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Notaio: perché scegliere il contratto di rent to buy?

notaio-rent-to-buyLa legge prevede diverse tutele per l’acquirente nella conclusione del contratto di rent to buy. Perché? Affittare un immobile con la possibilità di acquisirne la proprietà in futuro è una scelta rilevante che potenzialmente potrebbe vincolare la capacità di spesa del compratore ma anche quella del venditore, specie se il suo immobile non viene più acquistato entro la scadenza pattuita.

Per queste ragioni, il legislatore ha previsto una serie di indici che le parti devono necessariamente valutare prima della conclusione del contratto. In forza di essi, poi, ha apprestato una serie di tutele volte a garantire sia il compratore che il venditore.

Di seguito alcune informazioni utili per concludere un contratto di godimento di un immobile in vista del futuro acquisto in tutta sicurezza

Qual è l’oggetto del rent to buy?

Il rent to buy è, infatti, un nuovo tipo di contratto introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia, il quale disciplina in modo analitico il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione.

Tale contratto può avere ad oggetto qualsiasi immobile: abitazioni (sia principali che secondarie) terreni, negozi, capannoni, autorimesse, cantine ed uffici.

Può avere ad oggetto persino un immobile in costruzione.

Il meccanismo giuridico si articola in due fasi: la prima, è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile; la seconda, solo eventuale, è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un immobile per il prezzo di 200.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano quale acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 200.000 euro, ma 170.000 euro, perché 30.000 euro sono già stati pagati con parte dei canoni nel corso dei cinque anni.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio per il venditore è certamente quello di trovare potenzialmente più acquirenti. Il rischio è che il conduttore, alla scadenza del termine pattuito, decida di non comprare l’immobile. In tal caso, bisognerà aver riguardo a quanto pattuito nel contratto. In esso le parti, infatti, potrebbero aver previsto una restituzione parziale delle somme versate dal conduttore in favore del proprietario, o, al contrario, potrebbero aver concordato che non faccia seguito alcuna restituzione. Ad ogni modo, il proprietario potrà certamente trattenere le somme già versate per la sola parte relativa alla remunerazione del godimento.

Per le imprese di costruzione che decidano di concludere contratti di rent to buy sugli immobili in fase di costruzione potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi compra?

Il conduttore ha numerosi vantaggi. Anzitutto, ha la possibilità di valutare meglio l’opportunità dell’affare e procurarsi i mezzi economici necessari per riscattare l’immobile (che potrebbe non avere nel momento all’atto di stipula del contratto di rent to buy). Nel frattempo, però, potrà già godere del bene. Peraltro, nella denegata ipotesi in cui il conduttore voglia riscattare l’immobile ma non ha la possibilità di farlo entro la scadenza pattuita (non oltre dieci anni), può chiederne una proroga (a cui deve necessariamente prestare l’assenso il proprietario dell’immobile). Tale proroga viene concessa con la stipula di un ulteriore atto notarile.

Ma la tutela più forte che la legge concede in favore dei conduttori è certamente la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Peraltro, nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come nel caso dei tradizionali contratti di locazione. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del detentore dell’immobile, il quale si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

Cosa accade se il conduttore non riscatta l’immobile e non lo libera nel termine pattuito?

Il concedente ha indubbiamente diritto alla restituzione immediata del bene concesso. È sufficiente che il proprietario si rivolga al Tribunale territorialmente competente (la competenza è individuata in base al luogo nel quale è sito il bene sul quale verte la controversia) e chieda una ordinanza di rilascio del bene de quo. Di tale procedura, il notaio incaricato della stipula del contratto di rent to buy, ne farà certamente menzione in atto.

Quanto costa il notaio per la stipula di un contratto di rent to buy ed il successivo atto di compravendita?

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un contratto di rent to buy e la successiva compravendita (nel caso in cui il conduttore voglia esercitarne il riscatto), è possibile anche utilizzare la “calcolatrice notarile” di NotaioFacile a seconda che si intenda acquistare la prima o la seconda casa.

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