e a chi spetta la manutenzione
• Infiltrazioni rilevate prima o dopo l’acquisto della casa dal notaio
• Infiltrazioni rilevate nell’appartamento affittato
• Quanto costano riparazione e manutenzione?
• Chi segnala le infiltrazioni è tenuto a pagare le spese di manutenzione?

Le infiltrazioni nel condominio

Le infiltrazioni relative ad un appartamento o edificio condominiale sono anomalie riconducibili a carenze, difetti o rotture di tubature condominiali, oppure anche al cedimento di muri perimetrali.

Nel primo caso, si deve ricordare che le tubature di adduzione sono di proprietà comune fino a quando non incrociano i contatori dei singoli condomini, mentre quelle di scarico lo sono se non trovano un collegamento con i tubi dei vari appartamenti.

Nel secondo caso, invece, i muri perimetrali sono considerati sempre parti comuni, di conseguenza il condominio risponde sempre dei danni cagionati dal loro cedimento, a meno che non sia possibile provare che tali danni siano connessi a un difetto di costruzione. In tal caso, infatti, il loro risarcimento può essere richiesto, sia da parte del danneggiato che del condominio, direttamente all'impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni dalla loro conclusione.

Quando invece si tratta di terrazza a livello, sembra che essa assolva alla funzione di copertura del lastrico solare posto sopra l’edificio. Ne consegue che saranno tutti i condomini a dover pagare eventuali danni e riparazioni.

Danni conseguenti alle infiltrazioni: cosa fare e a chi spetta la manutenzione

Di regola, la decisione sulle opere di manutenzione (sia ordinarie che straordinarie) spetta all’intera assemblea di condominio, che di comune accordo provvede a organizzare le riparazioni.

Quando però le infiltrazioni nell’edificio condominiale generano danni e vi è la necessità di intervenire tempestivamente, la legge consente ai condomini che abbiano un diretto interesse alla manutenzione delle parti comuni danneggiate di provvedere a proprie spese, salvo il diritto al rimborso da parte degli altri condomini. In questo caso, le opere si devono intendere urgenti ed indifferibili, cioè non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un ulteriore danno per il complesso condominiale.

Quel che consegue dalla constatazione di un danno (che potrebbe derivare, come si è già detto, da incuria o negligenza dei condomini) è che vi è una responsabilità solidale dei condomini i quali, in quanto custodi dell’edificio, hanno l’obbligo di curare e preservare tutte le sue parti e strutture comuni.

Il regime di responsabilità ha un tenore più gravoso nel caso in cui vi siano coinvolti terzi soggetti: in questa specifica circostanza un medesimo danno è provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (da una parte la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni, dall’altra la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti).

Chi segnala le infiltrazioni è tenuto a pagare le spese di manutenzione?

La giurisprudenza della Cassazione è unanime nel considerare che il diritto al risarcimento per mancata manutenzione delle parti comuni non esonera il condomino (che abbia denunciato certi difetti) dal partecipare alle spese di riparazione delle stesse. Infatti tale assunto non contrasta con la legittima richiesta di risarcimento danni.

In particolare, si legge che: "Il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati" (v. Cass. civ., sez. VI-2, ord. n. 18187 del 24 giugno 2021).

In pratica, l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione da parte del danneggiato si può spiegare col fatto che egli è pur sempre un condomino, e in quanto tale concorre con gli altri alle spese condominiali che si rendono opportune.

Infiltrazioni rilevate prima o dopo l’acquisto della casa dal notaio

Quando le infiltrazioni d’acqua o danni di altro tipo emergono dopo l’acquisto della casa, senza che il venditore abbia reso edotto il compratore della loro esistenza, ci possiamo trovare nella ipotesi di responsabilità per vizi, ai sensi dell’art. 1490 c.c. Se quindi i difetti in discorso sono visibili, il compratore può denunciarli entro 8 giorni dalla consegna dell’immobile; se invece si tratta di vizi occulti, il termine di 8 giorni decorre dal momento in cui ha potuto verificare la loro effettiva portata.

Com’è evidente, il regime di responsabilità grava quasi totalmente sul venditore e, in casi specifici, sul costruttore, se si riesce a dimostrare che si qualifica come difetto di costruzione.

Quando invece tali difetti emergono prima del rogito (ma comunque durante le trattative della compravendita), è ragionevole pensare che il venditore li abbia comunicati al compratore, in ossequio ai principi di buona fede e correttezza che devono sempre accompagnare la contrattazione.

Infiltrazioni rilevate nell’appartamento affittato

Si deve poi chiarire cosa succede qualora le infiltrazioni provengano da tubature che costituiscono pertinenza per un solo appartamento e questo sia oggetto di un contratto di affitto.

Una pronuncia recente ha stabilito che il proprietario del suddetto immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, mentre il conduttore (colui che prende in affitto) è, a tutti gli effetti, custode degli accessori e delle altre parti di un bene affittato.

Pertanto, in questo caso, è stata individuata in capo all'inquilino la responsabilità per le infiltrazioni d'acqua derivanti dalla rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, che poteva essere sostituito senza demolizioni.

Quanto costano riparazione e manutenzione?

Il costo inerente alla riparazione o alla manutenzione delle parti comuni nel condominio dipende sempre dall’entità del danno che ne consegue o dall’incuria che ha aggravato la situazione.

In genere, se si tratta di manutenzione, sembra si faccia più che altro riferimento alla custodia, al dovere di preservare certe strutture. Quando invece si parla di riparazione, si può pensare che sia necessario procedere alla sostituzione di impianti o tubature che sono diventati inutilizzabili.

SENTENZE: Cass. civ., sez. III, sent. n. 18164 del 25 agosto 2014; Cass. civ., sez. III, sent. n. 21788 del 27 ottobre 2015; Cass. civ., SS.UU., sent. n. 9449 del 10 maggio 2016; Cass. civ., sez. II, ord. n. 4684 del 28 febbraio 2018; Cass. civ., sez. VI-2, ord. n. 18187 del 24 giugno 2021.