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Affitto d'Azienda: Tutte le risposte sul diritto di Impresa e Consulenza Notarile


Affitto di azienda: Consulenza e preventivo notarile sul diritto di Impresa

L’affitto d’azienda è un contratto grazie al quale un locatore o concedente permette a un affittuario il diritto di utilizzare la propria azienda oppure un ramo di essa, dietro corrispettivo di un canone, come previsto dall’articolo 2562 del codice civile. Ecco tutti i dettagli che riguardano l’affitto d’azienda e il ruolo rivestito dal notaio in questa operazione.


Un'azienda può essere costituita dal nulla direttamente da chi vuole intraprendere una determinata attività o può essere acquistata, come un qualsiasi altro bene; in tale ultimo caso il prezzo di acquisto comprenderà anche l'avviamento, cioè la capacità di una determinata azienda di produrre reddito in relazione alla clientela acquisita, infine, l'azienda può essere semplicemente affittata da chi ne ha la titolarità.


L'atto di trasferimento di un'azienda a qualsiasi titolo, sia esso vendita, affitto, comodato o altro necessita dell'intervento del notaio, che ne cura, tra l'altro la registrazione e il deposito presso il Registro delle Imprese competente.


Tuttavia l'acquisto di un'azienda, soprattutto dietro pagamento di un prezzo, è un atto particolarmente complesso, sia per gli adempimenti che ne conseguono, oltre a quelli di competenza del notaio, (comunicazioni di subentro ai Comuni, INPS, ASSL, subentri nei contratti in essere per l'esercizio dell'attività, ecc.), sia per la preventiva verifica della reale situazione patrimoniale dell'azienda in contratto.


Per tali ragioni è opportuno, se non addirittura indispensabile, affidarsi anche all'assistenza di un commercialista e/o di un avvocato, esperti del settore, per evitare spiacevoli sorprese. Infatti, a norma dell'articolo 2560 codice civile, nel trasferimento di un'azienda commerciale risponde dei debiti anteriori alla cessione anche l'acquirente, se tali debiti risultano dai libri contabili obbligatori e, inoltre, l'acquirente di un'azienda è per legge (art. 14 del d.lgs. 18 dicembre 1997 n. 472) solidalmente responsabile con il cedente, entro i limiti del valore dell'azienda, in relazione al pagamento dell'imposta e delle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell'anno in cui è avvenuta la cessione e nei due precedenti, nonché per quelle già irrogate e contestate nello stesso periodo, anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore.


LA VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETÀ

 
Nella prassi commerciale, quando il pagamento del prezzo avviene a rate, con o senza cambiali, si ricorre di solito allo schema contrattuale della vendita con riserva della proprietà. Questa fattispecie, applicabile a qualsiasi vendita a rate, consente di attribuire immediatamente all'acquirente il godimento dell'azienda, ma non la proprietà, che verrà acquistata solo con il pagamento del saldo del prezzo. Dal punto di vista pratico ciò comporta che l'acquirente non può rivendere l'azienda stessa prima del pagamento integrale del prezzo senza il consenso del titolare del riservato dominio (il suo venditore). Ove ricorra tale ipotesi (vendita con riserva della proprietà) è opportuno richiedere al notaio la previsione di clausole contrattuali disciplinanti le modalità di prestazione del consenso del titolare del riservato dominio in caso di rivendita, poiché sovente capita che volendo appunto rivendere l'azienda prima del saldo del prezzo, il titolare del riservato dominio non sia rintracciabile o disponibile o non sia più in possesso delle cambiali rilasciate per la dilazione di pagamento.


CONSULENZA NOTARILE – AFFITTO D’AZIENDA

 
Nell’affitto d’azienda ha un ruolo fondamentale il notaio e può anche essere utile la presenza di avvocati o commercialisti. Meglio quindi chiedere informazioni e consigli a un professionista. Con Notaio Facile puoi entrare in contatto diretto con un Notaio e ricevere una Consulenza Gratuita. Chiedi al Notaio informazioni su questo ed altri argomenti di tuo interesse. Devi per esempio aprire una società di persone? Anche in questo caso, Notaio Online risponde!

