Conformità urbanistica nel rogito, cosa si dichiara e quando
- Cosa serve per il rogito notarile
- Atti di compravendita aventi ad oggetto fabbricati
- Cosa è necessario per gli atti compravendita di terreni?
- Cosa accade se ci sono delle irregolarità edilizie?
- Conformità urbanistica e rogito, cinque risposte
- A chi spetta il controllo prima del rogito notarile?
- Nuova modalità per attestare la conformità urbanistica
Cosa serve per il rogito notarile
Acquistare casa o vendere una casa richiede numerosi adempimenti prima del rogito notarile. Questi attengono principalmente sia alla raccolta dei documenti necessari richiesti dal notaio, sia alla verifica relativa agli immobili in ordine alla conformità catastale e allo stato dei fatti degli immobili, così come la conformità degli immobili dal punto di vista urbanistico.
Altresì sarà necessario per i trasferimenti a titolo oneroso anche dell’attestato di prestazione energetica. Spesso è necessario anche ricorrere a dei tecnici professionisti del settore per avere determinate informazioni che dovranno essere fornite al notaio in sede di rogito notarile.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Atti di compravendita aventi ad oggetto fabbricati
Nel momento in cui si acquista un fabbricato, che sia una casa, o un locale commerciale è necessario fornire al notaio alcune informazioni che saranno poi inserite nel rogito notarile. Tra queste rientrano le cosiddette dichiarazioni urbanistiche. In particolare la parte che vende deve dichiarare con quale titolo abilitativo edilizio è stato costruito il fabbricato.
- Se il fabbricato è stato costruito prima del 30 gennaio del 1977 si tratterà di una licenza edilizia.
- Se il fabbricato è stato costruito dal 30 gennaio del 1977 al 29 giugno 2003 si tratterà, invece, di una concessione edilizia.
- Se il fabbricato è stato eseguito dal 30 giugno 2003 si tratterà di un permesso di costruire.
- Se sul fabbricato c’è stato un condono, si indicherà anche la concessione o il permesso in sanatoria.
Naturalmente per comprendere al meglio la situazione urbanistica del fabbricato di norma ci si affida a un tecnico specializzato, al fine di evitare di rendere delle dichiarazioni non vere al notaio per il rogito notarile.
Cosa accade per i fabbricati molto datati?
Per i fabbricati molto datati, in cui non è possibile risalire al titolo abilitativo, basterà una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà proveniente dalla parte alienante. Questa possibilità si applica agli interventi edilizi che sono avvenuti in data anteriore al primo settembre del 1967.
Conta la data di inizio della costruzione: come funziona la dichiarazione ante ’67, e perché non garantisce da sola che la casa sia regolare, è spiegato in una pagina dedicata.
Quali altri provvedimenti bisogna menzionare?
Di norma si indicano anche gli altri provvedimenti richiesti per i successivi interventi edilizi che siano avvenuti sugli immobili; quali siano necessari a pena di nullità dipende dal tipo di intervento, ed è buona norma chiederlo al notaio. Si pensi al caso in cui siano stati dei lavori interni di portata importante che abbiano determinato dei cambiamenti. La prassi prevede che nel rogito notarile sia riportata la storia urbanistico edilizia dell’immobile in modo da rendere più chiare le evoluzioni del fabbricato.
Cosa è necessario per gli atti compravendita di terreni?
Per gli atti di compravendita di terreni è necessario fornire un certificato di destinazione urbanistica. L’assenza di questo determina la nullità dell’atto, che non può essere stipulato né trascritto (art. 30 del testo unico dell’edilizia). Il certificato non serve per i terreni che sono pertinenza di edifici censiti al catasto urbano, se l’area è inferiore a 5.000 metri quadrati.
Per ottenere il rilascio del certificato di destinazione urbanistica per il rogito notarile, che ha durata di un anno dal rilascio, occorre rivolgersi al competente ufficio comunale che sarà tenuto a rilasciarlo nel termine perentorio di 30 giorni dalla domanda.
Tale certificato andrà allegato all’atto.
Se il Comune non lo rilascia nei 30 giorni, può essere sostituito da una dichiarazione di chi vende, che attesta la domanda presentata e la destinazione urbanistica del terreno.
L’obbligo di allegazione non sussiste per tutti gli atti, infatti, il legislatore prevede che per alcuni non vi sia, tra cui:
- le divisioni ereditarie,
- le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta
- i testamenti;
- gli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia (ipoteca) e di servitù.
Cosa accade se ci sono delle irregolarità edilizie?
Può accadere che vi siano delle irregolarità edilizie sull’immobile, tali da incidere sulla validità dell’atto di trasferimento con rogito notarile. È però necessario precisare che non tutte le irregolarità inficiano sulla validità dell’atto. Infatti, nel caso sia effettuato un abuso definito minore in base a degli specifici parametri, l’atto produrrà ugualmente i suoi effetti.
