Costituire un condominio dal notaio, divisione e regolamenti
- Acquisire una casa in comproprietà
- Comunione ordinaria ed ereditaria
- Dal notaio per la divisione
- Il frazionamento catastale
- La divisione dal notaio
- Il regolamento di condominio
- Prima di comprare in comproprietà, due casi da conoscere
Tre fratelli che comprano, o ereditano, una casa su tre piani non hanno tre appartamenti: hanno ciascuno un terzo di tutta la casa. Per avere ognuno il proprio piano servono frazionamento e divisione, e solo da quel momento nasce il condominio. Qui sotto anche il modo per evitare la divisione quando si deve ancora comprare, e cosa vale per chi un giorno comprerà uno di quegli appartamenti.
Acquisire una casa in comproprietà
E’ possibile che più persone acquistino un edificio in comunione, ovvero in comproprietà tra loro. Ciò può avvenire perché l’edificio sia grande e sia venduto unitamente, per cui più persone lo acquistano volontariamente in comune, dividendosi le spese pagando ognuna una parte del prezzo.
Ad esempio, tre fratelli acquistano un edificio su tre piani, pagano un prezzo unitario al venditore, una quota cadauno, per costituirvi ognuno la propria abitazione rispettivamente su ogni piano. Oltre che acquistarla volontariamente, più spesso capita che più persone, fratelli o sorelle ad esempio, acquisiscano per successione da un proprio genitore una casa. Questo capita soprattutto quando il genitore o il nonno non disponga per testamento della propria eredità, per cui questa va in automatico per successione legittima.
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Comunione ordinaria ed ereditaria
Quando più persone sono comproprietarie di un edificio, di una casa, o di qualsiasi altro bene, sono in comunione ordinaria o ereditaria. In comunione ordinaria quando, come nel primo esempio di cui sopra, acquistano congiuntamente una casa in comune tra loro.
Sono ciascuno titolari di una quota della casa: ciascuno può vendere la propria quota, ma non l’intera casa senza il consenso degli altri comproprietari, e per gestirla e affittarla, di norma, decide la maggioranza calcolata sulle quote. Hanno tutti il diritto di abitare in quella casa, convenendone i reciproci rapporti con gli altri titolari.
La comunione ereditaria si ha quando più persone sono eredi dello stesso patrimonio, anche se composto da un solo bene, che pertanto diventa di proprietà comune tra più persone. Anche in questo caso, ognuna è titolare di una quota di eredità, da gestire insieme agli altri eredi. Ma cosa occorre fare per dividere questa casa in comunione e creare un condominio?
In comproprietà, cosa può fare da solo ciascun comproprietario, in modo semplificato:
✔Abitare la casa, senza impedire agli altri di fare lo stesso
✔Vendere la propria quota; se la casa è ereditata, gli altri eredi hanno di norma la prelazione
⚠Affittare la casa: di norma decide la maggioranza calcolata sulle quote, e oltre i nove anni serve l’accordo di tutti
✘Vendere tutta la casa senza il consenso degli altri
✘Avere la proprietà esclusiva del proprio piano senza una divisione
Dal Notaio per la divisione
Quando si acquisisce un edificio in comproprietà, come nell’esempio di cui sopra, composto da tre appartamenti, è possibile che ognuno abiti in uno degli appartamenti. Sono i comproprietari a decidere rispettivamente quale piano assegnare a se stesso, ma perché ciascuno ne diventi proprietario esclusivo, occorre una divisione notarile. In caso contrario, gli appartamenti non diverrebbero mai di proprietà esclusiva di ognuno, ma i comproprietari resterebbero solo titolari di una quota.
Per questo motivo occorre accordarsi sulla divisione dell’immobile e poi, di norma, recarsi dal Notaio per il rogito. Tuttavia, quando si acquista ad esempio un edificio unico, che costituisce anche al Catasto un unico elemento, non è possibile dividerlo senza prima aver risolto la questione urbanistica e catastale. Per questo motivo, occorre il c.d. frazionamento.
Il frazionamento catastale
Prima di poter dividere la casa in comproprietà, è necessario procedere con alcuni adempimenti burocratici. Se la casa che i fratelli hanno ricevuto in eredità o hanno acquistato era una casa unica, unitaria dal punto di vista catastale, vuol dire che costituiva un unico elemento a livello urbanistico e catastale. In sostanza, dalle visure catastali corrisponde ad un unico riferimento. Per questo, prima di dividere a livello giuridico, è necessario suddividere le varie unità a livello catastale.
Se ad esempio vi sono tre piani, è possibile creare tre unità immobiliari differenti, mediante il c.d. frazionamento catastale, presentato da un tecnico; se per separare i piani servono lavori, di norma occorre anche una pratica edilizia in Comune. Questo consente di presentare al Notaio tre unità immobiliari autonome, dotate di requisiti catastali indipendenti l’una dall’altra, ognuna con la propria planimetria. Ad ognuna, corrisponderà una propria visura catastale. Questo frazionamento ha un costo, che comprende di norma il compenso del tecnico e i tributi catastali per ciascuna nuova unità.
