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Danni dopo acquisto casa: a chi spetta il risarcimento?

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Vizi e danni scoperti dopo l’acquisto della casa: le tipologie

Quando si parla di vizi dell’immobile si fa riferimento ad anomalie o difetti (più o meno gravi) che non sono stati tempestivamente comunicati al compratore prima di concludere il contratto di compravendita. Si devono distinguere a seconda dell’entità e della concreta possibilità di pregiudicare non solo il valore dell’immobile, ma anche l’uso a cui esso è destinato.

Ci possono essere piccole anomalie strutturali che di fatto non impattano sulla utilità del bene; possono esistere altri lievi difetti (come infiltrazioni) sconosciuti anche allo stesso venditore e perciò da lui non evidenziati.

Poi esistono difetti e vizi macroscopici che il compratore, usando l’ordinaria diligenza, poteva scorgere fin da subito (vizi apparenti), e altri, più difficili da individuare, che sono stati taciuti deliberatamente dal venditore (i cosiddetti vizi occulti). Infine, la situazione si fa più grave se a causa di certi vizi si sono verificati danni collaterali a terzi. Di seguito vedremo di comprendere chi deve risarcire tali danni.

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Garanzie e tutele del compratore in caso di vizi

Ai sensi dell’art. 1490 c.c., il venditore risponde di tutti i vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso a cui è abitualmente destinato o da diminuirne in modo apprezzabile il valore. I vizi relativi alla cosa compravenduta devono essere denunciati dal compratore entro 8 giorni dalla scoperta (trattasi infatti di un termine di decadenza). È buona norma che la segnalazione al venditore sia effettuata in forma scritta mediante raccomandata A/R o posta elettronica certificata (PEC). Se è possibile, si consiglia anche l’allegazione di una perizia tecnica, ma è già sufficiente una contestazione sommaria da far recapitare al venditore.

La relativa azione giudiziaria, invece, si prescrive nel termine di un anno decorrente dalla consegna del bene.

A seconda della gravità del vizio, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento dei danni (con la conseguente restituzione dell’immobile nello stato in cui si trovava al momento della compravendita) se ritiene che la presenza dei difetti sia in grado di pregiudicare in modo irreversibile l’utilità del bene, o la riduzione del prezzo se la casa presenta vizi o difetti tali da determinare una diminuzione del suo valore complessivo.

Le condizioni affinché operino queste garanzie sono le seguenti:

  • si deve trattare di vizi preesistenti alla conclusione del contratto;
  • si deve trattare di vizi volontariamente taciuti dal venditore.

Il termine di decadenza di 8 giorni decorre in tempi diversi a seconda della tipologia di vizio che affligge l’immobile:

  • nel caso di vizi apparenti, decorre dal giorno in cui il compratore ha potuto visionare con attenzione l’immobile (quindi dal momento della consegna);
  • nel caso di vizi occulti, decorre dal momento in cui il compratore ha potuto constatare con certezza la loro presenza.

Il compratore, poi, quando deve adire il giudice per avviare la causa, deve anche scegliere quale regime di responsabilità incombe sul venditore. La scelta sarà irrevocabile una volta iniziata la causa: questo significa che, se il compratore ha chiesto la risoluzione del contratto, non potrà più cambiare idea scegliendo l’alternativa riduzione del prezzo.

Vizi e danni scoperti dopo l’acquisto della casa: le tipologie

Quando si esclude la responsabilità del venditore?

Ci sono almeno due situazioni nelle quali si esclude la garanzia a favore del compratore:

  1. se risulta che il venditore abbia messo al corrente il compratore dei difetti esistenti e che quest’ultimo abbia accettato lo stato delle cose;
  2. se al momento della compravendita non erano stati rilevati vizi o difetti e quelli riscontrati sono da attribuire ad eventi successivi.

L’ipotesi di cui al punto 1) non opera qualora il venditore abbia espressamente dichiarato che l’immobile è esente da vizi: in questo specifico caso, si ritiene responsabile anche se i vizi sono facilmente riconoscibili.

Responsabilità per le opere appaltate

Quando i vizi di un immobile emergono dopo l’anno dalla consegna e sembra logico ritenere che gli edifici o il complesso di essi rientrino nelle c.d. “opere di lunga durata” (art. 1669 c.c.), la responsabilità è dell’appaltatore incaricato della costruzione o ristrutturazione di tali beni. Egli è infatti tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità delle opere compiute fino al momento dell’accettazione da parte del committente, il quale, se queste non vengono realizzate a regola d’arte, può denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. Invece, l’azione di responsabilità dell’appaltatore si prescrive in due anni dalla consegna dell’opera.

Quanto alle opere di lunga durata, è importante fare qualche precisazione: si deve trattare di edifici o altri beni immobili destinati a durare nel tempo, e di cui l’appaltatore deve garantire non solo la stabilità strutturale, ma anche la mancanza di vizi del suolo o di difetti di costruzione. Ne consegue che, se emerge qualche difformità o c’è il rischio di rovina (totale o parziale) nel corso dei 10 anni utili al completamento dell’opera, è tenuto a risponderne nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (cioè dei suoi clienti), i quali possono denunciare i vizi entro un anno dalla scoperta. La relativa azione spettante al committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Altre considerazioni sui difetti di costruzione e su responsabilità dell’appaltatore

La Corte di Cassazione si è pronunciata a Sezioni unite sul caso della responsabilità dell’appaltatore per vizi e difformità delle opere e ha esteso l’applicazione dell’art. 1669 anche ai casi di ristrutturazione edilizia, di interventi di manutenzione e modifica sugli immobili che si possono considerare “di lunga durata” ma che presentino un pericolo di crollo o rovina o comunque gravi difetti che incidono sul godimento e sull’utilizzo stesso della cosa.

Notaio, nel regime di responsabilità rientrano anche le difformità catastali e urbanistiche?

Si parla di difformità catastale in caso di divergenza tra stato di fatto e risultanze della planimetria catastale allegata, cioè quando lo stato dell’immobile non trova corrispondenza nei dati catastali. Il venditore sarà quindi responsabile ogni volta che non abbia esperito i dovuti controlli preliminari alla stipula davanti al Notaio.

Lo stesso deve dirsi per qualsiasi altro tipo di difformità urbanistica, che rende di fatto incommerciabile il bene finché non si procede a sanatoria. È inoltre pacifico che le difformità urbanistiche ed edilizie sono causa di nullità dell’atto di compravendita

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©

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