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Opzione di acquisto: come “bloccare” un immobile?

L’opzione di acquisto: quando conviene?

opzione acquisto come bloccare una casa senza fare il preliminareSpesso nelle contrattazioni immobiliari, si utilizza lo strumento contratto preliminare di acquisto, qualora l’acquirente abbia valutato con certezza il proprio affare e sia certo di volerlo portare a termine, prendendosi solo quale tempo per recuperare tutto il denaro necessario, o per effettuare un eventuale controllo delle sopravvenienze. In alcuni casi, però, l’acquirente, pur avendo trovato interessante l’immobile, non è sicuro e non vuole obbligarsi ad acquistare. Nonostante ciò, vorrebbe in qualche modo bloccare l’immobile, procurandosi così una sorta di precedenza rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Ebbene, l’opzione è uno strumento giuridico che consente proprio questo.

Contratto di opzione: di cosa si tratta?

Si tratta di un accordo che ha come scopo quello di preparare la conclusione di un futuro contratto; rientra infatti nel procedimento di formazione dello stesso.

L’art. art. 1331 c.c. che lo disciplina, prevede che le parti convengano che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l’altra abbia facoltà di accettarla o meno; in questo caso la dichiarazione della prima si considera come proposta irrevocabile.

Esempio: Caio propone a Tizio di vendergli l’immobile sito in Roma per un prezzo di euro 300.000 e, inoltre, per il prezzo di euro 1000 si impegna a mantenere ferma questa proposta di vendita per un determinato periodo di tempo, ad esempio un anno. Tizio ha dunque pagato 1000 euro per avere da Caio la possibilità di riflettere un altro anno sulla fattibilità del suo acquisto; al termine di questo anno potrà decidere se confermare o meno. Nell’arco di questo periodo di tempo, la proposta del venditore è irrevocabile, pertanto non potrà cambiare idea.

Struttura dell’opzione: il doppio contratto

Come emerge dall’esempio di cui sopra, è come se le parti avessero stipulato due contratti. Il primo è il contratto di compravendita, ancora in via di formazione; l’altro, il patto di opzione appunto, con il quale il venditore si impegna a mantenere ferma la sua proposta e l’acquirente ne paga il corrispettivo.

Quali sono gli effetti dell’opzione di acquisto?

L’effetto primario dell’opzione è quello di rendere irrevocabile la proposta del venditore, il quale è obbligato a non vendere né proporre di vendere a nessun altro, finché l’acquirente non avrà deciso cosa fare alla scadenza del termine pattuito.

Per l’acquirente invece scatta la titolarità di un diritto potestativo, ovvero per il periodo di tempo pattuito avrà la possibilità di accettare o meno. Quando deciderà di accettare, con la sua sola dichiarazione il contratto si intenderà concluso. Il patto di opzione si può stipulare, così come un contratto preliminare, sia per atto pubblico che per scrittura privata; la convenienza di stipulare il patto di opzione dal Notaio si rinviene nella necessità di ottenere una maggiore garanzia, attraverso la determinazione del prezzo e di tutte le clausole atte a tutelare la parte acquirente.

Il contratto di opzione deve contenere tutti gli elementi del contratto di compravendita, di modo che al momento dell’accettazione il contratto si ritenga immediatamente concluso, pertanto è opportuno recarsi dal notaio per tutelare il proprio acquisto.

Cosa fare se il venditore inadempiente vende a un terzo?

Qualora il venditore non rispetti il patto e venda a un terzo, venendo meno all’irrevocabilità della proposta, l’acquirente (definito anche oblato) può agire per l’adempimento e per ottenere il risarcimento del danno.

Quale differenza con il contratto preliminare?

Con il contratto preliminare le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo; se stipulato per atto pubblico può essere trascritto e grazie a questa trascrizione può essere opponibile anche ai terzi. Qualora il venditore sia inadempiente, l’acquirente potrà agire in giudizio in virtù del preliminare stipulato dal Notaio e ottenere una sentenza del giudice (la cosiddetta sentenza costitutiva) con cui si determinano gli effetti del contratto, ovvero il trasferimento della proprietà.

La tutela, dunque, con il contratto preliminare è molto più forte rispetto all’opzione, dove invece non vi è spazio per questa sentenza costitutiva, ma solo per l’eventuale risarcimento del danno.

Perché allora propendere per l’opzione piuttosto che per il preliminare?

Il preliminare dà sicuramente una tutela maggiore, però di contro con esso ci si obbliga e non si può cambiare idea, nel caso in cui ovviamente sia stipulato per atto pubblico e poi sia trascritto.

Con l’opzione di acquisto l’acquirente ha una maggiore libertà di scelta, ha la possibilità di cambiare idea senza che questo abbia ripercussioni su di lui, pertanto è adatta alle ipotesi in cui l’acquirente voglia continuare a riflettere sulla convenienza del suo affare.

L’opzione deve essere per forza onerosa?

Di regola l’opzione è onerosa, in quanto l’acquirente per preservarsi il diritto di accettare o meno e, quindi, di bloccare l’immobile, versa un corrispettivo al venditore. Alla scadenza del termine pattuito, se non accetta, perde quanto versato.

È possibile, invece, che l’opzione sia gratuita e che il venditore conceda tale diritto e mantenga ferma la sua proposta senza alcun corrispettivo? Sì, si darebbe vita ad una semplice proposta irrevocabile, che poi l’acquirente sarebbe libero di accettare o meno. È chiaro che questa situazione sia più obsoleta perché l’acquirente toglierebbe dal mercato il proprio immobile per un periodo di tempo, senza ottenere nulla in cambio, ma è comunque possibile.

Quali sono i costi di un contratto di opzione?

Al termine dell’esercizio dell’opzione, risulta concluso un vero e proprio contratto di compravendita, pertanto le spese, oltre a quelle relative all’onorario del Notaio più IVA, concernono le regolari imposte di registro, ipotecarie e catastali relative al comune contratto di compravendita. Ciò, valutando caso per caso, se sia un acquisto prima casa o seconda casa, se dunque l’imposta di registro sia al 2% del valore catastale o al 9% in caso di acquisto di seconda casa. La spesa ulteriore è quella dell’opzione stessa, che andrà versata al venditore.

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