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Comprare casa con ipoteca: è possibile?

Compravendita e ipoteca

notaio comprare casa ipotecata su cui grava ipotecaPrima che le parti si rivolgano al Notaio per stipulare una compravendita immobiliare, oltre ai generali accertamenti edilizi e contrattuali si fa ricorso a delle garanzie, come ad esempio accendere un mutuo presso una Banca, in modo tale da avere il denaro necessario all’acquisto. Questa procedura, che può consistere anche in più fasi (si può prevedere la stipulazione di un preliminare di vendita e, solo dopo i necessari accertamenti, il contratto definitivo), viene richiesta dal compratore e garantisce il venditore in rapporto alla somma concordata per la vendita.

Si definisce, dunque, mutuo ipotecario quel mutuo, stipulato alla presenza del Notaio, che di fatto consente di iscrivere sull’immobile ipoteca volontaria (cioè concordata dalle parti e concessa dal debitore) a vantaggio del creditore-venditore.

L’ipoteca va, a questo punto, iscritta nei pubblici registri immobiliari. Generalmente essa rileva soltanto nei rapporti tra creditore e debitore, ma il problema si pone nel momento in cui si decide di vendere o comprare quell’immobile.

Con specifico riguardo a questa seconda ipotesi, è necessario che il compratore sia informato dello stato in cui si trova il bene, e uno degli obblighi del venditore in sede di stipula è quello di metterlo al corrente delle ipoteche e di eventuali altri pesi od oneri che insistono sull’immobile.

Sulla casa è iscritta ipoteca: che fare?

Il compratore può venire a conoscenza dell’iscrizione ipotecaria sia prima che durante la stipula. Può anche accadere che, nonostante sapesse dell’esistenza dell’ipoteca, egli sia comunque intenzionato a concludere l’accordo, magari a un prezzo più contenuto, considerando il vizio che affligge l’immobile.

Mettiamo però il caso che il compratore sia inizialmente ignaro di tale ipoteca, e ne venga a conoscenza solamente durante le trattative previste in sede di preliminare: il venditore non l’ha infatti avvertito, contravvenendo a uno dei doveri informativi previsti dalla legge. Come può tutelarsi il compratore?

Si possono distinguere vari momenti:

  • se non è ancora stato concluso il preliminare di vendita -ma la trattativa è già ad una fase avanzata-, il compratore può chiedere il risarcimento del danno conseguente alla violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede (art. 1337 c.c.) oppure può sottoporre l’accordo alla condizione in virtù della quale il venditore si assume l’impegno di estinguere l’ipoteca prima della conclusione del compromesso;
  • se il preliminare è stato concluso e firmato, il compratore può chiedere la risoluzione dell’accordo e la restituzione di tutto ciò che abbia pagato, oppure, se l’intenzione è quella di non far venir meno l’accordo, può chiedere una riduzione del prezzo di vendita.

Come si procede alla cancellazione dell’ipoteca?

Il Notaio ha un ruolo fondamentale nel risolvere le problematiche in cui è possibile imbattersi in caso di immobile gravato da ipoteca: egli ha il dovere di informare le parti (in questo caso il compratore) sulla presenza di oneri o pesi di cui sia venuto a conoscenza a seguito del controllo delle visure ipotecarie (si tratta di documenti coi quali si accerta lo stato legale e giuridico dell’immobile, quindi anche la presenza di ipoteche) e, prima di concludere il contratto di compravendita, è doverosa l’operazione di cancellazione dell’ipoteca.

Infatti, la sua presenza non solo rende ingombrante la contrattazione tra venditore e compratore, ma presta anche il fianco ad inevitabili e costanti accertamenti bancari e finanziari. Senza considerare che l’ipoteca rende difficilmente commerciabile il bene su cui insiste e, tra l’altro, ne può produrre l’esproprio. La sua effettiva cancellazione può avvenire mediante l’intervento di un Notaio, che redigerà valido atto pubblico nel quale si riportano le dichiarazioni delle parti, o in sede giudiziale.

Quando, invece, l’ipoteca è stata iscritta a garanzia di un mutuo (trattasi del c.d. mutuo ipotecario), si prevede una procedura semplificata: una volta che sia stato pagato l’intero mutuo, la banca deve comunicarlo entro 30 giorni ai pubblici registri immobiliari a ciò autorizzati, e in seguito, sempre entro i successivi 30 giorni dall’estinzione del mutuo, procedere alla cancellazione dell’ipoteca.

Comprare casa accollandosi il mutuo? Si può

Come si è appena accennato, essendo l’ipoteca derivante da mutuo volontaria, è sufficiente che si proceda all’estinzione di questo, una volta che sia stato pagato l’intero debito.

Se però il compratore, volendo acquistare l’appartamento, decide di accendere un mutuo, potrà scegliere di estinguere il precedente -e contemporaneamente attivarne uno nuovo- oppure procedere all’accollo del mutuo: in quest’ultimo caso, il compratore subentra nella posizione di debitore al posto del precedente proprietario e diventa responsabile per il rimborso della rimanente cifra, alle condizioni pattuite dalla banca con il titolare originario.

L’accollo può essere liberatorio o cumulativo a seconda che si consideri il vecchio debitore liberato o solidalmente responsabile. 

Come comprare la casa ipotercata

È assolutamente possibile comprare una casa gravata da ipoteca, purché si prendano i dovuti accorgimenti relativi all’estinzione del debito e alla cancellazione del peso pregiudizievole. Comprare casa con ipoteca può, tra l’altro, rivelarsi vantaggioso nella misura in cui il valore dell’immobile risulterebbe inferiore, con la conseguenza che il prezzo potrebbe ridursi notevolmente. Inoltre, se si opta per l’accollo, a fronte dello svantaggio di non poter stabilire le condizioni che si preferiscono in rapporto al finanziamento, i costi del subentro risultano essere molto più contenuti rispetto a quelli di apertura di un nuovo mutuo.

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