Si può comprare una casa non abitabile?

• Cosa si intende per abitabilità di una casa
• Comprare una casa non abitabile dal notaio
• Cosa succede se si compra una casa senza abitabilità senza saperlo
• Preventivo notarile acquisto casa non abitabile
• Segnalazione certificata di agibilità
• Perché comprare una casa non abitabile dal notaio
• Casa inabitabile: come accordarsi nel rogito
• Compromesso e mancanza di abitabilità

Cosa si intende per abitabilità di una casa

Quando si compra una casa una delle prime verifiche da effettuare è se questa sia abitabile immediatamente, per evitare di avere spiacevoli sorprese dopo il rogito di acquisto.

In passato si parlava di abitabilità di una casa, oggi invece questo concetto è stato giuridicamente inteso e convertito come agibilità, sebbene il significato sia lo stesso; un tempo esistevano il certificato di abitabilità e il certificato di agibilità: si trattava di due documentazioni diverse in quanto la prima atteneva agli immobili ad uso residenziale, mentre la seconda atteneva ai locali commerciali.

Oggi, a causa di un intervento del legislatore, la differenza è stata annullata e pertanto per tutti i fabbricati si parla di agibilità, indipendentemente dall’uso a cui sono destinati.

Per poter parlare di immobile agibile è necessario riferirsi a dei requisiti previsti dalla legge che attengono a standard di sicurezza e di risparmio energetico, a norme igienico-sanitarie, nonché ad elementi tecnici individuati dal legislatore.

Segnalazione certificata di agibilità

La SCA o segnalazione certificata di agibilità, sostituisce il certificato di agibilità che veniva rilasciato dal Comune in cui si trovava l’immobile e viene presentata al ricorrere di determinati presupposti, ossia in caso di nuova costruzione, ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali, per la gestione di interventi su immobili già esistenti.

Il termine entro il quale poter presentare la SCA è di quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori, di finitura dell'intervento (quando i lavori sono terminati e l’unità è utilizzabile) dal soggetto titolare del permesso di costruire o dal soggetto in possesso di titolo adeguato.

Comprare una casa non abitabile dal notaio

Non è escluso che la parte potenziale acquirente sia ugualmente interessata all’acquisto della casa dal notaio non ancora abitabile, in virtù di prospettive future di rinnovo e ristrutturazione, provvedendo, in un secondo momento, ad effettuare i lavori necessari per renderla una casa in cui poter abitare.

Nel caso in cui il compratore abbia un’esigenza immediata nell’avere la casa, grazie alle condizioni non ideali di acquisto, potrebbe chiedere una riduzione del prezzo: una casa abitabile e agibile ha sicuramente un valore superiore rispetto a una casa che necessiti di lavori. La parte acquirente, quindi, comprerà una casa che non presenta ancora i requisiti strutturali, di sicurezza e salubrità, tale da poterla definire agibile e abitabile, ma potrà beneficiare in termini di risparmio a seguito dell’accordo con il venditore-proprietario.

Perché comprare una casa non abitabile dal notaio

I motivi, che possono spingere all’acquisto di una casa non abitabile, possono essere i più disparati. In alcuni casi si sceglie di effettuare questo investimento immobiliare perché il prezzo è molto più basso rispetto a un prezzo ordinario di mercato, oppure perché si preferisce quella determinata zona in cui è ubicata, non potendo rinunciare all’occasione ritrovata.

L’acquisto di una casa non abitabile dal notaio potrebbe anche rappresentare un investimento immobiliare a lungo termine: ciò vuol dire che in un primo momento si decide di comprarla a delle condizioni non troppo favorevoli e, in un secondo momento, si decide di renderla abitabile mediante interventi di carattere strutturale.

Cosa succede se si compra una casa senza abitabilità senza saperlo

Una volta assodato che è possibile comprare una casa non abitabile, bisogna precisare che il compratore deve essere informato delle condizioni della casa in cui si trova. Non basta semplicemente verificare che la planimetria depositata in Catasto sia corrispondente allo stato in cui si trova, ma è necessario anche conoscere lo stato effettivo generale e complessivo della casa.

Pertanto, nel caso in cui l’acquirente si accorga che la casa sia irregolare ai fini dell’abitabilità, in un momento successivo potrebbero sorgere delle controversie ed essere provata la malafede del venditore.

Per scongiurare ogni pericolo, il notaio prima del rogito notarile di acquisto, ma anche prima di concludere un compromesso, effettua una serie di controlli che sono di fondamentale importanza per compiere questo passo importante in totale sicurezza.

Casa inabitabile: come accordarsi nel rogito

Ciò che è importante sottolineare è che nel rogito notarile va precisato che la casa non è agibile e che, sia la parte venditrice che la parte acquirente, siano a conoscenza di tale problematica.

La parte acquirente potrebbe dispensare la parte alienante dal rendere la casa agibile e provvedere in un secondo momento a rispettare le norme in oggetto sopra analizzate. In questo caso avverrebbe il trasferimento immediato della casa che è ancora inagibile e sarà cura di chi compra provvedere a renderla idonea.

Tuttavia non è escluso che la parte venditrice si obblighi entro un determinato termine a rendere agibile l’immobile e a presentare la segnalazione certificata. Di ciò se ne farà menzione nell’atto e la parte acquirente potrà quindi essere sollevata da qualunque adempimento al fine di rendere la casa abitabile.

Compromesso e mancanza di abitabilità

Può accadere che durante la fase delle trattative, a seguito dei controlli effettuati in via preventiva, ci si accorga che la casa non abbia i requisiti di agibilità e abitabilità. Ciò non preclude la possibilità di concludere un compromesso, ma comporta l’importanza di una regolamentazione più accurata.

L’acquirente potrebbe anche pretendere che, entro il contratto definitivo dal notaio, la casa acquisisca i requisiti necessari per poter essere definita agibile, quindi abitabile. In questo caso si stabilisce che il contratto definitivo sarà stipulato solo nel caso in cui la casa abbia tutti i requisiti per poter essere usufruita immediatamente e quindi sia abitabile.

Nel caso in cui entro la data pattuita per la stipula del rogito definitivo la casa non dovesse avere tali requisiti, l’acquirente non è obbligato alla firma dell’atto pubblico notarile che determinerebbe il trasferimento immobiliare, proprio perché espressamente previsto nel contratto.

Preventivo notarile acquisto casa non abitabile

Nel caso in cui si sia alla ricerca di un notaio nella zona più vicina, per evitare degli spostamenti e soprattutto senza perdere tempo e denaro, è possibile tramite la piattaforma di NotaioFacile richiedere gratis un preventivo notarile, senza alcun vincolo e non assumendo alcun tipo di impegno.

Avere un quadro chiaro delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, per l’acquisto di una casa non ancora abitabile dal notaio, può essere un’importante informazione in modo da capire se si ha il budget sufficiente per poter affrontare questo tipo di spesa. In breve tempo si potrà avere una risposta, entrando in contatto diretto con un notaio, senza aver a che fare con intermediari e altri esperti del settore.