Usufrutto o diritto di abitazione? Differenze

• Diritto di usufrutto e diritto di abitazione
• Perché costituire il diritto di usufrutto
• Perché invece optare per il diritto di abitazione?
• Quali sono i costi per costituire tali diritti?
• L’usufruttuario può concedere in locazione la casa?
• L’usufruttuario può cedere a terzi il suo diritto?
• L’usufruttuario può costituire altri diritti sul bene?
• Qual è la principale differenza rispetto al diritto di usufrutto?
• Come può essere costituito?

Diritto di usufrutto e diritto di abitazione

Il diritto di usufrutto (art.981 c.c.) e il diritto di abitazione (art.1024 c.c.) sono due diritti reali i quali conferiscono al soggetto titolare determinate facoltà per un determinato periodo di tempo su una cosa di proprietà altrui. In particolare, il diritto di usufrutto attribuisce la facoltà di godere del bene e farne propri i frutti, rispettandone la destinazione economica. Il diritto di abitazione, invece, è più limitato del diritto di usufrutto e attribuisce una residua facoltà di abitare una casa nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.

Vedremo che ci sono molti modi per costituire questi diritti, ma spesso capita che un genitore doni la casa al figlio e voglia riservarsi il diritto di abitarvi per tutta la vita. A questo punto, ci si chiede quale sia la scelta più conveniente e rispondente alle esigenze del soggetto tra la costituzione del diritto di usufrutto o del diritto di abitazione.

Perché costituire il diritto di usufrutto

La scelta relativa alla costituzione del diritto di usufrutto va presa qualora una persona intenda riservarsi un maggiore potere sulla casa, lasciando al nudo proprietario solo la possibilità di ottenerne la proprietà al momento della morte del primo. La riserva del diritto di usufrutto, rispetto ad una donazione o una vendita, si effettua qualora il proprietario di una casa, ad esempio, intenda gestire il proprio patrimonio in vita, in modo da non lasciare in seguito all’apertura della successione una situazione ancora da definire.

Con il diritto di usufrutto il titolare non solo abita ancora nella sua casa, ma ha un diritto molto più ampio. Può trarre dalla sua casa ogni tipologia di utilità che questa può dare, ovviamente nei limiti di legge. Restano precluse quelle facoltà che andrebbero a determinare un mutamento eccessivo della destinazione economica del bene. Colui che ha acquistato, per donazione o vendita, la nuda proprietà lo ha fatto conoscendo lo stato di fatto della casa, pertanto nel corso della restante vita l’usufruttuario non può mutarne lo stato rispetto al momento in cui è stato stipulato il contratto.

L’usufruttuario può concedere in locazione la casa?

Sì, può trarre i frutti civili e naturali e quindi può godere anche del canone di un eventuale contratto di locazione o di affitto, a seconda del bene immobile in oggetto.

L’usufruttuario può cedere a terzi il suo diritto?

Sì, può cederlo per un determinato periodo di tempo o per tutta la durata, salvo che sia vietato dal contratto. Se il soggetto a cui l’usufruttuario ha ceduto il diritto muore prima di lui, il diritto torna sempre in capo al titolare. Ciò in quanto l’usufrutto è commisurato alla vita del suo titolare e si estingue quando questi muore, consolidandosi con la nuda proprietà.

L’usufruttuario può costituire altri diritti sul bene?

Sì, l’usufruttuario è legittimato a costituire sul bene diritto reale di contenuto minore, quali ad esempio il diritto di uso e di abitazione. Può anche ipotecare il suo stesso diritto, ipoteca che si estingue alla cessazione dell’usufrutto.

Perché invece optare per il diritto di abitazione?

Come visto finora, il diritto di usufrutto attribuisce molte facoltà al suo titolare. Pertanto, quando la volontà non è solo quella di abitare in una casa, bensì quella di riservarsi una serie di facoltà molto ampie quali quelle descritte sopra, è certamente opportuno dar vita al diritto di usufrutto. Esso ha una durata legata alla vita del suo titolare e alla sua morte si consoliderà naturalmente. Se, invece, si intende godere del solo diritto di abitare in una determinata casa, senza il diritto di godere dei frutti e del bene nella modalità ampia del diritto di usufrutto, si può costituire il diritto di abitazione.

Esso è legato ai bisogni di una persona e della propria famiglia e deve essere esercitato dal suo titolare in modo diretto e personale. Può essere anche costituto a favore di più persone contemporaneamente.

Qual è la principale differenza rispetto al diritto di usufrutto?

Oltre all’ampiezza delle facoltà che derivano da questo diritto, sicuramente minori e più ristrette rispetto all’usufrutto, la principale differenza risiede nel divieto di cedere o dare in locazione il bene da parte del titolare del diritto di abitazione. Questo diritto, infatti, è personale e può essere goduto solo per i propri bisogni o quelli della propria famiglia.

Come può essere costituito?

Alla stregua del diritto di usufrutto, anche il diritto di abitazione può essere costituto o con un proprio contratto, con il quale il proprietario di una casa cede ad un altro soggetto il diritto di abitazione, con conseguente abbandono dell’immobile per consentirgli di abitare nella casa; oppure, mediante riserva. Ciò accade quando il proprietario vende o dona la casa ad un altro soggetto e se ne riserva il diritto di abitazione.

Quali sono i costi per costituire tali diritti?

A livello economico, se si intende risparmiare, appare più conveniente costituire il diritto di abitazione. In caso di costituzione del diritto di usufrutto, restano in capo all’usufruttuario tutti gli obblighi fiscali, nonché l’obbligo di provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Anche in caso di locazione, ciò ricadrà sul reddito dell’usufruttuario. A livello di costo dell’atto, qualora le parti scelgano la riserva del diritto, le spese saranno pagate da chi acquista la nuda proprietà o la proprietà privata del diritto di abitazione. Nel caso in cui, invece, si attribuisca da parte del titolare della proprietà il diritto di usufrutto o abitazione a un terzo, ovviamente sarà questi a pagare l’onorario del Notaio più Iva e le spese fiscali. In ordine a queste ultime, l’usufruttuario o titolare del diritto di abitazione dovrà pagare l’imposta di registro, calcolata sul valore  del bene o del diritto al momento dell’atto. Se riguarda la casa da destinare ad abitazione principale l’imposta di registro è pari al 3% del valore di cui sopra; in caso contrario è pari al 7%.