Quanto potrebbe costarti la riserva di nomina per comprare casa

• La riserva di nomina dal notaio
• Il costo della riserva di nomina
• La riserva di nomina si applica solo alla compravendita?
• Come funziona?
• Cosa succede se alla scadenza non viene nominata nessuna persona?
• E se la nomina viene effettuata dopo i tre giorni?
• Quando non può essere inserita la clausola?

Il contratto per persona da nominare, o riserva di nomina, è un contratto mediante il quale una persona (detta stipulante) ha la facoltà di nominare successivamente il soggetto che dovrà acquistare i diritti, o assumere gli obblighi, che nascono dalla stipula.

Si tratta sicuramente di una soluzione comoda, poiché consente di rinviare gli effetti del trasferimento immobiliare, ma è una soluzione che conviene davvero? Vediamo insieme quanto costa la riserva di nomina dal notaio.

La riserva di nomina dal notaio

La possibilità di riservarsi la possibilità di nominare successivamente uno dei contraenti, viene attribuita in favore della persona che assume la qualifica di potenziale acquirente. Si tratta di un’ipotesi di formazione del contratto non immediatamente perfetta, bensì progressiva, proprio perché non vengono prestabiliti in tutto e per tutto i termini dell’accordo, ma il contratto stesso si forma attraverso più momenti.

Al fine di rendere efficaci tutte le singoli fasi, è necessario che questo accordo abbia la forma dell’atto pubblico, e quindi sia stipulato dal notaio, trattandosi di compravendita immobiliare.

Come funziona?

L’efficacia della riserva di nomina, si perfeziona mediante il preciso e specifico inserimento, all’interno del contratto e su consiglio del notaio, di un’espressa clausola con la quale il potenziale acquirente si riserva di contrattare eventualmente per altre persone, delle quali preciserà il nome e l’identità, entro un determinato periodo di tempo. La clausola andrà impostata in modo tale da fissare un termine entro il quale la designazione dovrà avvenire. Alcune ipotesi nelle quali si ricorre a questa figura, sono, ad esempio, quella in cui si vuole intestare la casa ad un figlio, oppure ad un ente non ancora esistente, come può essere per esempio una società che non è stata ancora costituita.

Cosa succede se alla scadenza non viene nominata nessuna persona?

Potrebbe capitare che, una volta scaduto il termine per rendere la dichiarazione, il soggetto preposto alla stessa, non nomini nessuno in particolare. Questo non deve spaventare, poiché la conseguenza non sarà la perdita di efficacia di quanto pattuito. Infatti non è possibile che è un contratto non produca effetti dopo che è stato stipulato, e nemmeno che ci sia una tale incertezza su uno dei contraenti, all’interno del rapporto giuridico. Ciò che accadrà in quest’ipotesi è che l’accordo avrà effetto tra le parti originarie, ovvero fra il contraente già individuato, e fra colui che avrebbe dovuto effettuare la scelta, ma non l’ha fatto. Non è nemmeno possibile, che la facoltà di scelta possa essere attribuita, in mancanza di quella del cosiddetto stipulante, all’altro contraente.

Il costo della riserva di nomina

Dopo aver analizzato che cos’è la riserva di nomina e quali sono le sue caratteristiche, risulta opportuno comprenderne i costi, al fine di poter valutare in modo più consapevole, se si tratta di una scelta che possa rispecchiare le singole esigenze.

La dichiarazione di nomina, con riferimento a quanto stabilito in tema di imposta di registro, è soggetta a detta imposta in misura fissa, dunque avrà un ammontare pari a 200 euro. Questa regola fiscale viene applicata solo qualora la facoltà di scelta sia esercitata entro tre giorni dalla data dell’atto, mediante atto pubblico, scrittura privata autenticata, o presentata per la registrazione.

Nel caso in cui, invece, la dichiarazione venga fatta all’interno dello stesso atto o contratto che contiene la riserva stessa, non sarà dovuto il pagamento di alcuna imposta. Tuttavia nella pratica questa non è un’ipotesi molto frequente, poiché se viene inserita la riserva, è perché si vuole aspettare un po’ di tempo prima di nominare l’altro contraente.

E se la nomina viene effettuata dopo i tre giorni?

Potrebbe accadere che la nomina venga effettuata in un termine superiore ai tre giorni dalla data dell’atto. In questo caso i costi e la normativa fiscale cambiano, non valendo più la regola dell’imposta di registro in misura fissa. Nell’ipotesi in esame, la riserva di nomina sarà soggetta alla stessa imposta dell’atto per cui si procede alla nomina, essendo tassato come doppio trasferimento: quindi ci sarà una duplicazione di imposta. Tuttavia nella pratica questo non rappresenta sempre un problema, perché per esempio, nel caso di contratto preliminare, anche pagando una doppia imposta, si tratta sempre di un importo fisso, e dunque di un ammontare comunque non elevato, a differenza di quanto avviene per il contratto definitivo di compravendita.

La riserva di nomina si applica solo alla compravendita?

Nonostante l’esempio più semplice, e l’ipotesi più frequente, sia quella in cui la riserva di nomina venga inserita all’interno di un contratto preliminare di compravendita, oppure di un definitivo, si tratta di una clausola che può essere introdotta anche all’interno di altri contratti. Affidandosi poi ai consigli del notaio, caso per caso, è opportuno specificare quando invece detta clausola non può essere inserita.

Quando non può essere inserita la clausola?

Un aspetto importante da considerare, è quello relativo al fatto che la persona del contraente deve essere fungibile, e cioè deve essere indifferente contrarre con un soggetto piuttosto che con un altro. Un simile presupposto, ad esempio, viene a mancare nella fattispecie del contratto di permuta, cioè quel contratto con cui si prevede uno scambio di cose o diritti, con o senza eventuale conguaglio. Può farsi un’eccezione a questa regola, nel caso di permuta che non produce effetti immediati, come per esempio nel caso in cui abbia ad oggetto beni futuri.

Inoltre la riserva di nomina è inammissibile con riferimento a tutti i contratti che possono essere stipulati solo da una determinata persona, in relazione alle sue caratteristiche, o alle specifiche proprie del tipo contrattuale. Infine, la clausola non può essere inserita nemmeno all’interno di contratti che vanno a modificare o ad estinguere un precedente rapporto giuridico, quindi fra due parti, che sono già state determinate in modo specifico in precedenza.