Affitto d’azienda dal notaio, come funziona e cosa si paga
- Cosa può e non può fare chi prende in affitto l’azienda
- Se l’azienda è stata comprata a rate
- Consulenza notarile sull’affitto d’azienda
- Affitto d’azienda: un approfondimento su caratteristiche e ruolo del notaio
- Affitto d’azienda tra commercialista e notaio
- Affitto del bar o del negozio, tre dubbi di chi firma
L’affitto d’azienda è un contratto grazie al quale un locatore o concedente permette a un affittuario il diritto di utilizzare la propria azienda oppure un ramo di essa, dietro corrispettivo di un canone, come previsto dall’articolo 2562 del Codice Civile . Ecco tutti i dettagli che riguardano l’affitto d’azienda e il ruolo rivestito dal notaio in questa operazione.
Un'azienda può essere costituita ex novo direttamente da chi vuole intraprendere una determinata attività o, in alternativa, può essere acquistata, come un qualsiasi altro bene; in tale ultimo caso il prezzo di acquisto comprenderà anche l'avviamento, cioè la capacità di una determinata azienda di produrre reddito in relazione alla clientela acquisita, infine, l'azienda può essere semplicemente affittata da chi ne ha la titolarità. Il quadro generale degli atti sull’azienda, dalla vendita al passaggio ai figli, è nella pagina notaio e azienda.
L'atto di trasferimento di un'azienda a qualsiasi titolo, sia esso vendita, affitto, comodato o altro passa di norma dal notaio: per le imprese soggette a registrazione l’articolo 2556 del Codice Civile richiede l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, e il deposito per l’iscrizione nel Registro delle Imprese entro trenta giorni a cura del notaio stesso.
Tuttavia l'acquisto di un'azienda, soprattutto dietro pagamento di un prezzo, può essere un atto particolarmente complesso, sia per gli adempimenti che ne conseguono, oltre a quelli di competenza del notaio, (comunicazioni di subentro ai Comuni, INPS, ASL, subentri nei contratti in essere per l'esercizio dell'attività, ecc.), sia per la preventiva verifica della reale situazione patrimoniale dell'azienda in contratto.
Per tali ragioni può risultare opportuno, anzi a volte indispensabile, affidarsi anche all'assistenza di un commercialista e/o di un avvocato, esperti del settore, per evitare spiacevoli sorprese. Infatti, a norma dell'articolo 2560 Codice Civile , nel trasferimento di un'azienda commerciale risponde dei debiti anteriori alla cessione anche l'acquirente, se tali debiti risultano dai libri contabili obbligatori e, inoltre, l'acquirente di un'azienda è per legge (art. 14 del d.lgs. 18 dicembre 1997 n. 472) solidalmente responsabile con il cedente, entro i limiti del valore dell'azienda, in relazione al pagamento dell'imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell'anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti, nonché per quelle già irrogate e contestate nello stesso periodo, anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore. Il tema è approfondito nella pagina sull’acquisto di un’azienda con debiti.
Cosa può e non può fare chi prende in affitto l’azienda
L’articolo 2562 rinvia alle regole dell’usufrutto d’azienda (articolo 2561): semplificando, chi affitta un bar o un negozio lo gestisce sotto la ditta che lo contraddistingue, non può cambiarne la destinazione e deve conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle normali scorte. All’inizio e alla fine si redige un inventario, e la differenza tra i due si regola in denaro, ai valori correnti alla scadenza. La durata non ha limiti di legge: la fissano le parti, spesso con un diritto di prelazione o un’opzione di acquisto per l’affittuario. Per tutta la durata il concedente non può aprire un’attività che faccia concorrenza a quella affittata (articolo 2557, ultimo comma), e i dipendenti passano all’affittuario con i diritti maturati (articolo 2112), esattamente come in una vendita.
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Se l’azienda è stata comprata a rate
Consulenza notarile sull’affitto d’azienda
Nell’affitto d’azienda il notaio riceve l’atto e cura l’iscrizione, e può essere utile anche la presenza di avvocati o commercialisti. Con Notaio Facile si entra in contatto con i notai della propria città e si ricevono, senza impegno, preventivi analitici per l’affitto d’azienda come per qualsiasi altro atto. Chi invece sta valutando di entrare come socio nell’attività di un altro può leggere la pagina sulle società di persone.
Affitto d’Azienda: un approfondimento su caratteristiche e ruolo del Notaio
Un’azienda può essere trasferita a terzi tramite la cessione vera e propria oppure tramite quello che viene definito Affitto d’Azienda. Se nel primo caso l’azienda viene venduta in toto (o in parte, se si tratta della Cessione di un Ramo d’Azienda) a terzi, con l’Affitto d’Azienda quello che si cede non è la proprietà, ma il diritto di utilizzo. Per semplificare, al differenza è esattamente la stessa che intercorre tra la vendita di un immobile a terzi o l’affitto dello stesso.
