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Permuta con conguaglio dal Notaio

La permuta dal Notaio: cenni generali

Permuta con conguaglio dal notaio: aspetti fiscali e giuridiciLa permuta è un contratto con il quale le parti convengono il reciproco trasferimento della proprietà di cose o altri diritti, generalmente senza il pagamento di alcun prezzo. Si tratta quindi di un contratto a prestazioni corrispettive che prevede il trasferimento anche di beni immobili, piuttosto che reciprocamente prevedere un corrispettivo si trasferisce un altro bene.

Ad esempio, un soggetto intende acquistare una casa ed è disposto a dare in cambio la propria, con il consenso del venditore. Ancora più diffusa è l’ipotesi di permuta di terreno dato alla società costruttrice, affinché questa costruisca su questo terreno un edificio e lo corrisponda come reciproco trasferimento.

Per realizzare una permuta che preveda solo il trasferimento di cose senza alcun conguaglio, occorre che i beni trasferiti siano dello stesso valore. In caso contrario potrebbe prevedersi anche un corrispettivo.

La permuta con conguaglio

La permuta con conguaglio è un contratto che si può stipulare dal Notaio e nel quale si prevede in primo luogo il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Poniamo ad esempio l’ipotesi in cui due soggetti si trasferiscano reciprocamente le proprie case, ma le stesse non siano del medesimo valore. In questo caso, la parte che cede la casa di maggior valore riceve l’altro immobile con l’aggiunta di una somma di denaro che vada a bilanciare la differenza di valore. Ad esempio una casa vale 150.000 euro, un’altra 200.000, occorre versare un conguaglio di 50.000 euro.

Come si calcola il valore degli immobili per individuare il conguaglio?

È possibile servirsi di una perizia redatta da un tecnico abilitato, ad esempio un geometra, che calcoli il valore preciso dell’immobile. Questo può servire per definire precisamente il valore del conguaglio.

La permuta di terreno con conguaglio

Una tipologia specifica di permuta è proprio la permuta avente ad oggetto il terreno. È possibile scambiarsi reciprocamente il terreno, piuttosto che un altro bene immobile. Se invece come più spesso accade si cede un terreno in cambio dell’immobile che si edificherà sullo stesso, la situazione è diversa.

Si tratta infatti di uno scambio di cosa presente con cosa futura, che non ha efficacia immediata, bensì produrrà effetti reali solo alla venuta ad esistenza della casa costruita. È una pratica che capita molto spesso quando chi ha il terreno vuole sfruttarlo per edificarvi sopra una casa e intende rivolgersi ad una impresa costruttrice. In questo topo di contratto, ancor più che negli altri, si realizza la necessità di conguaglio.

Perché si prevede in questa fattispecie il conguaglio?

Il terreno quasi sempre è di valore inferiore alla casa che vi si costruisce sopra. Per questo motivo può essere previsto un conguaglio che spesso è molto elevato, se vi è una sostanziale differenza di valore degli immobili, rispettivamente terreno e casa costruita.

Permuta e compravendita: come distinguerle

Quando il conguaglio è molto elevato ci potrebbe essere il dubbio di andare a stipulare piuttosto che una permuta una compravendita. La compravendita com’è noto è quel contratto in cui si prevede il trasferimento di una cosa verso il corrispettivo di un prezzo. Ebbene, se si stipula una permuta con un conguaglio elevato, potrebbe in realtà realizzarsi anche in parte una compravendita.

Questa qualificazione è importante per le spese che si andranno a pagare. Ad esempio, se si vende un terreno e si ottiene in cambio una casa, dando in corrispettivo il terreno più 200.000 euro, questo conguaglio sembrerebbe un corrispettivo di vendita. Allora il Notaio può risolvere i dubbi delle parti, esponendo che la permuta si ha quando è prevalente l’intenzione delle parti di scambiarsi il bene, ovvero quando questo intento assorbe quello del conguaglio.

Le spese della permuta sul conguaglio

Per la permuta occorre pagare l’imposta di registro la quale sconta anche le agevolazioni fiscali prima casa. Pertanto questa valutazione andrà fatta per entrambe le parti del contratto. Se ad esempio l’oggetto del trasferimento reciproco è una casa cadauno, allora si potrà calcolare l’imposta di registro al 2% del valore catastale delle stesse, e l’imposta sarà divisa tra le parti.

Si prevede pertanto una qualche forma di risparmio in questo senso rispetto alla vendita tradizionale, nella quale le spese fiscali ricadono interamente sull’acquirente. Se invece non ci sono i presupposti per l’agevolazione di cui sopra, si pagherà l’imposta di registro al 10% del valore catastale, sempre nella forma divisa tra le parti. A ciò occorre aggiungere le imposte ipotecarie e catastali e l’onorario del Notaio. Quest’ultimo è diviso tra le parti e anche qui si individua una differenza rispetto alla compravendita dove invece lo paga l’acquirente.

Le imposte da pagare sul conguaglio

Il conguaglio è irrilevante ai fini fiscali in quanto non è un elemento fondamentale dell’atto di permuta, in quanto potrebbe anche non esserci. La rilevanza fiscale del conguaglio si verifica essenzialmente dopo l’atto, nel momento in cui la somma di denaro ricevuta finisce al reddito del soggetto permutante, il quale riceve in cambio del trasferimento del proprio bene immobile non solo un altro bene immobile ma anche una somma di denaro.

Questo conguaglio è un normale pagamento di prezzo e quindi sottosta a tutte le regole che disciplinano il prezzo nella compravendita. Ad esempio, occorre rispettare anche in questo caso la disciplina antiriciclaggio.

Si può chiedere un mutuo per pagare il conguaglio?

Sì, è possibile chiedere un mutuo per pagare il conguaglio, in quanto è un pagamento di prezzo come tutti gli altri. Per questo motivo, è possibile pagare il prezzo mediante denaro di cui si è già a disposizione, oppure prendendo una somma a mutuo soprattutto qualora il prezzo sia elevato. È possibile che la casa ricevuta in permuta sia ancora ipotecata per un mutuo e il ricevente può accollarsi direttamente lo stesso per adempiere l’obbligo di pagare il conguaglio.

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