Notaio acquisto immobile adiacente da demolire

• L’acquisto della prima casa dal notaio
• Agevolazioni prima casa: cenni generali
• Acquisto di immobile da demolire e da accorpare ad un appartamento
• Perché l’acquisto e la demolizione successiva non rientra nelle agevolazioni prima casa?
• Requisiti per poter ottenere le agevolazioni prima casa
• Le conclusioni dell’agenzia delle entrate

L’acquisto della prima casa dal notaio

Nel corso della vita di un individuo, l’acquisto della prima casa costituisce un passo di importanza notevole. L'atto di acquisto avviene per atto pubblico dal notaio che provvederà alla trascrizione dell’atto ai fini dell’opponibilità ai terzi.

La scelta del notaio solitamente è rimessa alla volontà dell'acquirente e a suo carico saranno le spese e le imposte dovute per l'atto. Il notaio si occuperà di tutti gli adempimenti necessari e, le imposte e le tasse che dovranno essere pagate allo Stato, saranno versate al notaio che si occuperà del pagamento in qualità di sostituto d’imposta. L’ammontare delle imposte varia a seconda che si tratti di un acquisto eseguito usufruendo o meno delle agevolazioni prima casa.

Il ruolo del notaio è di fondamentale importanza in quanto si presenta come l’operatore giuridico esperto del settore che consiglierà l’acquirente, al fine di evitare un pagamento eccessivo delle imposte richieste dal legislatore, ricercando gli strumenti più adatti per soddisfare le richieste dell’acquirente.

Agevolazioni prima casa: cenni generali

Il legislatore consente di usufruire di agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati presupposti indicati in modo specifico.

Tuttavia, non sempre è possibile usufruire di tali agevolazioni anche in virtù della continua evoluzione normativa e prassi applicativa, stante il costante orientamento dell’agenzia delle entrate che offre una guida ai fini dell’applicazione esatta delle norme.

Requisiti per poter ottenere le agevolazioni prima casa

Analizzando i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa, che consistono nell’applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA al 4%, è necessario ricordare che ciò è possibile se:

• l’immobile da acquistare deve trovarsi nel Comune in cui il compratore ha la propria residenza. L’agevolazione è riconosciuta anche nel caso in cui la residenza sia trasferita nei 18 mesi successivi all’acquisto. Il legislatore prevede un’eccezione per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare per il quale non sono richieste né la residenza, né il trasferimento della stessa.
• il compratore non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà o usufrutto o uso o abitazione di un altro appartamento nello stesso comune dell’immobile che intende comprare; nel caso in cui sia titolare della sola nuda proprietà di un'abitazione nello stesso Comune, oppure di una quota di comproprietà con un'altra persona che non sia il coniuge, è possibile usufruire delle agevolazioni;
• il compratore non deve essere titolare per intero o solo di una quota dei diritti di proprietà o usufrutto o uso o abitazione o nuda proprietà di un’altra casa acquistata con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale.
• Non deve trattarsi di un acquisto di un immobile di lusso.

Acquisto di immobile da demolire e da accorpare ad un appartamento

Quando un soggetto è titolare di un altro appartamento e decide di acquistare un ulteriore immobile adiacente al fine di essere considerato come un unico edificio, a seguito della demolizione e della ricostruzione dell’intero stabile, non può avvalersi delle agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa.

Tale questione è stata posta al vaglio dell’Agenzia delle Entrate, la quale si è espressa in merito a seguito di numerosi dibattiti.

L’Agenzia delle Entrate ha affermato che nel caso in cui un soggetto, già titolare di un appartamento, acquisti una porzione ulteriore di fabbricato adiacente al fine di accorparla al primo appartamento o semplicemente per ampliarlo, l’acquirente potrà usufruire delle agevolazioni prima casa.

Il caso è ben diverso se il soggetto acquista un’altra porzione immobiliare, la demolisca e poi proceda alla ricostruzione dell’intera unità immobiliare, abbattendo sia il primo immobile che il secondo acquistato.

L’ Agenzia delle Entrate aveva già espresso il proprio orientamento in passato in quanto il contribuente che acquista una porzione di fabbricato per ampliare o fonderlo con il primo appartamento già di sua proprietà, non ha l’intenzione di destinare quanto comprato ad una propria autonomia funzionale, costituendo un’abitazione separata da cui eventualmente potrebbe anche trarne un reddito.

La distinzione è sottile perché il risultato raggiunto con la demolizione e la ricostruzione è il medesimo in quanto lo scopo è proprio quello di realizzare un’unica abitazione funzionale agli scopi desiderati, sebbene vi sia il pregresso abbattimento del primo fabbricato acquistato.

Perché l’acquisto e la demolizione successiva non rientra nelle agevolazioni prima casa?

L’Agenzia delle entrate ha puntualizzato i motivi per i quali non è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, relative all’acquisto della prima casa. In particolare, questo tipo di operazione, che comprende la demolizione, non rispetta tre parametri ed in particolare:

– il primo requisito consistente nella non titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto ovvero acquistata con le agevolazioni prima casa indipendentemente dal luogo in cui essa è posta non è rispettato, in quanto il compratore ha già un’altra abitazione.

– la demolizione e la successiva ricostruzione non rappresentano una vera e propria fusione, un incorporamento in quanto viene stravolto il progetto originario e la planimetria della casa acquistata antecedentemente.

– non ha ad oggetto immobili in corso di costruzione ovvero di definizione per i quali i lavori di costruzione o definizione devono essere finiti entro tre anni dalla registrazione del loro atto di acquisto al fine di chiedere le agevolazioni prima casa.

Le conclusioni dell’Agenzia delle Entrate

Nel caso analizzato, quindi, diversamente da quanto prospettato, l’Agenzia delle Entrate non ha riscontrato ed evidenziato un semplice ampliamento della preesistente prima casa di abitazione. Conseguentemente, coloro che provvedano a demolire un intero immobile dopo aver acquistato una porzione di fabbricato adiacente, non possono usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa, previste dal legislatore sopra esposte.