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Spese notarili acquisto prima casa: di quali costi dovremo tenere conto?

Le spese notarili per l’acquisto prima casa possono incidere in modo significativo sui costi da sostenere, in particolare perché includono tasse e imposte

Comprare un’abitazione è non solo una grande emozione e spesso l’inizio di una nuova vita per sé e per la propria famiglia, ma anche un impegno economico di cui tenere debito conto. Ecco perché far bene i propri calcoli quando ci si accinge a scegliere l’immobile che diventerà la nostra dimora non è solo consigliato, ma senza dubbio un indice di buon senso e responsabilità: oltre al costo della casa in sé dovremo infatti considerare anche un’altra serie di spese che, sommate, potrebbero far salire il conto finale forse in modo inaspettato. Tra queste ci sono anche le spese notarili per l’acquisto della prima casa o abitazione principale (che, lo ricordiamo, sono diverse rispetto a quelle per la seconda casa): un punto che può influire abbastanza sui conteggi finali, soprattutto per la presenza all’interno di esse di tasse e imposte che il Notaio, in quanto sostituto d’imposta, provvederà a recuperare dal cittadino e a versare nelle casse dell’Erario. Ma andiamo con ordine.

Spese notarili per l’acquisto della prima casa: definiamo l’abitazione principale

spese notariliQuando parliamo di spese notarili per l’acquisto della prima casa dobbiamo innanzitutto definire cosa si intende per abitazione principale (questa sarebbe la definizione più corretta), soprattutto dal momento che vi sono alcune differenze rispetto ad esempio a cosa viene considerata prima casa riguardo il pagamento delle tasse locali sugli immobili.

Innanzitutto, non si tratta della “prima casa che compro” indipendentemente dall’uso che ne farò: se anche abito con la mia famiglia di origine e decido di comprare ad esempio una casa al mare, in montagna, in un’altra città o anche solo nel paese vicino o nel mio stesso paese, ma senza trasferirmi in effetti a vivere lì, non avrò diritto alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Insomma, uno dei requisiti fondamentali è la residenza: per poterla considerare prima casa, e aver dunque diritto ai relativi sgravi fiscali, dovrò effettivamente trasferire in quella abitazione la mia residenza (e quella della famiglia) entro 18 mesi dalla data di acquisto. Inoltre vi sono altre “clausole” per poter accedere alle agevolazioni: non devo aver già comprato casa usufruendo degli stessi sgravi e, se l’ho fatto, per potervi accedere nuovamente devo vendere la prima casa acquistata prima di comprare la nuova o comunque entro un anno dalla data dell’acquisto, pena la perdita delle agevolazioni (e anche, se scadono i termini senza un ravvedimento, l’applicazione di sanzioni). Inoltre, non devo possedere immobili o parti di immobili o diritti reali su immobili nello stesso comune in cui intendo comprare casa con le agevolazioni, indipendentemente da come questo è stato acquisito (ad esempio acquisto, donazione, eredità).  Questo cosa significa all’atto pratico? Facciamo due esempi.

Primo esempio: abbiamo ricevuto in eredità una parte di un’abitazione in cui però non abitiamo, magari perché ci vive nostra madre. Decidiamo di comprare la casa di fianco per viverci con la famiglia: possiamo accedere alle agevolazioni prima casa? No, per la clausola dello stesso comune. Se ci spostiamo invece nel comune limitrofo abbiamo questa possibilità? Sì, perché seppur possediamo quella parte di abitazione non l’abbiamo acquistata con le agevolazioni prima casa e andremo effettivamente ad abitare nella nuova casa.

Secondo esempio: ho acquistato una casa come abitazione principale, ma ho deciso di trasferirmi altrove comprando una nuova abitazione. In questo caso posso avere le agevolazioni? Sì, se vendo la prima casa comprata, no se intendo mantenerne la proprietà, anche in caso decida di darla in affitto.

Ancora, non si deve trattare di un immobile di lusso: per queste tipologie di abitazioni non sono infatti previste dalla legge delle agevolazioni fiscali per l’acquisto.

Queste sono le principali clausole previste dalla legge per le agevolazioni sull’abitazione principale: naturalmente possono cambiare nel tempo, anche se negli ultimi anni non hanno subito variazioni, a seconda di cosa decide il legislatore in merito. In ogni caso, sarà il Notaio a valutare la vostra specifica situazione e consigliarvi per il meglio: la possibilità di accedere o meno a questi vantaggi fiscali può fare la differenza, in quanto le spese notarili per la prima casa sono molto diverse rispetto a quelle per la seconda casa.

Tasse e imposte nelle spese notarili per la prima casa

Ora che abbiamo visto cosa si intende per abitazione principale, possiamo passare a valutare nello specifico le spese notarili per la prima casa. Premettiamo subito che non esistono tariffe notarili cui fare riferimento per conoscere in anticipo quello che sarà il costo del Notaio che dovremo affrontare: ogni professionista può infatti applicare i prezzi che ritiene più adatti al servizio che svolge e che devono tenere conto di diversi fattori (pensiamo anche solo al costo dello studio stesso, che può essere ben diverso nel centro di una grande città come Roma o Milano o in una piccola cittadina di provincia).

Quello che invece possiamo conoscere in anticipo è l’incidenza di tasse e imposte sulle spese notarili per la prima casa che andremo ad affrontare. Abbiamo già detto che, trattandosi di un’abitazione principale, avremo diritto a delle agevolazioni. Vediamo quali casi possono presentarsi.

Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da privato o impresa dopo i 5 anni

Stiamo comprando casa da un privato, oppure abbiamo deciso di comprare da un’impresa di costruzione, ma sono già passati almeno cinque anni dai lavori di costruzione o di ristrutturazione dell’immobile che vogliamo acquistare. In questo caso sull’abitazione non sarà dovuta l’Iva, ma dovremo prevedere tra le spese notarili per la prima casa tra diverse imposte. Imposta ipotecaria e imposta catastale sono fisse indipendentemente dal valore dell’abitazione e ammontano a 50€ ciascuna. L’imposta di registro invece corrisponde al 2% del valore catastale dell’immobile (lo possiamo desumere dalle schede catastali dello stesso) rivalutato del 5% e moltiplicato per un coefficiente di 110.

Spese notarili per la prima casa in caso di acquisto da impresa entro i 5 anni

Se compriamo da impresa una nuova costruzione o recente ristrutturazione, potremo piacevolmente notare che le spese notarili per la prima casa saranno nettamente inferiori, perché dovremo pagare in quota fissa non solo l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, ma anche l’imposta di registro (quella che abbiamo visto sopra essere invece proporzionale al valore catastale in caso di acquisto da privato o impresa dopo i cinque anni).

Attenzione però: se è vero che il costo del Notaio subirà una drastica diminuzione proprio in virtù del netto ridimensionamento di questa tassa, è altrettanto vero che dovremo in questo caso pagare all’impresa (e non al Notaio) il 4% di Iva, che invece nel caso precedente non era prevista.

L’Iva viene calcolata non sul valore catastale, ma sul prezzo di vendita dell’abitazione, comportando di norma a conti fatti un esborso maggiore per l’acquirente.

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