Comprare una casa con vincolo edilizio

• Si può comprare una casa dal notaio su cui c’è un vincolo edilizio?
• Cosa significa vincolo edilizio
• Quanti vincoli esistono?
• Cosa si può fare dal notaio?
• Come sapere se esiste un vincolo
• Come viene pubblicizzato
• Vincoli di asservimento
• Vincoli che vietano di vendere o di dividere
• Vincoli di destinazione
• Altri vincoli che comportano obblighi
• Altri vincoli di legge

Si può comprare una casa dal notaio su cui c’è un vincolo edilizio?

Quando si decide di comprare casa, viene fatta una scelta e selezione in base ai parametri migliori. Può però capitare, che l’immobile se si è interessati a comprare, sia gravato da un vincolo edilizio.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, e come poter fare per comprare ugualmente la casa dal notaio senza avere problemi.

Cosa significa vincolo edilizio

La prima cosa da fare è cercare di dare una spiegazione a che cosa siano questi vincoli edilizi, che possono gravare sulla casa che si era scelta per l’acquisto.

La definizione che viene fornita, è che si tratta di vincoli alla proprietà privata, di norma inseriti nell’ambito dei procedimenti amministrativi e quindi collegati, generalmente, alle normative ed all’urbanistica del singolo comune. Un altro nome con cui questi vincoli edilizi sono conosciuti, è “atti d’obbligo”.

Come sapere se esiste un vincolo

Se il termine può inizialmente spaventare, bisogna però precisare che, il fatto che la casa che si voglia comprare, possa essere gravata da un vincolo di questo tipo, non rappresenta necessariamente un problema.

Innanzitutto perché i vincoli non sono nascosti, ma sono adeguatamente pubblicizzati all’interno dei registri immobiliari, mediante lo strumento della trascrizione.

Ciò significa che risultano dalle visure ipocatastali compiute dal notaio in via preliminare. Ma, una volta scoperto che esiste un determinato vincolo, bisogna poi sapere come comportarsi.

Come viene pubblicizzato

I vincoli, si è detto, sono trascritti all’interno dei registri immobiliari. Nonostante questi vincoli nascano, di solito, come accordi tra privato e pubblica amministrazione, la normativa di riferimento è proprio il codice civile.

Viene, infatti, espressamente previsto, che si devono trascrivere gli atti di diritto privato, nonché le convenzioni e i contratti, con i quali vengono costituiti, in favore di Stato, regioni ed altri enti pubblici territoriali, vincoli di uso pubblico o qualunque altro vincolo richiesto dagli strumenti urbanistici o dagli strumenti di pianificazione territoriale.

Quanti vincoli esistono?

I vincoli edilizi possono essere di vario tipo, ed al loro interno vanno fatte delle distinzioni, per capire come potersi comportare e cosa materialmente si può, oppure non si può fare.

Si parla dei cosiddetti: vincoli di asservimento, vincoli di inalienabilità, vincoli di destinazione, ed infine vincoli che comportano l’assunzione di obblighi specifici, collegati a determinati regolamenti comunali.

Vincoli di asservimento

Con il termine vincoli di asservimento si indicano tutti quei vincoli, derivanti da atti d’obbligo, che determinano un asservimento del bene vincolato, ad un altro bene.

Un esempio può essere l’utilizzo di un diritto edificatorio (o volumetria edificabile), di un immobile, che quindi subisce questo asservimento, per favorirne un altro.

Vincoli che vietano di vendere o di dividere

Fra i vincoli più limitanti, ci sono i vincoli di inalienabilità. Qualora l’immobile abbia questo vincolo, non può essere ceduto o trasferito. Normalmente non è ammesso vietare la circolazione di un bene senza prevedere un limite, e questa è una regola che è stata anche inserita all’interno del codice civile. Qualora, quindi, il termine apposto al vincolo di inalienabilità sia scaduto, verranno meno anche tutti gli obblighi connessi.

Può anche accadere che sia previsto il divieto di attuare la divisione di un determinato bene, per mantenere la sua integrità: si tratta del vincolo di indivisibilità.

Vincoli di destinazione

I vincoli di destinazione sono quei vincoli che comportano un impiego specifico dell’immobile, ne sono un esempio i vincoli che impongono la destinazione di determinate aree a parcheggio, oppure l’utilizzazione ai fini turistico alberghieri. Questa tipologia di vincolo, non va confusa con il cosiddetto vincolo di destinazione, disciplinato anch’esso dal codice civile.

In questa ipotesi non si tratta di un vincolo edilizio, bensì di una tipologia di segregazione patrimoniale, che ha come obiettivo il perseguimento di interessi considerati meritevoli di tutela (come per esempio la cura delle persone affette da disabilità).

Altri vincoli che comportano obblighi

Ci sono poi ulteriori vincoli edilizi, che comportano l’assunzione di determinati obblighi: un esempio è rappresentato dai vincoli di inedificabilità.

Come dice la parola stessa, hanno ad oggetto il divieto che su un determinato terreno possa essere iniziata un’attività di edificazione, cioè vietano che sul quell’immobile si possa costruire.

Un altro esempio è il vincolo che obbliga al pagamento periodico, di oneri di urbanizzazione, in favore del comune.

Cosa si può fare dal notaio?

Nel momento in cui si ricorre al notaio perché si vuole comprare una casa gravata da un vincolo, bisogna tener presente che questi vincoli non potrebbero venir meno per un semplice accordo o pattuizione espressa, fra soggetto venditore e soggetto acquirente.

Quindi l’acquirente, qualora voglia acquistare la casa, dovrà farsi carico anche del vincolo annesso. Si potrebbe, magari, pensare ad una riduzione del prezzo oppure prevedere altre specifiche pattuizioni, in suo favore.

Con riferimento ai vincoli di asservimento, oppure ai vincoli di destinazione non ci sono particolari problemi, basta che l’acquirente sia adeguatamente e consapevolmente informato. Invece, va da sé, che alcuni vincoli, come per esempio quello di inalienabilità, comportano l’impossibilità che il bene per un determinato periodo di tempo possa circolare, e quindi ne vietano la commerciabilità, seppur temporanea.

Altri vincoli di legge

Esistono altri casi in cui la legge consente che determinati immobili, siano gravati da vincoli. Oltre al vincolo di destinazione sopra menzionato, un altro strumento utilizzato è il cosiddetto fondo patrimoniale.

Si tratta, anch’esso, di una forma di segregazione patrimoniale, che viene compiuta per determinati beni mobili e immobili, con la finalità di far fronte ai bisogni della famiglia (quindi a connotazione rigorosamente familiare).