Affitto d’Azienda: un approfondimento su caratteristiche e ruolo del Notaio


affitto di azienda

Un’azienda può essere trasferita a terzi tramite la Cessione vera e propria oppure tramite quello che viene definito – come abbiamo visto sopra – Affitto d’Azienda. Se nel primo caso l’azienda viene dunque venduta in toto (o in parte, se si tratta della Cessione di un Ramo d’Azienda) a terzi, con l’Affitto d’Azienda quello che si cede non è la proprietà, ma il diritto di utilizzo. Per semplificare, al differenza è esattamente la stessa che intercorre tra la vendita di un immobile a terzi o l’affitto dello stesso.

A partecipare al contratto di Affitto d’Azienda sono dunque di norma due soggetti: da una parte il “locatore” o “concedente”, che è il proprietario dell’azienda, dall’altra l’”affittuario”, che è colui che vorrebbe appunto affittare l’azienda stessa. Con questo contratto il locatore cede all’affittuario l’uso dell’azienda per un determinato periodo e a un determinato costo. Lo stesso dicasi se l’Affitto non è dell’intera Azienda, ma di un ramo di essa: in questo caso sarà tutto ciò che riguarda quello specifico ramo dell’attività ad essere ceduto.

Anche se la teoria sembra essere abbastanza semplice, in realtà la pratica è molto più complessa di quanto si potrebbe pensare in prima istanza. Come abbiamo già visto infatti per quanto riguarda la Cessione d’Azienda, non si tratta di prendere in considerazione una nuova attività, come tale “leggera” in quanto scevra da trascorsi, dipendenti, contratti, crediti, debiti, contratti… è necessario prendere in considerazione tutti gli aspetti che contraddistinguono quella specifica azienda, valutarne la situazione particolare e dunque inserire nel contratto tutte quelle clausole necessarie a far sì che il rapporto sia ben regolamentato (ed equilibrato) non solo per quanto riguarda il presente, ma anche per ciò che potrà prevedibilmente verificarsi in futuro prendendo le mosse dalla specificità dell’azienda in questione. A differenza di quanto avviene con la Cessione d’Azienda, che prevede che l’acquirente compri in blocco tutto ciò che riguarda l’Azienda o il Ramo d’Azienda oggetto del contratto, ivi compresi crediti e debiti, per quanto riguarda l’Affitto d’Azienda la situazione è più fluida e possono essere prese decisioni differenti a seconda delle condizioni e degli accordi dalle parti. Un esempio su tutti, si può ad esempio decidere che eventuali debiti rimangano in capo al concedente e non venga quindi coinvolto l’affittuario.

Affitto d’Azienda tra commercialista e Notaio


Anche sotto l’aspetto fiscale l’Affitto d’Azienda sottostà a un regime specifico e abbastanza complesso: molti aspetti saranno da verificare con l’aiuto di un commercialista, ma in questo quadro è indispensabile anche ricorrere a una specifica consulenza notarile, in particolare per quanto riguarda il versamento dell’Imposta di Registro, ma non solo. Oltre al fatto che sarà il Notaio a dover redigere l’apposito atto, potrà infatti esservi di grande aiuto anche nell’analisi della situazione attuale e nella predisposizione di tutte quelle clausole, anche in previsione di eventuali sviluppi futuri, che possono rendere il contratto di Affitto d’Azienda fruttuoso per entrambe le parti e soprattutto libero da controversie e punti non chiari, che possono portare anche a lunghi contenziosi. La grande esperienza del Notaio in questo campo può infatti essere preziosa non solo per regolare quanto già in essere, ma anche per prevedere quanto potrebbe verificarsi nel corso del contratto e dunque regolamentare questioni anche molto delicate ancor prima che nascano.

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