Trasferimenti immobiliari in caso di separazione o divorzio
- Accordi nella crisi familiare
- I trasferimenti immobiliari oggetto di accordi sulla crisi coniugale
- Il trasferimento immobiliare pone quindi la necessità di rivolgersi ad un notaio?
- Le agevolazioni fiscali dei trasferimenti in sede di separazione e divorzio
- Separazione e casa: le domande che si fanno più spesso
Accordi nella crisi familiare
La crisi coniugale rappresenta una fase molto delicata, per le implicazioni soggettive e familiari che essa comporta e per le criticità che possono sorgere nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi che si separano o divorziano.
Gli accordi di separazione o divorzio disciplinano diversi aspetti quali la divisione dei beni comuni, il mantenimento del coniuge debole o dei figli, l'assegnazione della casa familiare ecc.…
Questi accordi presuppongono una crisi ormai in essere e ai fini della loro validità è necessario che essi vengano omologati dal Tribunale.
Tra tutte le voci dell’accordo, la casa è quasi sempre quella che pesa di più: chi la tiene, se passa all’altro coniuge o ai figli, cosa succede al mutuo e quanto costa farlo. Su questo punto la situazione è cambiata nel 2021, e molte pagine online sono rimaste indietro. Qui trovi il quadro aggiornato: le strade per trasferire la casa, quando serve il notaio e quando no, e perché questi passaggi, in genere, non pagano imposte.
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I trasferimenti immobiliari oggetto di accordi sulla crisi coniugale
È ormai frequente nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi in sede di separazione o divorzio prevedere dei trasferimenti immobiliari tra essi oppure in favore dei figli. Tali accordi, pur avendo un contenuto atipico, sono unanimemente riconosciuti dalla giurisprudenza meritevoli di tutela perché finalizzati a regolamentare dal punto di vista patrimoniale la fase di dissoluzione del vincolo coniugale.
L'accordo di separazione o divorzio può, quindi, contenere la volontà dei coniugi di effettuare trasferimenti immobiliari. Per anni dottrina e giurisprudenza hanno ragionato così: l'accordo, che richiede la necessaria omologa del tribunale, fa sorgere un rapporto obbligatorio tra le parti, le quali devono poi eseguire tale obbligo effettuando il trasferimento immobiliare con un atto a parte.
Se marito e moglie, quindi, nel loro accordo di separazione o divorzio convenivano il trasferimento dal marito alla moglie della casa in Napoli, l'effetto traslativo, e cioè il passaggio di proprietà dal marito alla moglie, non avveniva con la sottoscrizione ed omologa dell'accordo: serviva un successivo atto di trasferimento immobiliare posto in essere in esecuzione dell'obbligo assunto. Oggi quella stessa coppia ha una possibilità in più, perché il passaggio di proprietà può avvenire direttamente con l’accordo omologato, come spiegato più avanti. La strada dell’atto separato resta comunque aperta e in diversi casi è ancora quella che si percorre.
Il trasferimento immobiliare pone quindi la necessità di rivolgersi ad un notaio?
I trasferimenti immobiliari, indipendentemente dalla loro causa, richiedono il rispetto di alcune prescrizioni nonché il controllo di validità ed adempimenti pubblicitari che il nostro ordinamento pone sotto la responsabilità del notaio.
Il trasferimento di un immobile che avvenga a causa della risoluzione della crisi coniugale deve contenere, infatti, la disciplina prevista per un qualsiasi atto di alienazione d’immobile (urbanistica, conformità catastale, legittimità dei titoli di provenienza ecc.…) e deve essere altresì trascritto nei Registri Immobiliari e volturato in Catasto.
L'intervento del notaio negli accordi nella crisi familiare
Tali formalità sono tradizionalmente demandate al notaio quale pubblico ufficiale rogante o autenticante le sottoscrizioni dell'atto di trasferimento immobiliare, insieme ai controlli che precedono ogni passaggio di casa.
Sul punto la Corte di Cassazione, I sezione civile, con l'ordinanza interlocutoria del 10 febbraio 2020 n. 3089 aveva rimesso la questione alle Sezioni Unite. Il quesito era in sostanza il seguente: è possibile per i coniugi attuare il trasferimento immobiliare direttamente con l'accordo di separazione o divorzio, evitando il successivo passaggio notarile?
La risposta è arrivata con la sentenza delle Sezioni Unite del 29 luglio 2021 n. 21761, ed è stata affermativa. Semplificando, i principi fissati sono questi: le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta che riconoscono a uno dei coniugi la proprietà esclusiva della casa, o la trasferiscono a lui o ai figli, sono valide; il verbale di udienza che le contiene ha il valore di atto pubblico e, dopo il decreto di omologazione o la sentenza di divorzio, è titolo valido per la trascrizione nei Registri Immobiliari, senza bisogno di ripetere il trasferimento davanti al notaio. Un adempimento però resta: nell’accordo va inserita l’attestazione di conformità catastale che la legge richiede per ogni trasferimento di immobili, e, in genere, si inseriscono anche le menzioni urbanistiche e la provenienza, come in un rogito: su questa parte è bene farsi assistere.
