Comprare casa con abitabilità minima

• I requisiti per l’abitabilità: qual è la superficie minima che deve avere una casa oggetto di compravendita dal notaio?
• Cos’è il certificato di abitabilità e come richiederlo quando si compra casa dal notaio?
• Acquisto casa dal notaio senza certificato di abitabilità
• Acquisto casa con abitabilità minima dal notaio: quanti metri quadri deve essere?
• L’altezza che deve avere la casa con abitabilità minima
• Da quanto è obbligatorio il certificato di abitabilità?
• Il costo del certificato di abitabilità

I requisiti per l’abitabilità: qual è la superficie minima che deve avere una casa oggetto di compravendita dal Notaio?

Quando si compra casa dal Notaio si parla spesso del requisito di abitabilità cioè l’insieme di requisiti che rendono quell’immobile in grado di essere abitato.

Tendenzialmente, alla fine dei lavori di costruzione il Comune, dove è ubicata la casa, rilascia una certificazione che attesta la conformità dell’opera al progetto presentato e l’abitabilità intesa come la sussistenza di tutti i requisiti minimi di igiene e di salubrità a norma di legge.

Uno di questi requisiti riguarda la superficie minima dell’abitazione, definita dalle normative nazionali e locali e nello specifico si intende casa con abitabilità minima l’abitazione che garantisca una superficie adeguata per chi la occupa.

Acquisto casa con abitabilità minima dal Notaio: quanti metri quadri deve essere?

Quando si vuole comprare casa dal Notaio con abitabilità minima è necessario far attenzione alle dimensioni, e dunque alla superficie dell’appartamento calcolata in metri quadri che deve essere minima. 

Tendenzialmente, le dimensioni vanno calcolate anche in base a quante persone occupano la casa e per ogni abitante dell’appartamento bisogna garantire una superficie minima che corrisponde ad un minimo insindacabile di 14 metri quadrati, se vi sono quattro occupanti. Diversamente se gli abitanti dell’appartamento sono più di quattro, dopo i primi quattro, si vanno a calcolare 10 metri quadri minimi per tutti gli altri.

Di norma le camere da letto devono essere da 9 metri quadri per una persona, da 14 metri quadri se invece le persone sono due ed il soggiorno deve avere un minimo di 14 metri quadrati.

Ad ogni modo è molto importante che gli ambienti dell’appartamento che si sta acquistando siano dotati di finestre, sia per consentire il passaggio di aria, sia per permettere che gli spazi siano adeguatamente illuminati e di modo da consentire il rispetto dei livelli minimi di aerazione e illuminazione.

L’altezza che deve avere la casa con abitabilità minima

Tendenzialmente, quando si acquista casa per ottenere l’agibilità un immobile deve rispettare tutta una serie di requisiti previsti dalla normativa di riferimento, tra questi vi rientra anche il rispetto dell’altezza. Quest’ultima è uno dei requisiti più importanti per decretare la possibilità per un locale di ottenere l’abitabilità ed è di norma fissata in 2,70 metri.

È bene precisare che alcuni Comuni, in special modo quelli situati ad oltre 1000 metri sul livello del mare possono prevedere anche altezze inferiori, pertanto bisogna conoscere il regolamento locale per rispettare l’altezza minima della casa che si intende comprare, ad esempio, comprare una casa in montagna può comportare la necessità di rispettare requisiti meno stringenti.

Cos’è il certificato di abitabilità e come richiederlo quando si compra casa dal Notaio?

Il certificato di abitabilità o certificato di agibilità, è il documento che attesta la conformità di un edificio alle normative vigenti in materia di sicurezza, igiene e risparmio energetico, garantendo la sua idoneità ad accogliere persone, indipendentemente dalla sua destinazione d’uso.

Dal 2016 tale certificato è stato sostituito dalla Segnalazione Certificata di Agibilità, anche detta SCA, ovvero è un’autocertificazione redatta da un tecnico che si assume la responsabilità penale per le dichiarazioni contenute nella SCA.

Essa va presentata per interventi specifici stabiliti per legge, tra cui la costruzione di nuovi edifici, la ricostruzione o la sopraelevazione di edifici esistenti, o interventi sugli edifici esistenti che possono influenzare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, e può riguardare tanto singoli edifici, quanto singole parti di un edificio o singole unità immobiliari, a condizione che esse siano funzionalmente autonome e che le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero progetto edilizio siano completate.

A presentare la SCA può essere il titolare del permesso di costruire, oppure la persona che ha presentato la Segnalazione Certificata di Inizio di Attività (SCIA), o ancora i loro successori o aventi causa, o il proprietario dell’immobile.

Tendenzialmente, la presentazione deve avvenire entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune in cui si trova l’immobile.

Da quanto è obbligatorio il certificato di abitabilità?

L'obbligo di produzione del certificato di abitabilità quando si compra casa dal Notaio è stato introdotto dal Regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265, per poi essere modificato e sostituito dal Decreto del Presidente della Repubblica 22 aprile 1994, n. 425 e dal Testo unico dell'edilizia del 2001.

Tale normativa stabiliva le caratteristiche che doveva avere il certificato di abitabilità, come richiederlo e quali fossero i requisiti per il suo rilascio, tuttavia, a seguito del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222, il certificato di abitabilità è stato superato, venendo introdotta la segnalazione certificata di abitabilità, modificando così il testo unico del 2001.

Pertanto alla luce della modifica normativa bisogna presentare la segnalazione certificata di abitabilità, e nel caso in cui manchi tale presentazione si incorre in una sanzione amministrativa pecuniaria.

Acquisto casa dal Notaio senza certificato di abitabilità

La giurisprudenza ha stabilito che la mancanza del certificato di abitabilità o meglio della segnalazione certificata di agibilità non inficia la validità dell’atto di compravendita immobiliare dal Notaio, pertanto chi acquista casa senza abitabilità stipula un atto valido.

Tuttavia, è bene precisare che l’atto di compravendita deve contenere alcune precisazioni, nello specifico il Notaio avrà cura di inserire in atto la precisazione che manca l’abitabilità, al fine di rendere edotta la parte acquirente e affinché di ciò se ne tenga conto ai fini della determinazione del prezzo di vendita.

Se la casa non è dotata dell’abitabilità minima e, dunque , del certificato di abitabilità è valida la compravendita purché chi compra l’immobile sia informato di questo aspetto.

Di conseguenza, la mancanza della certificazione di abitabilità non comporta la nullità del contratto che resta confermato e valido per entrambe le parti.

Il costo del certificato di abitabilità

I costi per la presentazione della SCA possono variare da Comune a Comune, ma in generale, comprendono le marche da bollo dal valore di 16 euro, i diritti di segreteria che ammontano approssimativamente sui 150 euro, il corrispettivo del tecnico che redige la segnalazione che va da un minimo di 120 euro ad un massimo di 1.500 euro, la verifica degli impianti che costa dagli 80 ai 300 euro ed il costo del collaudo statico che può ammontare ad un minimo di 400 euro ad un massimo di 4.000 euro.