Quando serve il Notaio per la locazione di immobili?

• Il contratto di locazione di immobili
• L’affitto dal notaio: perché conviene?
• Quanto costa l’affitto dal notaio?
• L’affitto di azienda dal notaio
• La locazione commerciale
• La locazione ultranovennale
• L’affitto con riscatto ( o rent to buy)

Il contratto di locazione di immobili

La locazione è un contratto con il quale una parte locatrice concede in locazione un bene immobile ad un'altra parte conduttrice, la quale ne ottiene il godimento e la possibilità di abitarvi dietro il pagamento di un canone mensile. Questo contratto generalmente può avere scopo abitativo ed è disciplinata dalla legge 431/1998, ma esiste anche la locazione commerciale che ha una disciplina ancora differente.

La locazione è un contratto che viene regolarmente redatto per scrittura privata, poi registrata presso l’Agenzia delle Entrate con il pagamento della relativa imposta.

In sostanza per la locazione o l’affitto di un terreno ad esempio, non occorre generalmente il Notaio. Ciò in quanto non è necessario l’atto pubblico, non essendo un atto soggetto a trascrizione. Non c’è infatti alcun trasferimento immobiliare. Nonostante ciò, esaminiamo in questa sede tutte le ipotesi nelle quali è necessario l’atto pubblico e quindi l’intervento del Notaio.

La locazione ultranovennale

La locazione che abbia una durata superiore a nove anni, perché magari finalizzata a svolgere nell’immobile un’attività economica, deve essere trascritta nei registri immobiliari. Per questo motivo, non basta la scrittura privata redatta dalle parti ma occorre l’atto pubblico dal Notaio.

Questa è un’ipotesi normativa nella quale le parti sono obbligate a coinvolgere il Notaio, non possono scegliere diversamente in quanto in caso contrario non potrebbero trascrivere. Si può scegliere anche la scrittura privata autenticata, ovvero le parti redigono la scrittura e poi vanno dal Notaio per l’autentica.

In questo modo si può trascrivere l’atto. Ciò non toglie che le parti possano scegliere per una propria maggiore garanzia di far controllare la propria scrittura dal Notaio, redigendo dunque la locazione per scrittura privata autenticata anche qualora sia inferiore.

L’affitto dal Notaio: perché conviene?

La scelta di andare dal Notaio per un affitto o per una locazione può essere dettata anche da ragioni di convenienza relative ad una eventuale controversia. Soprattutto qualora tra le parti non vi sia un rapporto di fiducia preesistente e ci si voglia premunire un titolo esecutivo per il caso in cui il conduttore non paghi il canone oppure nell’ipotesi in cui si debba chiedere uno sfratto. In questo caso, con il titolo esecutivo dell’atto notarile si può agire subito direttamente per lo sfratto, senza prima doversi attivare per rendere la scrittura privata tale.

In sostanza la forma dell’atto dal Notaio può garantire maggiormente la certezza del rapporto contrattuale e la tutela delle parti per l’eventualità in cui una delle due sia inadempiente. Ciò ad esempio può essere opportuno qualora l’affitto riguardi un immobile di ingente valore legato ad una attività industriale, con un canone elevato, che necessita di una maggiore garanzia.

Quanto costa l’affitto dal Notaio?

Sicuramente rispetto alla locazione tradizionale per scrittura privata, si spende di più se si decide di andare dal Notaio ma ciò è compensato dalla maggiore garanzia e dalla possibilità di ottenere un titolo esecutivo che le tuteli. Si paga l’onorario del Notaio più Iva, oltre all’imposta di registro da pagare per l’adempimento della registrazione, che in questo caso non viene effettuato dalle parti ma dal Notaio.

L’affitto di azienda dal Notaio

Un tipico contratto di affitto stipulato dal Notaio è l’affitto di azienda. Anche in questo caso, non è la legge a prevederlo come obbligatorio, anche se ormai è prassi e consuetudine stipulare l’affitto di azienda per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questo in quanto non si tratta di un semplice affitto o locazione di una casa, bensì un affitto di una universalità di beni comprendente mobili, immobili, rapporti giuridici, debiti e crediti. Ciò determina la necessità di un maggiore controllo nella definizione del contratto, soprattutto in relazione al fatto che successivamente all’affitto l’affittuario inizia ad esercitare una attività di impresa. Spesso nell’azienda affittata solo compresi anche beni immobili, di cui si viene in possesso per svolgervi l’attività.

La locazione commerciale

Non bisogna confondere l’affitto di azienda con la locazione commerciale. La locazione commerciale è l’affitto che riguarda un locale commerciale, ovvero un locale deputato all’esercizio di un’attività commerciale.

Ad esempio, si acquista un locale per destinarlo a negozio. Si affitta solo il bene immobile, non l’azienda con la quale esercitare l’attività di impresa. Quando si affitta l’azienda, si prende in locazione l’intero complesso di beni che sono già organizzati per l’esercizio di una impresa. Ad esempio, un imprenditore può decidere di affittare un locale nel quale svolgere la propria attività di ristoratore, mediante un’azienda di cui si è già in possesso. Se si affitta, invece, l’azienda può venire in possesso anche del locale commerciale che è già compreso nella stessa.

Per l’affitto di azienda si va sempre dal Notaio, mentre per la locazione commerciale non è necessario. Come già detto, tuttavia, questo non esclude che parti possano ugualmente decidere di stipularlo per atto pubblico.

L’affitto con riscatto ( o rent to buy)

Un contratto molto diffuso negli ultimi anni è la locazione finalizzata all’acquisto di una casa mediante esercizio di riscatto. Si tratta del contratto tipico denominato rent to buy con il quale una parte ottiene il godimento di un bene immobile verso il pagamento di un canone; parte di questo canone viene imputata al prezzo di acquisto qualora si decida dopo un determinato periodo di tempo di acquistare.

In sostanza nella parte iniziale del contratto si conclude un vero e proprio affitto, con la differenza che al termine predefinito si può decidere di acquistare senza perdere tutto il denaro versato fino a quel momento. Parte dei canoni versati, infatti, è come se costituissero un anticipo sulla compravendita. Ovviamente questo tipo di contratto non può essere redatto per scrittura privata; al contrario, necessita di una maggiore garanzia offerta dal Notaio mediante l’atto pubblico.