Permuta con conguaglio dal Notaio

La permuta dal Notaio: cenni generali

permuta con conguaglioLa permuta è un contratto con il quale le parti convengono il reciproco trasferimento della proprietà di cose o altri diritti: si tratta di un contratto a prestazioni corrispettive, in cui si assiste generalmente a uno scambio di beni, anche immobili; si pensi al caso in cui vi siano due persone, ciascuna titolare di una casa e ognuna presti il consenso allo scambio delle stesse oppure al caso in cui vi sia uno scambio tra un terreno, di cui è titolare una società costruttrice, con l’edificio (non ancora costruito) che la società costruttrice si impegna a realizzare. È importante sapere che nella permuta è necessario che i beni oggetto di scambio abbiano lo stesso valore, altrimenti bisognerà ricorrere ad un conguaglio. Vediamo di cosa si tratta.

La permuta con conguaglio

La permuta con conguaglio è un contratto che si può stipulare dal Notaio e nel quale si prevede in primo luogo il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Poniamo ad esempio l’ipotesi in cui due soggetti si trasferiscano reciprocamente le proprie case, ma le stesse non siano del medesimo valore. In questo caso, la parte che cede la casa di maggior valore riceve l’altro immobile con l’aggiunta di una somma di denaro che vada a bilanciare la differenza di valore. La somma di denaro che colma la differenza di valore viene chiamata conguaglio e serve proprio a realizzare lo scopo della permuta, ossia lo scambio di medesimi valori. Ad esempio una casa vale 150.000 euro, un’altra 200.000, occorre che chi abbia ricevuto di più versi un conguaglio di 50.000 euro.

Come si calcola il valore degli immobili per individuare il conguaglio?

La legge non impone un modo preciso per calcolare il valore degli immobili. È possibile servirsi di una perizia redatta da un tecnico abilitato, ad esempio un geometra, che calcoli il valore preciso dell’immobile e ciò può servire per definire precisamente il valore del conguaglio. L’ausilio del geometra o di qualsiasi altro tecnico non è obbligatorio, è una prassi diffusa in quanto le parti non essendo esperte nel settore al fine di evitare anche dei problemi futuri si rivolgono a chi è di competenza, ma potrebbero liberamente decidere il valore con l'ausilio anche del notaio.

La permuta di terreno con conguaglio

Una tipologia specifica di permuta è proprio la permuta avente ad oggetto il terreno. È possibile scambiarsi reciprocamente il terreno, piuttosto che un altro bene immobile. Se invece come più spesso accade si cede un terreno in cambio dell’immobile che si edificherà sullo stesso, la situazione è diversa.

Si tratta infatti di uno scambio di cosa presente con cosa futura, che non ha efficacia immediata, bensì produrrà effetti reali solo alla venuta ad esistenza della casa costruita. È una pratica che capita molto spesso quando chi ha il terreno vuole sfruttarlo per edificarvi sopra una casa e intende rivolgersi ad una impresa costruttrice. In questo topo di contratto, ancor più che negli altri, si realizza la necessità di conguaglio.

Perché si prevede in questa fattispecie il conguaglio?

Il terreno quasi sempre è di valore inferiore alla casa che vi si costruisce sopra. Per questo motivo può essere previsto un conguaglio che spesso è molto elevato, se vi è una sostanziale differenza di valore degli immobili, rispettivamente terreno e casa costruita. Anche se la casa non è stata ancora edificata sicuramente avrà un valore superiore al momento della sua venuta ad esistenza.

Permuta e compravendita: come distinguerle

Quando il conguaglio è molto elevato ci potrebbe essere il dubbio di andare a stipulare piuttosto che una permuta una compravendita. La compravendita com’è noto è quel contratto in cui si prevede il trasferimento di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo. Ebbene, se si stipula una permuta con un conguaglio elevato, potrebbe in realtà realizzarsi anche in parte una compravendita.

In questo caso la consulenza notarile è di fondamentale importanza in quanto solo grazie al notaio, tecnico del settore, si potrà comprendere quale sia il tipo di contratto più adatto al singolo caso, non potendosi effettuare una generalizzazione dei casi che possono verificarsi.

Questa qualificazione è importante per le spese che si andranno a pagare. Ad esempio, se si vende un terreno e si ottiene in cambio una casa, dando in corrispettivo il terreno più 200.000 euro, questo conguaglio sembrerebbe un corrispettivo di vendita. Allora il Notaio può risolvere i dubbi delle parti, esponendo che la permuta si ha quando è prevalente l’intenzione delle parti di scambiarsi il bene, ovvero quando questo intento assorbe quello del conguaglio.

Quali sono i vantaggi della permuta?

Scegliere di scambiare una casa piuttosto che comprarla può avere sicuramente degli importanti vantaggi. Innanzitutto nella maggior parte dei casi quando si compra una casa non si ha la disponibilità necessaria in denaro per affrontare le spese e si ricorre a un prestito in Banca, mentre nella permuta invece si ha semplicemente uno scambio tra beni.

Vantaggi della permuta sui costi e imposte

Nella permuta a differenza, ad esempio della vendita, i costi finali relativi al rogito notarile e alle altre imposte sono nella maggior parte dei casi inferiori in quanto si divideranno tra i contraenti. Nella vendita invece sono solitamente a carico della parte acquirente. Inoltre dal punto di vista fiscale quando lo scambio dei beni dal notaio avviene tra privati si pagherà una sola imposta di registro.

Le spese della permuta sul conguaglio

Per la permuta occorre pagare l’imposta di registro la quale sconta anche le agevolazioni fiscali prima casa. Pertanto questa valutazione andrà fatta per entrambe le parti del contratto. Se ad esempio l’oggetto del trasferimento reciproco è una casa cadauno, allora si potrà calcolare l’imposta di registro al 2% del valore catastale delle stesse, e l’imposta sarà divisa tra le parti.

Se invece non ci sono i presupposti per l’agevolazione di cui sopra, si pagherà l’imposta di registro al 10% del valore catastale, sempre nella forma divisa tra le parti. A ciò occorre aggiungere le imposte ipotecarie e catastali e l’onorario del Notaio. Quest’ultimo è diviso tra le parti e anche qui si individua una differenza rispetto alla compravendita dove invece lo paga l’acquirente.

Le imposte da pagare sul conguaglio

Il conguaglio è irrilevante ai fini fiscali in quanto non è un elemento fondamentale dell’atto di permuta, in quanto potrebbe anche non esserci. La rilevanza fiscale del conguaglio si verifica essenzialmente dopo l’atto, nel momento in cui la somma di denaro ricevuta finisce al reddito del soggetto permutante, il quale riceve in cambio del trasferimento del proprio bene immobile non solo un altro bene immobile ma anche una somma di denaro.

Questo conguaglio è un normale pagamento di prezzo e quindi sottoposta a tutte le regole che disciplinano il prezzo nella compravendita. Ad esempio, occorre rispettare anche in questo caso la disciplina antiriciclaggio.

Si può chiedere un mutuo per pagare il conguaglio?

Sì, è possibile chiedere un mutuo per pagare il conguaglio, in quanto è un pagamento di "prezzo" come tutti gli altri. Per questo motivo, è possibile pagare il conguaglio mediante denaro di cui si è già a disposizione, oppure prendendo una somma a mutuo. Ciò si verifica quando la differenza di valore tra i beni che si scambiano è molto elevata. È anche possibile che la casa ricevuta in permuta sia ancora ipotecata per un mutuo e il ricevente può accollarsi direttamente lo stesso per adempiere l’obbligo di pagare il conguaglio.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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