Comprare la prima casa dal proprio coniuge

• è possibile acquistare la prima casa dal proprio coniuge?
• I vantaggi non solo economici di comprare la prima casa dal coniuge
• Acquisto prima casa dal coniuge e agevolazioni fiscali                                                                                                              
• I requisiti per poter comprare dal notaio la prima casa dal proprio coniuge
• Comprare la prima casa dal coniuge come accordo di separazione
• Quanto costa il notaio per comprare la prima casa dal coniuge?

È possibile acquistare la prima casa dal proprio coniuge?

La compravendita della prima casa tra coniugi nel corso del matrimonio, e cioè quando non siano incorsi divorzio o atto di separazione tra gli stessi, è possibile purché vengano rispettate una serie di condizioni.

In primo luogo non è possibile che un coniuge compri dall’altro la casa se questi sono coniugati in regime di comunione legale dei beni, in quanto tale regime patrimoniale comporta una comproprietà su tutti gli acquisti successivi alle nozze, quindi non è possibile per il coniuge in comunione dei beni comprare un immobile dal proprio marito o dalla propria moglie proprio perché si tratterebbe di una casa di cui si è già proprietari.

Tale circostanza sussiste di norma solo per le compravendite e per ogni tipo di trasferimento a titolo oneroso, non è lo stesso in caso di donazioni o lasciati ottenuti per successione, che invece entrano nel patrimonio del singolo coniuge trattandosi di acquisti a titolo personale oltreché gratuito.

I requisiti per poter comprare dal Notaio la prima casa dal proprio coniuge

Acquistare la prima casa dal proprio coniuge dal Notaio è in linea di massima possibile in due circostanze, e, una volta esclusa tale possibilità per chi è coniugato in regime di comunione legale dei beni, vien da sé che una delle condizioni per poter comprare casa dal proprio coniuge è quella di essere coniugati in regime di separazione dei beni.

Di norma, quando due coniugi scelgono il regime patrimoniale della separazione dei beni ogni acquisto fatto dal singolo è personale, il che significa, ad esempio, che se marito e moglie sono sposati e hanno scelto la separazione dei beni e il marito decide di comprare una casa questa rappresenterà un suo acquisto personale.

Per tale ragione in tale circostanza è possibile che, ad esempio, la moglie decida di comprare la casa del marito con un atto di compravendita dal Notaio. Allo stesso modo è lecito anche l’acquisto che un coniuge fa dall’altro in ambito di un giudizio di separazione che interessa entrambi.

Comprare la prima casa dal coniuge come accordo di separazione

La scelta di acquistare la prima casa dal coniuge oltre a poter avvenire quando il matrimonio è ancora stabile può avvenire anche quando una coppia in comunione legale dei beni si separa.

In tal modo di norma la comunione si scioglie automaticamente o per accordo intervenuto tra gli stessi coniugi o, qualora manchi, su disposizione del giudice. 

Il giudice, infatti, per i beni immobili che facevano parte della comunione si occupa preliminarmente di verificare se uno dei coniugi è interessato a comprare la quota dell’altro, in caso contrario mette in vendita l’immobile per poi dividerne il ricavato tra gli ormai ex coniugi.

È, tuttavia, possibile che il giudice disponga che la casa venga assegnata ad uno dei coniugi, in tal modo si verifica a tutti gli effetti l’acquisto della casa che prima era di entrambi i coniugi da parte di uno solo di essi, ed in tal caso sarà necessario recarsi dinanzi al Notaio ed effettuare la compravendita in esecuzione della sentenza di separazione.

I vantaggi non solo economici di comprare la prima casa dal coniuge

Uno dei vantaggi che sono molto spesso riconducibili alla scelta di far acquistare la propria casa dal coniuge è quella di sfuggire ai creditori ed evitare il pignoramento dei beni, è bene precisare che ogni trasferimento immobiliare rivolto a frodare i creditori può essere da questi impugnato entro cinque anni dal rogito con l’azione revocatoria esercitata dai creditori.

Tendenzialmente, i vantaggi di un simile acquisto sono riconducibili all’ambito del giudizio di separazione e dunque potrebbe avvenire che la compravendita della casa sia la conseguenza di un accordo di divisione dei beni in comunione o in comproprietà, in tal modo uno dei coniugi acquista la quota dell’altro e si evita che la casa vada a terzi.

Acquistare la casa del proprio coniuge può anche favorire la riduzione dell’importo dell’assegno di mantenimento in conseguenza dell’accordo di separazione tra i coniugi.

Acquisto prima casa dal coniuge e agevolazioni fiscali                                                                                                              

Una delle domande che ci si pone quando si decide di comprare casa dal coniuge e si tratta di una prima casa e se tale trasferimento immobiliare implichi la perdita del bonus prima casa.

Per tale motivo bisogna distinguere a seconda di quando avviene la compravendita dinanzi al Notaio, se, ad esempio, l’acquisto avviene tra due coniugi sposati in regime di separazione dei beni, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula dell’atto di compravendita dell’immobile, le agevolazioni fiscali di cui si è goduto al suddetto rogito vengono perse e sarà necessario corrispondere allo Stato tutte le imposte risparmiate oltre al pagamento delle relative sanzioni.

Nel caso in cui, invece, l’acquisto della casa tra coniugi avviene in attuazione di un accordo di separazione, non si perdono le agevolazioni fiscali prima casa, in quanto tale tipo di trasferimento immobiliare, avvenendo in sede di separazione non determina l’obbligo di restituire allo Stato le imposte inizialmente risparmiate nonché l’imposizione di sanzioni fiscali.

Quanto costa il Notaio per comprare la prima casa dal coniuge?

Acquistare casa dal proprio coniuge è una scelta importante perché comporta l’investimento di grandi risorse, essendo necessario stipulare un atto pubblico di compravendita, non essendo valido un accordo tra privati che non avvenga dinanzi al pubblico ufficiale.

Proprio per tale motivo bisogna affrontare una serie di costi e spese per l’acquisto della casa del coniuge dal Notaio che si compongono di onorario del professionista, imposte e tasse.

Tendenzialmente la compravendita della casa richiede il versamento dell’imposta di registro che è pari al 4% del valore catastale dell’immobile nell’ipotesi in cui si tratti della prima casa.

Devono essere versate, inoltre, l’imposta ipotecaria e catastale che sono pari a 50 euro ciascuna se si tratta di prima casa, altrimenti corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore della casa oggetto di acquisto.

A tutto ciò va poi aggiunto il pagamento dell’onorario del Notaio, che varia da professionista a professionista a seconda della complessità della stipula e il reperimento della necessaria documentazione per il rogito.