Anche se la teoria sembra essere abbastanza semplice, in realtà la pratica può rivelarsi molto più complessa di quanto si potrebbe pensare in prima istanza. Per quanto riguarda la Cessione d’Azienda, non si tratta di prendere in considerazione una nuova attività, come tale “leggera” in quanto scevra da trascorsi, dipendenti, contratti, crediti, debiti… è necessario prendere in considerazione tutti gli aspetti che contraddistinguono quella specifica azienda, valutarne la situazione particolare e dunque inserire nel contratto tutte quelle clausole necessarie a far sì che il rapporto sia ben regolamentato (ed equilibrato) non solo per quanto riguarda il presente, ma anche per ciò che potrà prevedibilmente verificarsi in futuro prendendo le mosse dalla specificità dell’azienda in questione.
A differenza di quanto avviene con la Cessione d’Azienda, che prevede che l’acquirente compri in blocco tutto ciò che riguarda l’Azienda o il Ramo d’Azienda oggetto del contratto, ivi compresi crediti e debiti, per quanto riguarda l’Affitto d’Azienda la situazione è più fluida e possono essere prese decisioni personalizzate a seconda delle condizioni e degli accordi dalle parti. Ad esempio si può decidere che eventuali debiti rimangano in capo al concedente e non venga coinvolto nella posizione debitoria l’affittuario. Anche il contratto di locazione dei muri, se il locale non è di proprietà, può passare all’affittuario insieme all’azienda senza il consenso del proprietario, che va però avvisato e può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni (articolo 36 della legge 392/1978).
Affitto d’Azienda tra commercialista e Notaio
Anche sotto l’aspetto fiscale l’Affitto d’Azienda sottostà a un regime specifico e abbastanza complesso: molti aspetti saranno da verificare con l’aiuto di un commercialista, e anche la consulenza notarile può servire, in particolare per quanto riguarda il versamento dell’Imposta di Registro, ma non solo. Il punto di partenza è chi concede l’azienda. Se è una ditta individuale che affitta la sua unica azienda, per la durata del contratto perde la qualifica di imprenditore: i canoni restano fuori dal campo IVA e si paga l’imposta di registro del 3% sul totale dei canoni dell’intera durata, mentre il canone incassato è un reddito diverso ai fini IRPEF. Se invece a concedere è una società, o un imprenditore che affitta una sola delle sue aziende o un ramo, i canoni sono soggetti a IVA al 22% e il registro è fisso, 200 euro, salvo il caso in cui gli immobili strumentali compresi nell’azienda valgano più della metà del suo valore complessivo: allora si applica l’1% previsto per le locazioni di immobili.
| Ditta individuale che affitta la sua unica azienda | Società, o imprenditore che affitta una delle sue aziende o un ramo | |
|---|---|---|
| IVA sul canone | No, l’operazione è fuori campo IVA: per la durata dell’affitto il titolare perde la qualifica di imprenditore | Sì, 22% su ogni canone |
| Imposta di registro | 3% sui canoni dell’intera durata (2% sulla parte riferita agli immobili, se il canone è distinto) | 200 euro fissi; 1% se gli immobili strumentali valgono più di metà dell’azienda |
| Il canone per chi lo incassa | Reddito diverso, tassato in IRPEF al netto delle spese | Ricavo d’impresa, soggetto anche a IRAP |
| Partita IVA del concedente | Sospesa, con comunicazione all’Agenzia entro trenta giorni | Resta attiva |
Oltre al fatto che sarà il Notaio a redigere l’apposito atto, questo professionista potrebbe essere di aiuto anche nell’analisi della situazione attuale e nella predisposizione di tutte quelle clausole, anche in previsione di eventuali sviluppi futuri, che possono rendere il contratto di Affitto d’Azienda equilibrato per entrambe le parti e libero da punti non chiari, che possono portare anche a lunghi contenziosi. Per sapere in anticipo quanto costerebbe l’atto nel proprio caso, compreso il registro, si possono confrontare i preventivi di più notai della propria zona su NotaioFacile: la richiesta è gratuita e le risposte arrivano in poche ore.
Affitto del bar o del negozio, tre dubbi di chi firma
Posso affittare la mia azienda a mio figlio e poi vendergliela?
Sì, è una strada frequente nelle attività di famiglia: il figlio gestisce subito con un canone, e nel contratto si può inserire un’opzione di acquisto o una prelazione. Se la cessione avviene a titolo gratuito, con una donazione o un patto di famiglia, l’imposta non si paga quando il figlio prosegue l’attività per almeno cinque anni.
Alla scadenza chi paga le attrezzature che l’affittuario ha cambiato o consumato?
Si confrontano l’inventario iniziale e quello finale: la differenza di valore si regola in denaro, ai prezzi correnti alla scadenza (articolo 2561). Per questo di norma l’inventario viene allegato all’atto o redatto con cura al momento della consegna.
L’affitto d’azienda va registrato anche se dura pochi mesi?
Sì. La forma scritta con firme autenticate o atto pubblico e l’iscrizione nel Registro delle Imprese non dipendono dalla durata, e l’imposta di registro si calcola sui canoni del periodo pattuito, per quanto breve.
