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Conformità urbanistica negli atti dal notaio

Cosa serve per il rogito notarile

Conformità urbanistica negli atti dal notaioAcquistare casa o vendere una casa richiede numerosi adempimenti prima del rogito notarile. Questi attengono principalmente sia alla raccolta dei documenti necessari richiesti dal notaio, sia alla verifica relativa agli immobili in ordine alla conformità catastale e allo stato dei fatti degli immobili, così come la conformità degli immobili dal punto di vista urbanistico.

Altresì sarà necessario per i trasferimenti a titolo oneroso anche dell’attestato di prestazione energetica. Spesso è necessario anche ricorrere a dei tecnici professionisti del settore per avere determinate informazioni che dovranno essere fornite al notaio in sede di rogito notarile.

Atti di compravendita aventi ad oggetto fabbricati

Nel momento in cui si acquista un fabbricato, che sia una casa, o un locale commerciale è necessario fornire al notaio alcune informazioni che saranno poi inserite nel rogito notarile. Tra queste rientrano le cosiddette dichiarazioni urbanistiche. In particolare la parte che vende deve dichiarare con quale titolo abilitativo edilizio è stato costruito il fabbricato.

  • Se il fabbricato è stato costruito prima del 30 gennaio del 1977 si tratterà di una licenza edilizia (o di una licenza in sanatoria).
  • Se il fabbricato è stato costruito prima del 30 gennaio del 1977 e dopo il 30 giugno 2003 si tratterà, invece, di una concessione edilizia.
  • Se il fabbricato è stato eseguito dal 30 giugno 2003 si tratterà di un permesso a costruire.

Naturalmente per comprendere al meglio la situazione urbanistica del fabbricato è opportuno affidarsi a un tecnico specializzato, al fine di evitare di rendere delle dichiarazioni non vere al notaio per il rogito notarile.

Cosa accade per i fabbricati molto datati?

Per i fabbricati molto datati, in cui non è possibile risalire al titolo abilitativo, basterà una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà proveniente dalla parte alienante. Questa possibilità si applica agli interventi edilizi che sono avvenuti in data anteriore al primo settembre del 1967.

Quali altri provvedimenti bisogna menzionare?

È opportuno anche se non è previsto a pena di nullità dell’atto, indicare anche tutti gli altri provvedimenti richiesti e necessari per i successivi interventi edilizi che siano avvenuti sugli immobili. Si pensi al caso in cui siano stati dei lavori interni di portata importante che abbiano determinato dei cambiamenti. La prassi prevede che nel rogito notarile sia riportata la storia urbanistico edilizia dell’immobile in modo da rendere più chiare le evoluzioni del fabbricato.

Cosa è necessario per gli atti compravendita di terreni?

Per gli atti di compravendita di terreni è necessario fornire un certificato di destinazione urbanistica. L’assenza di questo determina la nullità dell’atto e quindi l’atto non potrebbe essere oggetto né di registrazione né di trascrizione.

Per ottenere il rilascio del certificato di destinazione urbanistica per il rogito notarile, che ha durata di un anno dal rilascio, occorre rivolgersi al competente ufficio comunale che sarà tenuto a rilasciarlo nel termine perentorio di 30 giorni dalla domanda.

Tale certificato andrà allegato all’atto.

L’obbligo di allegazione non sussiste per tutti gli atti, infatti, il legislatore prevede che per alcuni non vi sia, tra cui:

- le divisioni ereditarie,

- le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta

- i testamenti;

- gli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia (ipoteca) e di servitù.

Cosa accade se ci sono delle irregolarità edilizie?

Può accadere che vi siano delle irregolarità edilizie sull’immobile, tali da incidere sulla validità dell’atto di trasferimento con rogito notarile. È però necessario precisare che non tutte le irregolarità inficiano sulla validità dell’atto. Infatti, nel caso sia effettuato un abuso definito minore in base a degli specifici parametri, l’atto produrrà ugualmente i suoi effetti.

Se, invece, è stato effettuato un abuso maggiore, ossia il fabbricato edilizio sia stato costruito in assenza di qualsiasi titolo abilitativo o vi sia stata una ristrutturazione tale modificare completamente l’immobile, ci saranno dei problemi di natura urbanistica. Se nell'atto è presente la dichiarazione dell'alienante avente ad oggetto la menzione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

A chi spetta il controllo prima del rogito notarile?

Con riferimento ai soggetti responsabili in caso di dichiarazioni non rispondenti alla realtà dei fatti si esclude la figura del notaio. Il notaio risponde soltanto delle cause imputabili alla sua condotta (si pensi al caso in cui ometta nell’atto di inserire le dichiarazioni urbanistiche sopracitate). Non risponde delle cause che determinano la nullità del contratto. Infatti, il notaio deve solo ricevere la dichiarazione dalla parte alienante.

Il notaio non è un soggetto che deve avere determinate conoscenze tecniche urbanistiche, ma si limiterà ad accogliere la dichiarazione di parte. Essendo la materia spesso di particolare difficoltà ci si affida ad un tecnico per far sì che la dichiarazione resa sia valida ed efficace.

Nuova modalità per attestare la conformità urbanistica

L’art. 10, comma 1, lett d), D.L. 16/07/2020 n. 76 ha introdotto all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia un nuovo comma 1-bis che contiene la definizione di “stato legittimo” dell’immobile.

Da chi viene redatta l’attestazione di stato legittimo del bene?

Competente alla produzione dello stato legittimo del bene è un qualsiasi tecnico abilitato alla presentazione e predisposizione di progetti edilizi ed iscritto ad un Ordine professionale. In questa categoria rientrano geometri, ingegneri ed architetti.

Cosa emerge da tale certificato?

Da tale certificato emerge sia la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico, sia le eventuali tolleranze esecutive realizzate in virtù di interventi edilizi precedenti alla data del rogito notarile.

È necessaria l’allegazione all’atto notarile?

Il notaio non è obbligato all’allegazione salvo richiesta delle parti.

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