Questo non significa che il notaio sia uscito di scena. Resta la strada ordinaria in almeno tre situazioni: quando l’accordo prevede solo l’obbligo di trasferire e il passaggio va fatto dopo con un atto a sé; quando la separazione o il divorzio si chiudono con la negoziazione assistita dagli avvocati, perché in quel caso, per trascrivere il trasferimento, la legge richiede l’autentica delle firme da parte di un pubblico ufficiale; quando le parti preferiscono i controlli di un atto notarile su provenienza, ipoteche, urbanistica e catasto, che in un verbale di udienza non sono previsti allo stesso modo. Quale strada seguire è una scelta da fare con il proprio avvocato e, per la parte immobiliare, con il notaio.
Le strade per passare la casa all’altro coniuge o ai figli
Per orientarsi, ecco un confronto schematico; i dettagli del caso concreto vanno sempre verificati con i professionisti che seguono la separazione.
| Come si fa | Serve il notaio? | Imposte |
|---|---|---|
| Trasferimento scritto nell’accordo di separazione consensuale o divorzio congiunto davanti al tribunale | Non obbligatorio dopo le Sezioni Unite del 2021; servono comunque l’attestazione di conformità catastale e le altre menzioni di legge | Esenti (art. 19 legge 74/1987) |
| Accordo con l’obbligo di trasferire, poi atto notarile in esecuzione | Sì, per l’atto di trasferimento | Esenti, se l’atto esegue l’accordo omologato; si paga l’onorario |
| Negoziazione assistita dagli avvocati, senza passare dal giudice | Sì, per l’autentica delle firme necessaria alla trascrizione | Esenti (risoluzione 65/E/2015) |
| Separazione davanti al sindaco | Non applicabile: l’accordo non può contenere patti di trasferimento patrimoniale | Nessun trasferimento possibile |
Mutuo e assegnazione: due cose da non confondere con il trasferimento
Chi arriva a questa pagina spesso ha una casa cointestata con un mutuo in corso. Il passaggio della proprietà non sposta il debito: il mutuo resta intestato a chi lo ha firmato, e se il coniuge che tiene la casa se ne accolla le rate, l’altro è liberato verso la banca solo se la banca accetta. L’ipoteca, in ogni caso, resta sulla casa. Prima di chiudere l’accordo, quindi, il passaggio in banca di solito viene prima di quello dal notaio.
Altra confusione frequente riguarda l’assegnazione della casa familiare: il giudice la assegna al genitore con cui vivono i figli, ma è un diritto di abitarci, non un passaggio di proprietà. La casa resta di chi ne è proprietario, o di entrambi se era in comunione, e la trascrizione dell’assegnazione serve a renderla opponibile a chi dovesse comprarla in seguito. Se invece i coniugi vogliono che la casa diventi davvero di uno solo, o dei figli, serve uno dei trasferimenti descritti sopra.
Le agevolazioni fiscali dei trasferimenti in sede di separazione e divorzio
La legge prevede espressamente l'esenzione dall'imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio (art. 19 della legge 74/1987). Per espressa pronuncia della Corte Costituzionale (sentenza 154/1999) l'agevolazione si applica ai trasferimenti in sede di divorzio e anche a quelli in sede di separazione, data l'identità di ratio delle due fattispecie. Nella pratica l’esenzione copre, di norma, anche le imposte ipotecaria e catastale.
Tale principio è stato recepito anche dalla Suprema Corte che ha, altresì, stabilito che l'esenzione si applica anche quando i trasferimenti oggetto di accordo di separazione o divorzio tra coniugi sono effettuati nei confronti dei figli.
Sul tema l’Agenzia delle Entrate con la circolare 27/E del 21 giugno 2012 ha recepito quanto stabilito dalla giurisprudenza estendendo espressamente i benefici fiscali in caso di trasferimento nella crisi coniugale in favore dei figli. Ha richiesto, però, un requisito preciso e cioè che l'accordo omologato preveda espressamente che il trasferimento nei confronti dei figli sia elemento funzionale ed indispensabile ai fini della risoluzione della crisi coniugale.
L'estensione del beneficio si giustifica sulla considerazione che le disposizioni in favore dei figli, oltre a costituire una forma di tutela nei loro confronti, spesso rappresentano la soluzione alle controversie tra i coniugi. Ecco che i trasferimenti convenuti nei loro confronti sono elemento indispensabile per la risoluzione della crisi coniugale.
