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Trasferimenti immobiliari in caso di separazione o divorzio

Accordi nella crisi familiare

Notaio trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzioLa crisi coniugale rappresenta una fase molto delicata non solo per le implicazioni soggettive e familiari che essa comporta ma anche per le criticità che possono sorgere nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi che si separano o divorziano.

Gli accordi di separazione o divorzio disciplinano una serie di aspetti quali la divisione dei beni comuni, il mantenimento del coniuge debole o dei figli, l'assegnazione della casa familiare ecc.…

Questi accordi presuppongono una crisi ormai in essere e ai fini della loro validità è necessario che essi vengano omologati dal Tribunale.

I trasferimenti immobiliari oggetto di accordi sulla crisi coniugale

È ormai frequente nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi in sede di separazione o divorzio prevedere dei trasferimenti immobiliari tra essi oppure in favore dei figli. Tali accordi, pur avendo un contenuto atipico, sono unanimemente riconosciuti dalla giurisprudenza meritevoli di tutela perché finalizzati a regolamentare dal punto di vista patrimoniale la fase di dissoluzione del vincolo coniugale.

L'accordo di separazione o divorzio può, quindi, contenere la volontà dei coniugi di effettuare trasferimenti immobiliari; è stato evidenziato da dottrina e giurisprudenza che l'accordo, che richiede la necessaria omologa del tribunale, fa sorgere un rapporto obbligatorio tra le parti le quali devono, quindi, eseguire tale obbligo effettuando il trasferimento immobiliare.

Se marito e moglie, quindi, nel loro accordo di separazione o divorzio convengono il trasferimento dal marito alla moglie della casa in Napoli l'effetto traslativo, e cioè il passaggio di proprietà dal marito alla moglie, non avviene automaticamente con la sottoscrizione ed omologa dell'accordo ma sarà necessario un successivo atto di trasferimento immobiliare posto in essere in esecuzione dell'obbligo assunto.

Il trasferimento immobiliare pone quindi la necessità di rivolgersi ad un notaio?

I trasferimenti immobiliari, indipendentemente dalla loro causa, richiedono il rispetto di alcune prescrizioni nonché il controllo di validità ed adempimenti pubblicitari che il nostro ordinamento pone sotto la responsabilità del notaio.

Il trasferimento di un immobile che avvenga a causa della risoluzione della crisi coniugale deve contenere, infatti, la disciplina prevista per un qualsiasi atto di alienazione d’immobile (urbanistica, conformità catastale, legittimità dei titoli di provenienza ecc.…) e deve essere altresì trascritto nei Registri Immobiliari e volturato in Catasto.

L'intervento del notaio negli accordi nella crisi familiare

Tali formalità sono demandate al notaio quale pubblico ufficiale rogante o autenticante le sottoscrizioni dell'atto di trasferimento immobiliare.

Sul punto si segnala l'ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione, I sez. civile, del 10 febbraio 2020 n. 3089 con la quale è stata disposta la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale rimessione alle Sezioni Unite. Tale ordinanza ha ad oggetto proprio la questione della necessità dell'intervento notarile negli atti di trasferimento immobiliare in sede di separazione o divorzio.

Il quesito sottoposto alle Sezioni Unite è in sostanza il seguente: è possibile per i coniugi attuare il trasferimento immobiliare direttamente con l'accordo di separazione o divorzio evitando il successivo passaggio notarile?

Allo stato attuale, comunque, l'intervento del notaio risulta ancora elemento necessario per portare ad esecuzione i trasferimenti compiuti in occasione della crisi coniugale, anche ai fini degli adempimenti pubblicitari necessari per l'opponibilità nei confronti terzi.

Le agevolazioni fiscali dei trasferimenti in sede di separazione e divorzio

La legge prevede espressamente l'esenzione dall'imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio. Per espressa pronuncia della Corte Costituzionale  l'agevolazione si applica non solo ai trasferimenti in sede di divorzio ma anche a quelli in sede di separazione, data l'identità di ratio delle due fattispecie.

Tale principio è stato recepito anche dalla Suprema Corte che ha, altresì, stabilito che l'esenzione si applica anche quando i trasferimenti oggetto di accordo di separazione o divorzio tra coniugi sono effettuati nei confronti dei figli.

Sul tema l’Agenzia delle Entrate con la circolare del 21 giugno 2012 ha recepito quanto stabilito dalla giurisprudenza estendendo espressamente i benefici fiscali in caso di trasferimento nella crisi coniugale in favore dei figli. Ha richiesto, però, un requisito essenziale e cioè che l'accordo omologato preveda espressamente che il trasferimento nei confronti dei figli sia elemento funzionale ed indispensabile ai fini della risoluzione della crisi coniugale.

L'estensione del beneficio si giustifica sulla considerazione che le disposizioni in favore dei figli, oltre a costituire una forma di tutela nei loro confronti, spesso rappresentano la soluzione alle controversie tra i coniugi. Ecco che i trasferimenti convenuti nei loro confronti  sono elemento indispensabile per la risoluzione della crisi coniugale.

La giurisprudenza tributaria si è occupata anche di un altro aspetto fiscale collegato ai trasferimenti immobiliari nella crisi coniugale: la decadenza dalle agevolazioni prima casa.

La disciplina ordinaria prevede che la rivendita nei cinque anni di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni di cui si è goduto, a meno che non si riacquisti entro un anno un'altra casa di abitazione su cui spostare le agevolazioni.

In tema di trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio, invece, la Cassazione ha stabilito che la decadenza non si verifica.

Pertanto, un coniuge che in esecuzione dell'accordo di separazione o divorzio trasferisce all'altro coniuge l'immobile che ha acquistato da meno di cinque anni (godendo delle agevolazioni prima casa) non decade dalle dette agevolazioni, e ciò anche se non riacquista entro l'anno un'altra prima casa.

Anche tale orientamento è stato recepito dall’Agenzia delle Entrate che ha, inoltre, precisato che nel caso in cui entrambi i coniugi, in virtù dell’accordo di separazione o divorzio, trasferiscano a terzi l’immobile l'atto di trasferimento non godrà dell'esenzione fiscale prevista dalla legge. Se però un coniuge rinuncia al ricavato della vendita fatta a terzi e versa tale ricavato all'altro coniuge non decade dalle agevolazioni prima casa eventualmente godute; il coniuge che invece riceve l'intero ricavato della vendita fatta a terzi decade solo se non riacquista un'altra casa entro l'anno.

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