Notaio: Acquisto posti auto e parcheggi

• Acquisto di un posto auto.
• Perché è importante conoscere l’anno di costruzione di un parcheggio?
• I parcheggi ponte e il primo vincolo
• I parcheggi tognoli
• I parcheggi liberi
• Cosa succede se acquisto un parcheggio edificato tra il 1967 e il 2005?
• Cosa cambia dal 2005?
• Cosa consegue a ciò?
• Cosa può consigliare il notaio?

Acquisto di un posto auto.

La scelta di acquistare una casa piuttosto che un’altra è spesso legata alla presenza del posto auto, in particolar modo in città. Quando si nota la presenza, oltre che dell’abitazione, anche di un parcheggio o un posto auto all’aperto, questo rappresenta un ulteriore vantaggio per portare a termine quella operazione.

A volte, tuttavia, capita che l’immobile acquistato non abbia il posto auto, e risulta pertanto necessario acquistarne uno singolarmente, non legato all’abitazione appena acquistata. Oppure, si è già in possesso di una casa e si intende acquistare solo un posto auto. In questo caso, è opportuno seguire i consigli del Notaio e comprendere, a seconda del tipo di parcheggio che si intende acquistare, quali possano essere le problematiche connesse.

La disciplina relativa all’acquisto di un posto auto o parcheggio è particolarmente rilevante perché ci sono state numerose modifiche normative nel corso degli anni, che hanno attribuito enorme rilevanza alla data di costruzione del parcheggio, al fine di determinarne la sua libera trasferibilità, quindi la possibilità che venga acquistato.

Perché è importante conoscere l’anno di costruzione di un parcheggio?

Come vedremo nel prosieguo, non tutti i parcheggi possono essere liberamente acquistati, ma alcuni di essi hanno dei vincoli particolari che non sempre l’acquirente intende accettare. Tali vincoli sono legati all’anno di edificazione del parcheggio, pertanto è importante prima dell’acquisto appurarsi che si tratti di un parcheggio “libero” oppure accertarsi con l’aiuto del Notaio degli accorgimenti da utilizzare in caso di parcheggio vincolato, per evitare dunque la nullità dell’operazione.

Il principio generale è quello secondo il quale il parcheggio è una pertinenza dell’edificio e in quanto tale può formare anche oggetto di acquisto separato rispetto all’abitazione a cui è annesso. Vi sono però delle eccezioni.

I parcheggi costruiti prima del 1° settembre 1967 (ovvero prima dell’entrata in vigore della Legge Ponte) possono essere liberamente acquistati in quanto non sono assoggettati ad alcuna tipologia di vincolo edilizio. Se si tratta, invece, di nuove costruzioni, occorre porre più attenzione per tutelare il proprio acquisto.

I parcheggi Ponte e il primo vincolo

I parcheggi Ponte sono quelli costruiti si sensi della legge del 1967 in virtù della quale nelle nuove costruzioni dovevano necessariamente essere riservati degli spazi appositamente a parcheggio per una misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Si parla, a questo proposito, anche di parcheggi obbligatori, in quanto si è creato un collegamento tra il posto auto e l’edificio al quale si riferisce, ponendo in essere un vincolo anche per eventuali acquisti futuri. Questo sistema dava vita ad un vero e proprio collegamento, in virtù del quale, anche se il posto auto fosse ceduto separatamente dalla casa, il proprietario della stessa manteneva il diritto di uso (ovvero il diritto di parcheggiare l’auto).

Si pensi ai posti auto condominiali: ognuno di essi è collegato a un determinato appartamento ed è stato costruito per questo, pertanto cederlo separatamente non può voler dire non consentire più al condomino di usufruire dello stesso.

Cosa succede se acquisto un parcheggio edificato tra il 1967 e il 2005?

Questi parcheggi sono acquistabili tranquillamente ma l’acquirente, data la sussistenza del vincolo sopra descritto, deve consentire al proprietario dell’abitazione in relazione alla quale quel parcheggio è stato edificato, di esercitare il proprio diritto di uso, ovvero di continuare a parcheggiare nonostante l proprietà sia mutata.

Cosa cambia dal 2005?

Nel 2005 la legge di semplificazione ha sancito per i suddetti parcheggi Ponte che gli stessi non siano gravati da alcun vincolo pertinenziale di sorta né diritto di uso a favore dei proprietari dell’unità immobiliare cui accede e quindi possono essere liberamente acquistati.

Cosa consegue a ciò?

Ciò vuol dire che se si acquista un parcheggio costruito dopo il 2005 (o costruito prima ma venduto dopo il 2005) non necessariamente bisogna acquistare anche la casa, o l’appartamento, né tanto meno si deve  consentire a chi rimane proprietario dell’abitazione di usufruire del posto auto per il parcheggio.

I parcheggi Tognoli

Questa tipologia di parcheggio è disciplinata dalla legge 122/1989, la quale consentiva delle agevolazioni fiscali per la costruzione di parcheggi facoltativi, con lo scopo di decongestionare il traffico e il problema dei parcheggi nelle città. Sono costruiti in edifici già esistenti e quindi non in via obbligatoria unitamente ad una determinata abitazione come nel caso dei parcheggi Ponte.

Questo tipo di parcheggio è legato da un vincolo di tipo pertinenziale rispetto all’edificio cui si riferisce e questo è rilevante per l’acquirente in quanto non può essere ceduto separatamente da esso, o se si intende acquistarlo, occorre ricreare questo vincolo.

Ciò vuol dire che se un soggetto rinviene un parcheggio o posto auto che può interessargli, perché ad esempio è situato nei pressi del suo ufficio o del proprio luogo di lavoro e intende acquistarlo, potrà riscontrare problemi qualora sia un parcheggio “Tognoli”: in questo caso, infatti, non si può acquistare solo il posto auto, senza l’abitazione cui accede.

Cosa può consigliare il Notaio?

Qualora si intenda acquistare un parcheggio di questo tipo e non si intende acquistare anche l’abitazione a cui è vincolato (perché magari questa non è nemmeno in vendita), è possibile ugualmente procedere ma occorre destinarlo a pertinenza di un’altra unità immobiliare posta nello stesso Comune.

Se l’acquirente è titolare, ad esempio, di una casa posta nello stesso Comune del parcheggio che intende acquistare, possibilmente non molto lontano in modo da poterne creare un legame casa – posto auto, potrà acquistare anche questo tipo di parcheggio. Il Notaio specificherà nell’atto questa contestuale destinazione.

I parcheggi liberi

Sono liberi e possono essere acquistati liberamente, senza alcun problema di vincolo o di destinazione, i parcheggi costruiti prima del 1967; i parcheggi costruiti ai sensi della Legge Ponte ma in eccedenza rispetto alla metratura richiesta dalla legge.