La divisione dal Notaio
Successivamente al frazionamento, si può andare dal Notaio a fare la divisione. Si tratterà di una divisione ereditaria, qualora si divida un edificio ricevuto in successione;una divisione ordinaria, qualora si divida un edificio acquistato in comproprietà, quindi nascente già in comunione.
Con la divisione, sempre riportandoci all’esempio di cui sopra, è possibile assegnare a ciascuno dei fratelli condividenti un appartamento. In questa sede, le parti di norma provvedono anche a regolamentare le parti comuni, ad esempio stabilendo che resta di uso comune il passaggio, il cortile antistante la casa, il lastrico solare e altri elementi dell’edificio che si ritiene possano essere utilizzati da tutti i soggetti.
Questo rogito è importante anche perché costituisce le basi per il futuro rapporto condominiale, che sarà definito da quanto convenuto in sede di divisione relativamente alle parti comuni, nonché da quanto definito in sede di regolamento di condominio. Se gli appartamenti hanno diverso valore, è possibile fare la divisione con conguagli.
Quanto costa, conguagli compresi, è spiegato nella pagina sul costo dell’atto di divisione. Chi invece deve ancora comprare può partire dai valori indicativi pubblicati da NotaioFacile: a Roma l’onorario per una compravendita prima casa va da 900 a 6.000 euro, come si vede nella pagina sui notai di Roma. Per il proprio caso, indicando se si compra in comproprietà o con gli appartamenti già separati, si possono mettere a confronto i preventivi dei notai della zona: la richiesta tramite NotaioFacile è gratuita e, di solito, le risposte arrivano in poche ore.
Il regolamento di condominio
Effettuata la divisione ereditaria o ordinaria dal Notaio, i proprietari degli appartamenti sono automaticamente costituiti in condominio. Ciascun condomino ha la proprietà esclusiva del proprio appartamento, ma partecipa unitamente agli altri alla comunione di alcune parti dell’edificio. Il passaggio successivo è quello di redigere un regolamento di condominio, che è obbligatorio quando vi sono più di dieci condomini, mentre è facoltativo negli altri casi. Al regolamento si allegano anche le tabelle millesimali, che dicono quanto pesa ciascun appartamento nelle spese e nei voti.
In ogni caso, può essere utile redigere un regolamento che regoli i rispettivi diritti sulle parti comuni, le spese condominiali di manutenzione straordinaria e ordinaria, le eventuali responsabilità per danni e la nomina di un eventuale gestore delle cose comuni. Le cose comuni sono previste per legge (art.1117 c.c.). Questo è il cosiddetto regolamento di condominio assembleare.
Il regolamento di condominio contrattuale
Di solito i condomini redigono un regolamento assembleare, con scrittura privata e la nomina di un amministratore. Qualora i condomini intendano prevedere limiti al godimento delle singole unità immobiliari, che abbiano natura reale (ad esempio, il divieto di destinare gli appartamenti a determinate attività) e devono anche essere opponibili a tutti i terzi, occorre un regolamento contrattuale. L’uso esclusivo di una parte del cortile, invece, non può essere costituito come diritto reale: lo hanno chiarito le Sezioni Unite della Cassazione nel 2020.
Per trascriverlo nei Registri Immobiliari serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, e la trascrizione, di norma, la cura il notaio. Una volta trascritto, con l’indicazione delle singole clausole limitative, questo regolamento di condominio vincola tutti i successivi acquirenti della rispettiva unità immobiliare cui accede. Qualora invece non venga trascritto, le clausole limitative, di norma, vincolano chi compra solo se il suo atto di acquisto richiama il regolamento e chi compra lo accetta: cosa controllare prima del rogito è spiegato nella pagina su comprare casa in condominio.
Prima di comprare in comproprietà, due casi da conoscere
Tre fratelli comprano una casa su tre piani: devono per forza passare dalla divisione?
No, se prima del rogito la casa viene frazionata in tre unità, con le pratiche al catasto e, se servono, in Comune: in quel caso ciascuno può comprare direttamente il proprio appartamento, anche nello stesso atto, e il condominio nasce da subito. Se invece comprano la casa intera in comproprietà, per avere ciascuno il proprio piano servirà poi una divisione, con un secondo atto e le sue imposte. È buona norma valutarlo con il notaio prima del rogito.
Nella divisione, una parte del cortile può restare di uso esclusivo di uno solo dei fratelli?
Non come diritto reale di uso esclusivo: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza 28972 del 2020, lo hanno escluso. Nella divisione, di norma, quella parte di cortile si può invece assegnare in proprietà esclusiva a uno dei fratelli. Come scriverlo nell’atto è buona norma valutarlo con il notaio, anche pensando a chi un giorno comprerà quell’appartamento.
