Comprare casa con ipoteca: è possibile?
- Comprare casa con ipoteca: cosa significa?
- I tipi di ipoteca e cosa comportano per chi compra
- Come si compra una casa ipotecata in sicurezza
- Il ruolo del notaio
- Domande frequenti sull’acquisto di una casa ipotecata
Sì, si può comprare una casa ipotecata, e succede in quasi metà delle compravendite: il venditore ha ancora il mutuo, e l’ipoteca della sua banca sparisce il giorno del rogito, quando una parte del prezzo va direttamente alla banca con un assegno circolare e la banca rilascia l’assenso alla cancellazione. Chi compra non paga nulla in più. Diverso è il caso dell’ipoteca giudiziale o legale, iscritta da un creditore o dal fisco: si può comprare solo se il creditore viene pagato e cancella, e il notaio di norma non fa firmare finché il conteggio non è certo. Con un pignoramento in corso, invece, la vendita libera non è possibile. Prima di firmare la proposta conviene far leggere la visura ipotecaria al notaio, anche solo con un preventivo.
Comprare casa con ipoteca: cosa significa?
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che grava su un immobile a tutela di un credito. Chi ha un’ipoteca sulla casa, in caso di mancato pagamento del debito, può far vendere l’immobile all’asta e soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori. L’ipoteca segue l’immobile: se la casa viene venduta, l’ipoteca resta, e il nuovo proprietario rischia di subire l’espropriazione per un debito che non è suo.
Per questo, quando durante le trattative si scopre che la casa che si intende comprare è ipotecata, è necessario capire di che tipo di ipoteca si tratta, a garanzia di quale debito e per quale importo, e come fare in modo che l’ipoteca venga cancellata prima o contestualmente all’acquisto. Il notaio, attraverso l’ispezione ipotecaria, verifica tutte le formalità che gravano sull’immobile negli ultimi vent’anni.
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I tipi di ipoteca e cosa comportano per chi compra
| Cosa risulta dalla visura | Cosa significa | Cosa si fa |
|---|---|---|
| Ipoteca volontaria a favore di una banca | il venditore ha un mutuo in corso: è il caso normale | conteggio di estinzione dalla banca; al rogito parte del prezzo va alla banca, che rilascia l’assenso; cancellazione automatica e gratuita entro 30 giorni |
| Ipoteca giudiziale | un creditore ha ottenuto un decreto o una sentenza contro il venditore | il creditore va pagato con parte del prezzo e deve firmare l’atto di assenso alla cancellazione, a spese del venditore; spesso si tratta un saldo e stralcio |
| Ipoteca legale (Agenzia delle Entrate Riscossione, Stato) | debiti fiscali o imposte non pagate su un atto precedente | pagamento del debito e cancellazione dall’ente; i tempi possono essere lunghi, il rogito si fissa dopo |
| Ipoteca già estinta ma non cancellata | il mutuo è finito ma la formalità è rimasta nei registri | la banca conferma l’estinzione e chiede la cancellazione; nessun rischio reale, solo tempo |
| Pignoramento trascritto | è iniziata l’esecuzione forzata | la vendita libera non è possibile: o si compra all’asta, o il venditore chiude con i creditori e fa cancellare il pignoramento prima del rogito |
Come si compra una casa ipotecata in sicurezza
La regola è una: al momento della firma del rogito il debito garantito dall’ipoteca deve essere pagato, e la cancellazione deve essere certa. Nella pratica il notaio chiede alla banca del venditore il conteggio di estinzione aggiornato al giorno del rogito; al rogito chi compra consegna un assegno circolare intestato alla banca per quell’importo e il resto del prezzo al venditore; la banca, incassato il saldo, comunica l’estinzione alla Conservatoria e l’ipoteca viene cancellata d’ufficio, senza costi, entro trenta giorni. Nell’atto il notaio dà atto di tutto questo, e chi compra è protetto anche nel periodo tra il rogito e la cancellazione.
Quando il creditore non è una banca, o quando il debito è incerto, il notaio può trattenere in deposito la parte di prezzo necessaria fino alla cancellazione, come spiega la pagina sul deposito del prezzo dal notaio. Se il debito supera il prezzo della casa, l’acquisto è possibile solo se il creditore accetta un saldo e stralcio: senza il suo consenso scritto non si rogita.
Il ruolo del notaio
Il notaio effettua le visure ipotecarie prima dell’atto e verifica l’esistenza di ipoteche, pignoramenti, sequestri e altre formalità pregiudizievoli. Se emerge un’ipoteca, il notaio informa le parti e indica la strada per la cancellazione: contatta la banca o il creditore, acquisisce il conteggio e l’assenso, e struttura il pagamento del prezzo in modo che il debito venga estinto al rogito. Il notaio cura poi la trascrizione dell’atto e verifica che la cancellazione dell’ipoteca venga eseguita. Gli altri pesi che si possono trovare sono nella pagina su comprare un immobile con vincoli.
Domande frequenti sull’acquisto di una casa ipotecata
Compro con il mutuo una casa che ha già l’ipoteca del venditore: la mia banca accetta?
Sì, è la situazione più comune. La tua banca eroga il mutuo al rogito, una parte va alla banca del venditore per estinguere il suo mutuo, la vecchia ipoteca viene cancellata e la tua banca iscrive la nuova. La relazione notarile preliminare segnala l’ipoteca esistente e la tua banca la mette in conto.
Chi paga la cancellazione dell’ipoteca?
Per i mutui bancari nessuno: dal 2007 la cancellazione è automatica e gratuita, la banca comunica l’estinzione alla Conservatoria. Per le ipoteche giudiziali serve un atto di assenso del creditore con firma autenticata dal notaio, a spese del venditore, con imposta ipotecaria e onorario.
Il venditore dice che il mutuo è finito ma l’ipoteca risulta ancora: è un problema?
No, solo un ritardo: la banca conferma per iscritto l’estinzione e chiede la cancellazione, che avviene in poche settimane. Il notaio può rogitare anche prima, dando atto nell’atto della conferma della banca.
L’ipoteca è più alta del prezzo: posso comprare lo stesso?
Solo se il creditore accetta per iscritto di cancellare a fronte di una somma inferiore al debito (saldo e stralcio), oppure se il venditore porta al rogito la differenza. Senza il consenso del creditore la casa resterebbe ipotecata per la parte non pagata, e nessun notaio la venderebbe così.
La casa è pignorata: la posso comprare direttamente dal proprietario?
Non finché il pignoramento è trascritto: la vendita sarebbe inefficace verso i creditori. Le strade sono l’acquisto all’asta oppure un accordo tra proprietario e creditori che porti alla cancellazione del pignoramento prima del rogito, con il prezzo pagato ai creditori sotto il controllo del notaio.
