Costituire un condominio dal notaio

• Acquisire una casa in comproprietà
• Comunione ordinaria ed ereditaria
• Dal notaio per la divisione
• Il frazionamento catastale
• La divisione dal notaio
• Il regolamento di condominio

Acquisire una casa in comproprietà

E’ possibile che più persone acquistino un edificio in comunione, ovvero in comproprietà tra loro. Ciò può avvenire perché l’edificio sia grande e sia venduto unitamente, per cui più persone lo acquistano volontariamente in comune, dividendosi le spese pagando ognuna una parte del prezzo.

Ad esempio, tre fratelli acquistano un edificio su tre piani, pagano un prezzo unitario al venditore, una quota cadauno, per costituirvi ognuno la propria abitazione rispettivamente su ogni piano. Oltre che acquistarla volontariamente, più spesso capita che più persone, fratelli o sorelle ad esempio, acquisiscano per successione da un proprio genitore una casa. Questo capita soprattutto quando il genitore o il nonno non disponga per testamento della propria eredità, per cui questa va in automatico per successione legittima.

Comunione ordinaria ed ereditaria

Quando più persone sono comproprietarie di un edificio, di una casa, o di qualsiasi altro bene, sono in comunione ordinaria o ereditaria. In comunione ordinaria quando, come nel primo esempio di cui sopra, acquistano congiuntamente una casa in comune tra loro.

Sono ciascuno titolari di una quota della casa, non possono venderla, affittarla, gestirla senza il consenso degli altri comproprietari. Hanno tutti il diritto di abitare in quella casa, convenendone i reciproci rapporti con gli altri titolari.

La comunione ereditaria si ha quando più persone sono chiamate ad una eredità che abbia ad oggetto solo un bene, che pertanto diventa di proprietà comune tra più persone. Anche in questo caso, ognuna è titolare di una quota di eredità, da gestire insieme agli altri eredi. Ma cosa occorre fare per dividere questa casa in comunione e creare un condominio?

Dal Notaio per la divisione

Quando si acquisisce un edificio in comproprietà, come nell’esempio di cui sopra, composto da tre appartamenti, è possibile che ognuno abiti in uno degli appartamenti. Sono i comproprietari a decidere rispettivamente quale piano assegnare a se stesso, ma per rendere tale acquisto definitivo, occorre una divisione notarile. In caso contrario, gli appartamenti non diverrebbero mai di proprietà esclusiva di ognuno, ma i comproprietari resterebbero solo titolari di una quota.

Per questo motivo occorre accordarsi sulla divisione dell’immobile e poi recarsi dal Notaio per il rogito. Tuttavia, quando si acquista ad esempio un edificio unico, che costituisce anche al Catasto un unico elemento, non è possibile dividerlo senza prima aver risolto la questione urbanistica e catastale. Per questo motivo, occorre il c.d. frazionamento.

Il frazionamento catastale

Prima di poter dividere la casa in comproprietà, è necessario procedere con alcuni adempimenti burocratici. Se la casa che i fratelli hanno ricevuto in eredità o hanno acquistato era una casa unica, unitaria dal punto di vista catastale, vuol dire che costituiva un unico elemento a livello urbanistico e catastale. In sostanza, dalle visure catastali corrisponde ad un unico riferimento. Per questo, prima di dividere a livello giuridico, è necessario suddividere le varie unità a livello catastale.

Se ad esempio vi sono tre piani, è possibile creare tre unità immobiliari differenti, mediante il c.d. frazionamento catastale. Questo consente di presentare al Notaio tre unità immobiliari autonome, dotate di requisiti catastali indipendenti l’una dall’altra, ognuna con una propria certificazione energetica. Ad ognuna, corrisponderà una propria visura catastale. Questo frazionamento ha un costo, che dipende dalla metratura e dalle rendite degli appartamenti e dell’edificio nel suo complesso.

La divisione dal Notaio

Successivamente al frazionamento, si può andare dal Notaio a fare la divisione. Si tratterà di una divisione ereditaria, qualora si divida un edificio ricevuto in successione;una divisione ordinaria, qualora si divida un edificio acquistato in comproprietà, quindi nascente già in comunione.

Con la divisione, sempre riportandoci all’esempio di cui sopra, è possibile assegnare a ciascuno dei fratelli condividenti un appartamento. In questa sede, le parti dovranno anche regolamentare le parti comuni, ad esempio stabilendo che resta di uso comune il passaggio, il cortile antistante la casa, il lastrico solare e altri elementi dell’edificio che si ritiene possano essere utilizzati da tutti i soggetti.

Questo rogito è importante anche perché costituisce le basi per il futuro rapporto condominiale, che sarà definito da quanto convenuto in sede di divisione relativamente alle parti comuni, nonché da quanto definito in sede di regolamento di condominio. Se gli appartamenti hanno diverso valore, è possibile fare la divisione con conguagli.

Il regolamento di condominio

Effettuata la divisione ereditaria o ordinaria dal Notaio, i proprietari degli appartamenti sono automaticamente costituiti in condominio. Ciascun condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento, ma partecipa unitamente agli altri alla comunione di alcune parti dell’edificio. Il passaggio successivo è quello di redigere un regolamento di condominio, che è obbligatorio quando vi sono più di dieci condomini, mentre è facoltativo negli altri casi.

In ogni caso, è sempre opportuno redigere un regolamento che regoli i rispettivi diritti sulle parti comuni, le spese condominiali di manutenzione straordinaria e ordinaria, le eventuali responsabilità per danni e la nomina di un eventuale gestore delle cose comuni. Le cose comuni sono previste per legge (art.1117 c.c.). Questo è il cosiddetto regolamento di condominio assembleare.

Il regolamento di condominio contrattuale

Di solito i condomini redigono un regolamento assembleare, con scrittura privata e la nomina di un amministratore. Qualora i condomini intendano prevedere limiti al godimento delle singole unità immobiliari, che abbiano natura reale (ad esempio, l’uso esclusivo di una parte del cortile, che si sostanzia in una proprietà sullo stesso) e devono anche essere opponibili a tutti i terzi, occorre un regolamento contrattuale.

Esso va redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata e il Notaio provvederà a trascriverlo nei Registri Immobiliari. Una volta trascritto, questo regolamento di condominio vincola tutti i successivi acquirenti della rispettiva unità immobiliare cui accede. Qualora invece non venga trascritto, in caso di vendita dell’appartamento a cui quell’uso si riferiva, l’appartamento viene venduto privo del diritto.