Se, invece, è stato effettuato un abuso maggiore, ossia il fabbricato edilizio sia stato costruito in assenza di qualsiasi titolo abilitativo o vi sia stata una ristrutturazione tale modificare completamente l’immobile, ci saranno dei problemi di natura urbanistica. Se nell'atto è presente la dichiarazione dell'alienante avente ad oggetto la menzione degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Lo hanno chiarito le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 8230/2019: se manca un titolo reale da indicare l’atto è nullo, mentre le difformità rispetto a un titolo esistente non lo rendono nullo. Restano però sulla casa, e passano a chi compra. Quando c’è una pratica di condono ancora aperta, la situazione cambia di nuovo.
Nel rogito: cosa è obbligatorio e cosa no
A pena di nullità
Gli estremi del titolo edilizio, o la dichiarazione ante ’67; il riferimento alla planimetria e la dichiarazione di conformità catastale; il certificato di destinazione urbanistica per i terreni.
Non rende nullo l’atto, ma conta
L’attestato di prestazione energetica, la cui mancanza comporta una sanzione; i titoli degli interventi minori; la documentazione sull’agibilità.
Da verificare con un tecnico
Se la casa corrisponde davvero ai titoli, lo stato legittimo dell’immobile e le eventuali tolleranze costruttive.
Quadro semplificato e indicativo: cosa serve nel singolo atto è buona norma chiederlo al notaio.
Conformità urbanistica e rogito, cinque risposte
Quale titolo edilizio va indicato nel rogito?
Quello con cui è stata costruita la casa: la licenza edilizia per le costruzioni precedenti al 30 gennaio 1977, la concessione edilizia fino al 29 giugno 2003, il permesso di costruire da allora; per i condoni, la concessione o il permesso in sanatoria. Per gli edifici iniziati prima del 1° settembre 1967 basta la dichiarazione ante ’67.
Se la casa ha piccole difformità, l’atto è nullo?
No. Per le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 8230/2019) il contratto è valido se nell’atto è indicato un titolo edilizio reale e riferibile a quell’immobile, anche se la costruzione non vi corrisponde del tutto. Le difformità però restano, e diventano un problema di chi compra.
Per vendere un terreno serve sempre il CDU?
Di norma sì, a pena di nullità. Non serve per i terreni pertinenza di edifici censiti al catasto urbano, se l’area è inferiore a 5.000 metri quadrati, né per divisioni ereditarie, donazioni tra coniugi e tra parenti in linea retta, testamenti e atti su ipoteche e servitù.
Quanto dura il certificato di destinazione urbanistica?
Un anno dal rilascio, se chi vende dichiara che nel frattempo non sono cambiati gli strumenti urbanistici. Il Comune deve rilasciarlo entro 30 giorni; se non lo fa, può essere sostituito da una dichiarazione di chi vende.
L’attestazione dello stato legittimo va allegata all’atto?
Non è obbligatorio. Di norma si allega se le parti lo chiedono; il tecnico può anche rendere una dichiarazione asseverata sulle tolleranze costruttive, da allegare all’atto.
A chi spetta il controllo prima del rogito notarile?
Con riferimento ai soggetti responsabili in caso di dichiarazioni non rispondenti alla realtà dei fatti, le dichiarazioni urbanistiche le rende chi vende, che ne risponde. Il notaio, semplificando, le riceve e le inserisce nell’atto: non è un tecnico e, di norma, non verifica sul posto la corrispondenza tra la casa e i titoli.
Essendo la materia spesso di particolare difficoltà ci si affida ad un tecnico per far sì che la dichiarazione resa sia valida ed efficace, spesso già prima del preliminare, quando c’è ancora tempo per sistemare le cose. Chi vuole sapere prima anche quanto costa l’atto può chiedere un preventivo ai notai: di norma rispondono in poche ore.
Nuova modalità per attestare la conformità urbanistica
L’art. 10, comma 1, lett d), D.L. 16/07/2020 n. 76 ha introdotto all’art. 9-bis del Testo Unico in materia edilizia un nuovo comma 1-bis che contiene la definizione di “stato legittimo” dell’immobile.
La definizione è stata poi modificata dal decreto legge 69/2024, il cosiddetto Salva casa. Semplificando, lo stato legittimo è la situazione urbanistica che risulta dal titolo che ha previsto la costruzione e da quelli degli interventi successivi; per le case costruite quando il titolo non era obbligatorio si guardano i dati catastali di primo impianto o altri documenti.
Da chi viene redatta l’attestazione di stato legittimo del bene?
Competente alla produzione dello stato legittimo del bene è un qualsiasi tecnico abilitato alla presentazione e predisposizione di progetti edilizi ed iscritto ad un Ordine professionale. In questa categoria rientrano geometri, ingegneri ed architetti.
Cosa emerge da tale certificato?
Da tale certificato emerge sia la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico, sia le eventuali tolleranze esecutive realizzate in virtù di interventi edilizi precedenti alla data del rogito notarile.
È necessaria l’allegazione all’atto notarile?
L’allegazione all’atto non è obbligatoria: di norma avviene se le parti lo chiedono.