L’esenzione vale anche per gli accordi raggiunti con la negoziazione assistita dagli avvocati (risoluzione 65/E del 2015), sempre che dal testo risulti che il trasferimento serve a chiudere la crisi. Non vale invece per chi si lascia senza essere sposato: per l’Agenzia delle Entrate (risposta 244 del 2022) il passaggio della casa tra conviventi di fatto che si separano paga le imposte ordinarie, perché la norma parla di matrimonio. È uno dei punti su cui le coppie non sposate hanno regole diverse, come spiegato nella pagina sugli atti per la famiglia.
Agevolazioni prima casa: nessuna decadenza
La giurisprudenza tributaria si è occupata anche di un altro aspetto fiscale collegato ai trasferimenti immobiliari nella crisi coniugale: la decadenza dalle agevolazioni prima casa.
La disciplina ordinaria prevede che la rivendita nei cinque anni di un immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa comporta la decadenza dalle agevolazioni di cui si è goduto, a meno che non si riacquisti entro un anno un'altra casa di abitazione su cui spostare le agevolazioni.
In tema di trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio, invece, la Cassazione ha stabilito che la decadenza non si verifica.
Un coniuge che in esecuzione dell'accordo di separazione o divorzio trasferisce all'altro coniuge l'immobile che ha acquistato da meno di cinque anni (godendo delle agevolazioni prima casa) non decade dalle dette agevolazioni, e ciò anche se non riacquista entro l'anno un'altra prima casa.
Per la vendita a terzi il quadro è cambiato nel tempo. Nel 2012 l’Agenzia delle Entrate riteneva che, se i coniugi vendevano la casa a un estraneo in esecuzione dell’accordo, chi incassava il ricavato decadesse dall’agevolazione salvo riacquisto entro l’anno. Con la risoluzione 80/E del 2019, in linea con la Cassazione, l’Agenzia ha cambiato posizione: la vendita a terzi entro i cinque anni, se prevista dall’accordo di separazione omologato per chiudere la crisi, non fa perdere il beneficio prima casa, neppure a chi non ricompra. La vendita in sé resta però una compravendita normale, con le imposte ordinarie a carico di chi compra. Le altre regole sui benefici fiscali dopo la rottura, compreso il riacquisto, sono nella pagina sulle agevolazioni prima casa in caso di separazione. Trattandosi di prassi che si è già mossa due volte, prima di contare su questi effetti è buona norma sentire il notaio.
Quanto costa l’atto dal notaio dopo l’accordo
Quando la casa passa con un atto notarile in esecuzione dell’accordo omologato, le imposte, come visto, di norma non si pagano: registro, ipotecaria, catastale e bollo sono esenti. Resta l’onorario del notaio, con le spese dello studio per visure e copie, che cambia in base al valore della casa e alla complessità della pratica. Per sapere quanto costerebbe nel proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della zona indicando che si tratta di un trasferimento in esecuzione di separazione o divorzio: rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Separazione e casa: le domande che si fanno più spesso
La casa può passare al mio ex coniuge senza andare dal notaio?
Sì, se il trasferimento è scritto nell’accordo di separazione consensuale o di divorzio congiunto che il tribunale omologa o decide: dalla sentenza delle Sezioni Unite 21761/2021 quel verbale è titolo per la trascrizione. Nell’accordo va inserita l’attestazione di conformità catastale. Se invece la separazione si chiude con la negoziazione assistita, per trascrivere il passaggio serve l’autentica delle firme da parte del notaio.
Si pagano imposte sul trasferimento della casa tra coniugi che si separano?
No. Gli atti relativi a separazione e divorzio sono esenti da imposta di registro, di bollo e da ogni altra tassa (art. 19 legge 74/1987), e l’esenzione copre anche i trasferimenti ai figli, se l’accordo li indica come necessari per chiudere la crisi. Vale anche per la negoziazione assistita, non per i conviventi di fatto.
Perdo i benefici prima casa se cedo la casa all’ex prima dei cinque anni?
No. Per la Cassazione e per l’Agenzia delle Entrate il trasferimento all’altro coniuge in esecuzione dell’accordo non fa decadere dall’agevolazione, anche senza riacquisto entro l’anno. Dal 2019 l’Agenzia lo ammette anche per la vendita a terzi prevista dall’accordo omologato.
Se tengo la casa, il mutuo cointestato passa a me in automatico?
No. Il mutuo resta a nome di chi lo ha firmato finché la banca non accetta di liberare l’altro coniuge; nell’accordo si può prevedere l’accollo delle rate, ma verso la banca vale solo con il suo consenso, e l’ipoteca resta sulla casa.
