Uso esclusivo di un bene condominiale

• Cosa si intende per diritto di uso su un bene: cenni generali
• Cosa si intende per bene condominiale
• è possibile vincolare un bene condominiale per un uso esclusivo?
• In cosa consiste il diritto di uso esclusivo?
• Come mantenere il diritto di uso esclusivo su un bene condominiale

Cosa si intende per diritto di uso su un bene: cenni generali

Il diritto di uso è espressamente disciplinato dal legislatore nel codice civile all’art. 1021 e seguenti e consiste in un diritto, definito reale su cosa altrui, che presenta delle caratteristiche simili a quelle dell’usufrutto, ma di portata minore, in quanto i poteri e i diritti che ne derivano, sono più limitati. Colui che è titolare del diritto di uso è chiamato usuario e può servirsi della cosa nei limiti di quanto occorra a lui e alla propria famiglia. L’usuario ha anche diritto alla percezione dei frutti, se la cosa è fruttifera, ma limitatamente a quelli necessari alla soddisfazione dei bisogni propri e della propria famiglia,

Non è possibile darlo in locazione ed è al pari dell’usufrutto un diritto temporaneo. In particolare non può superare la vita dell’usuario.

Cosa si intende per bene condominiale

Il legislatore nell'art. 1117 del codice civile non dà una vera e propria definizione di parti comuni, ma stabilisce solo quali sono le parti del fabbricato che possono considerarsi in comunione tra tutti i condomini. Fornisce inoltre una disciplina di esse.  

Nel medesimo articolo è prevista un’elencazione di tutti i beni che si intendono comuni che, però, non deve essere considerata tassativa, ossia non sono solo quelli indicati dal legislatore. A titolo meramente esemplificativo la legge offre degli esempi e spunti. Naturalmente l’appartenenza o meno a questa categoria determina delle conseguenze anche pratiche, in relazione alle spese e del diritto di proprietà su di essi.

Da quanto si evince dalla legge, è possibile dividere in tre categorie i beni comuni:

Nella prima categoria rientrano i beni c.d. "beni comuni necessari": tali beni sono necessari per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale, sono destinati in modo permanente all'uso comune, poiché senza gli stessi non sarebbe possibile utilizzare le singole proprietà esclusive che i condomini hanno sui singoli appartamenti (muri maestri suolo, fondazioni, , scale, portoni d'ingresso tetti, ecc.) .
Nella seconda categoria, invece, rientrano i beni c.d. “beni comuni di pertinenza”: si tratta di beni destinati a quelli che sono i servizi comuni (locali per la lavanderia e per la portineria)

Nell’ultima categoria ci sono i c.d. "beni comuni accessori”: sono beni e opere, le installazioni e i manufatti destinati all'uso e al godimento comune (ascensori, pozzi, cisterne, impianti gas; ecc.).

Come stabilito dal codice civile l’assemblea del condominio con determinate maggioranze potrebbe anche prevedere delle innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o anche al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le innovazioni che possano determinare un danno alla stabilità e alla sicu2rezza dell’intero immobile, così come quelle azioni che possano pregiudicare il decoro architettonico.

È possibile vincolare un bene condominiale per un uso esclusivo?

In passato negli atti notarili si era sviluppata una prassi consolidata avente ad oggetto una clausola contrattuale con cui si attribuiva il diritto esclusivo di uso su un bene condominiale.

Tale clausola veniva tramandata di atto in atto, in quanto chi acquistava, ad esempio, un appartamento conservava il diritto esclusivo su un cortile che in precedenza apparteneva al titolare del diritto di proprietà dell’appartamento. In quel caso il condomino poteva usufruirne come voleva, escludendo il godimento degli altri. Ciò nonostante il bene non mutava la sua titolarità, nel senso che il cortile condominiale continuava ad appartenere a tutti i condomini in proprietà, ma riguardava solo il suo uso. Ma l’uso esclusivo per il legislatore non è previsto, il quale disciplina solo l’uso cosiddetto paritario tra i singoli condomini.

Questa prassi spesso generava dei problemi di origine catastale in quanto non sussisteva un frazionamento preventivo prima di attribuire il diritto di uso esclusivo sul bene condominiale. Per tali ragioni è stato oggetto di numerosi dibattiti portati al vaglio anche dei giudici competenti.

In cosa consiste il diritto di uso esclusivo?

Dopo diversi orientamenti è stato necessario l’intervento della Cassazione che ha precisato che se le parti vogliano mantenere questo diritto di uso previsto nei titoli di provenienza ossia nei precedenti atti notarili aventi ad oggetto uso esclusivo del bene condominiale.

La corte suprema si è prima preoccupata di definire in via preventiva in cosa non consiste il diritto d’uso esclusivo. Non si tratta quindi di una servitù. La servitù è un diritto reale su cosa altrui e consiste in un peso imposto su un bene, in favore di una altro bene.

Ciò che va sottolineato è che i privati non posso creare dei diritti reali sui beni al di fuori di quelli previsti dal legislatore. Esiste un principio di tipicità, ciò vuol dire che solo quelli che il legislatore disciplina sono ammissibili, non è possibile mutuare quei diritti a seconda delle proprie esigenze.

L’eventuale ammissibilità di un diritto sui generis comporterebbe degli ostacoli in relazione alla sua trascrivibilità. La trascrizione è un procedimento formale di pubblicità che ha la finalità di rendere opponibile ai terzi. Se il diritto non è inquadrato dal legislatore, non potrebbe essere trascritto.

Come si evince da tali limiti, è di tutta evidenza che il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale, come il cortile, non possa farsi rientrare nel diritto reale di uso. Infatti, se così fosse, tale diritto non sarebbe cedibile, verrebbe a cessare con la dipartita dell’usuario e il cortile tornerebbe in piena proprietà al condominio.

Come mantenere il diritto di uso esclusivo su un bene condominiale

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della sorte del titolo negoziale che attribuisca ad uno dei condomini il c.d. diritto di uso esclusivo su una parte comune.

Bisogna preventivamente analizzare l’esatta ed effettiva volontà delle parti per comprendere se abbiano voluto attribuire un diritto di uso o un diritto di proprietà.

Una delle soluzioni potrebbe essere quella di ricondurre il diritto di uso esclusivo proprio al diritto di uso ai sensi dell’art.1021 del codice civile sopra esposto o, nel caso in cui vi siano i presupposti, sarebbe possibile procedere alla concessione di un diritto personale di godimento, non rientrante nel diritto di uso reale previsto dal codice civile. Al tempo stesso le parti potrebbero decidere di attribuire proprio il diritto di proprietà. L’intervento del notaio è di fondamentale importanza per poter scegliere la soluzione che possa soddisfare le esigenze delle parti.