Mutuo oltre l'80 per cento: cosa sta accadendo

• Contratto di mutuo
• Mutui nulli per importi superiori all'80% del valore dell’immobile
• La validità del mutuo oltre l’80 %: il cambio di rotta della giurisprudenza
• Il mutuo fondiario
• Limite di finanziabilità del mutuo fondiario
• Mutuo oltre l'80% come causa di applicabilità di sanzioni
• Mutuo oltre l’80 % nullo per violazione di norma imperativa
• Le ragioni della validità del mutuo

Contratto di mutuo

Il mutuo è il contratto che una persona stipula quando vuole comprare casa ma non dispone delle risorse economiche necessarie per fare tale acquisto e per tale motivo, con la sottoscrizione del presente atto, ottiene una somma di denaro da parte di una Banca, alla quale dovrà restituire l’intero importo oltre agli interessi, rispettando le scadenze prestabilite all’interno dell’accordo.

Ad esempio, se un soggetto ha a disposizione solo 100.000 euro ma la casa che vuole comprare ha un prezzo pari a 250.000 euro, può richiedere ad un istituto di credito la concessione di un mutuo che copra la differenza che non può corrispondere perché non ha la disponibilità e cioè, in questo caso, una somma pari a 150.000 euro.

Quando viene concesso il mutuo viene generalmente prestata una garanzia dal soggetto che richiede la somma di denaro e si tratta dell’ipoteca, che ha funzione di garantire la restituzione della somma nei termini e nelle modalità pattuite nell’atto pubblico notarile.

Il mutuo fondiario

Il mutuo si definisce fondiario quando la Banca concede la somma di denaro a titolo di finanziamento e contestualmente si fa prestare dalla parte che riceve il denaro, che più precisamente viene definita mutuataria, una garanzia ipotecaria di primo grado su un immobile, che può essere proprio quello che ha comprato usufruendo del denaro del mutuo.

È necessario, affinché il mutuo possa essere classificato come fondiario, che a concederlo sia una Banca, che il mutuo sia a medio o lungo termine, e che sia rispettato il limite di finanziabilità sancito dalla legge, di cui si dirà appresso.

Limite di finanziabilità del mutuo fondiario

La legge, e nello specifico il Testo unico Bancario, stabilisce un limite massimo per i finanziamenti dei mutui fondiari e cioè l’ammontare massimo è pari all’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca, che non può essere superato se l’unica garanzia offerta è proprio l’ipoteca.

Difatti, è ammesso un importo maggior,e che può raggiungere anche il 100% del valore del bene, solo qualora il soggetto che richiede il mutuo, e più precisamente il mutuatario, presta ulteriori garanzie che vanno ad integrare la garanzia rappresentata dall’ipoteca, ad esempio, una fideiussione bancaria o una polizza assicurativa.

Mutui nulli per importi superiori all'80% del valore dell’immobile

La tesi tradizionale ha sempre sostenuto che richiedere e ottenere un mutuo, con un importo superiore all’80% del valore dell’immobile, determina la nullità del contratto, a maggior ragione se l’unica garanzia offerta all’istituto di credito è rappresentata dall’ipoteca iscritta sull’immobile.

A ribadire la tesi della nullità di tali mutui è stato anche un recente Tribunale (nello specifico il Tribunale di Busto Arsizio) che trova come fondamento di tale sua opinione il limite posto dalla stessa legge e cioè dall’articolo 38 del Testo unico Bancario che indica come il capitale finanziato non possa mai superare il limite dell’80% del valore dell’immobile offerto a titolo di garanzia tramite iscrizione di un’ipoteca.

Questo perché, nel caso in cui l’istituto bancario dovesse concedere un mutuo oltre la soglia dell’80%, potrebbe essere considerata colpevole di eccesso di finanziamento e rischierebbe il sovraindebitamento rendendo ancora più complicato e difficoltoso recuperare il credito vantato in caso d’insolvenza del debitore.

Mutuo oltre l'80% come causa di applicabilità di sanzioni

La giurisprudenza in un costante orientamento, ribadito fino al 2017, considerava il finanziamento concesso oltre l'80% del valore dell’immobile non nullo per violazione di una norma imperativa, ma ritenendo che il superamento del limite stabilito dall’articolo 38 del TUB costituisca una regola di buona condotta che può avere come conseguenza solo l’applicazione di sanzioni, una volta effettuato il controllo da parte della Banca d’Italia.

Mutuo oltre l’80 % nullo per violazione di norma imperativa

Secondo un diverso orientamento giurisprudenziale, concedere un mutuo fondiario di importo superiore al limite legale dell'80% renderebbe il contratto di mutuo nullo, proprio per violazione della norma imperativa rappresentata dall’articolo 38 del TUB, e allo stesso tempo perderebbe la qualifica di mutuo fondiario a vantaggio della qualifica di mutuo ordinario, in tal caso valido perché non sussisterebbe il limite di concessione per il finanziamento.

Perdendo il carattere fondiario il mutuo perderebbe tutte le sue peculiarità come la caratteristica consolidazione dell’ipoteca in dieci giorni, la non revocabilità dei pagamenti effettuati dal debitore poi fallito, ma fermo restando il mantenimento della garanzia ipotecaria da parte della banca, in quanto essa, per effetto del predetto meccanismo di conversione, non verrebbe meno a causa della nullità del contratto.

La validità del mutuo oltre l’80 %: il cambio di rotta della Giurisprudenza

La Cassazione in una recentissima sua pronuncia (sentenza n. 33719 del 16 novembre 2022) ha sancito che non è da considerarsi nullo né riqualificabile come mutuo ordinario, il contratto di mutuo fondiario per l’acquisto di un immobile in cui la Banca conceda una somma superiore a quello, che secondo l’articolo 38 del D.lgs. n. 385/1993, rappresenta il limite massimo finanziabile e cioè l’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca e dove l’unica garanzia offerta dal soggetto richiedente è rappresentata dalla garanzia ipotecaria.

Le ragioni della validità del mutuo

La recente sentenza della Suprema Corte ha sostenuto che il superamento del limite dell'80% del valore dell’immobile non costituisce un contrasto con una norma imperativa e quindi non rappresenta una causa di nullità del contratto di mutuo.

Inoltre, ha anche sostenuto che non è possibile mutare la qualifica del mutuo fondiario in ordinario, con la conseguente decadenza dei benefici che ne derivano, in quanto, se le parti hanno espresso la volontà di stipulare un mutuo a determinate condizioni non possono più vedersi mutare il contratto perdendo tutte le caratteristiche che da esso discendono.

Se l’intenzione delle parti era quella di stipulare un contratto di mutuo fondiario, il giudice non può addivenire ad una riqualificazione del contratto in termini di mutuo ordinario, con conseguente produzione di effetti diversi da quelli pattuiti, a maggior ragione se il contratto non è affetto da nullità, ciò significa che se la Banca è disposta a finanziare il mutuante con un importo superiore all'80% del valore del bene concesso in ipoteca può farlo validamente.

Alla luce del nuovo orientamento della giurisprudenza di merito è da ritenersi a tutti gli effetti valido e non contrario ad alcuna norma imperativa il contratto di mutuo fondiario in cui la somma di denaro concessa a titolo di finanziamento superi l’80% del valore dell’immobile su cui è iscritta la garanzia ipotecaria.