Relazione tecnica integrata per il Notaio: cos'è e perché serve

• Relazione tecnica integrata: che cos’è?
• Perché serve la relazione tecnica integrata
• Quando si redige la relazione tecnica integrata
• Cosa va indicato nella relazione tecnica
• Chi paga per la redazione della relazione tecnica integrata
• Accordi col compratore circa la consegna della documentazione urbanistica
• E’ possibile rogitare senza la relazione tecnica integrata?

Relazione tecnica integrata: che cos’è?

La relazione tecnica integrata, o relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale, è un documento redatto da un perito o da un tecnico abilitato (in genere un geometra, un ingegnere o un architetto), che descrive le unità immobiliari oggetto di vendita, in particolare dà un resoconto della sua conformità alle planimetrie e allo stato di fatto, nonché dei provvedimenti urbanistici che hanno interessato gli immobili (che possono essere licenze edilizie, permessi di costruire, concessioni edilizie anche in sanatoria ecc.).

Questo documento è utile per certificare la conformità dell’immobile, e anche per capire se, relativamente ad un appartamento, esiste un provvedimento o un'autorizzazione all’abitabilità.

Perché serve la relazione tecnica integrata

La relazione tecnica integrata risponde soprattutto all’esigenza di mettere al corrente il potenziale compratore di eventuali difformità, ove esistenti, o semplicemente di tutti i provvedimenti edilizi, più o meno recenti, che legittimano l’esistenza di un certo bene immobile. Ecco perché la sua allegazione, ancorché non sia obbligatoria, è fortemente consigliata per garantire la certezza di quanto si andrà a dichiarare in atto. Infatti, in molti Comuni, possono essere previste speciali convenzioni tra Notai e altri professionisti di questo settore, in base alle quali si richiede, ai fini di una maggiore trasparenza in ambito immobiliare, l’allegazione di una documentazione certificata, e che sia più aggiornata possibile.

Quando si redige la relazione tecnica integrata

Come abbiamo preannunciato, la relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale può essere richiesta ogni qualvolta si sia deciso di procedere a compravendita immobiliare, sia che si tratti di acquisto della piena proprietà sia nel caso di acquisto di diritti reali minori, come usufrutto, nuda proprietà, o uso. E’ possibile che il Notaio la richieda anche nel caso di atto di donazione, e presumibilmente in tutti gli atti che hanno ad oggetto beni immobili come appartamenti, garage, cantine, negozi e magazzini.

Inoltre, la redazione di questo documento può essere richiesta anche nel caso in cui si richieda contestualmente un mutuo presso il proprio istituto di credito.

Chi paga per la redazione della relazione tecnica integrata

Il tecnico incaricato si attiva a seguito di una richiesta che deve pervenire dal venditore, che si accolla ogni spesa e onere relativo alla redazione del documento ed eventualmente alla regolarizzazione urbanistica dell’immobile, se sono presenti difformità che possono, in qualche modo, pregiudicarne o metterne in discussione la commerciabilità.

Accordi col compratore circa la consegna della documentazione urbanistica

A seguito del rilascio della relazione da parte del perito, il venditore la consegnerà al compratore o al Notaio, affinché chi acquista possa essere edotto della situazione urbanistica e catastale prima della stipula dell’atto di compravendita.

E’ possibile rogitare senza la relazione tecnica integrata?

E’ possibile, se tutte le parti sono d’accordo, compravendere un bene immobile senza relazione tecnica, a condizione, però, che il venditore elenchi nel dettaglio tutti i titoli edilizi ed urbanistici dal momento della costruzione. In pratica, sarà comunque tenuto a presentare e fornire i documenti cartacei nei quali siano indicati i provvedimenti e i titoli edilizi che hanno interessato l’immobile. Questo aspetto è assolutamente fondamentale per evitare di incorrere nella nullità dell’atto notarile.

Un altro fatto da non trascurare è che, comunque, il compratore si assume il rischio che l’immobile non sia totalmente conforme e che, quindi, emergano irregolarità non rilevate anzitempo; d’altra parte, il rischio che potrebbe incombere sul venditore è di subire azioni legali, qualora si accerti l’effettiva difformità dell’immobile.

Cosa va indicato nella relazione tecnica

Nello specifico, la relazione tecnica integrata dovrà contenere una serie di informazioni. Occorre innanzitutto verificare e confrontare i titoli autorizzativi (licenza di costruire, permesso di costruire, SCIA, CILA ecc.) con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio con lo stato di fatto, in cui versa l'immobile.

Negli anni si sono susseguiti diversi titoli edilizi ed in particolare, la licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977, la concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003, il permesso di costruire per edifici costruiti dopo il 2003. Nell'eventualità, anche la concessione in sanatoria, se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono. Inoltre, per opere minori, si sono susseguite DIA (Denuncia di Inizio Attività), SCIA (Segnalazione certificata di Inizio Attività), CILA e CIL (Comunicazione di Inizio Lavori, che può essere asseverata dal tecnico) in caso  con relativo rilascio, al termine delle opere, della cosiddetta Comunicazione di Fine Lavori. Si opta per un titolo edilizio piuttosto che per un altro a seconda del tipo di opera che si richiede: di solito si tratta di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro o risanamento conservativo e ristrutturazione.

In secondo luogo (ma non per importanza) si parla di regolarità catastale, cioè della corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria presentata in catasto. Il catasto è un ufficio statale, in quanto tale ha una funzione meramente fiscale e non "probatoria", pertanto non dimostra alcunché rispetto alla regolarità urbanistica dell'immobile.

Per quanto riguarda la presenza o meno di un titolo relativo all'abitabilità, si deve ritenere che l'assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti. Pertanto, in assenza di deroga contrattuale, è obbligo del venditore di trasferire il bene munito di agibilità o abitabilità. La relazione tecnica, inoltre, potrà contenere anche indicazioni circa la conformità degli impianti posti al servizio degli immobili e gli estremi relativi alla certificazione energetica.

E’ di fondamentale importanza che vengano segnalati eventuali abusi edilizi, sanati o da sanare, ed altre difformità minori che non rilevano sullo stato dell’immobile e sulla sua conformità, ma che sono “tollerate”, esentando dall’obbligo di presentare nuove comunicazioni o richieste di intervento a livello edilizio.