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Qual è il ruolo del Notaio e gli aspetti di rilievo notarile nell’acquisto di una casa: il costo, i controlli notarili e i documenti da portare prima dell’atto.

Acquisto di una casa: cenni generali

notaio casa, atto di acquisto e ruolo del notaio nella compravendita immobiliareQuando si decide di comprare una casa, sono molteplici i passaggi da affrontare prima di giungere alla stipula. In questo senso, il ruolo del Notaio è quello di verificare che l’acquisto sia sicuro, effettuando una serie di controlli sia sulla persona del venditore come vedremo, sia sull’immobile stesso.

La casa che si acquista deve essere regolare dal punto di vista urbanistico, ovvero deve essere stata costruita nel rispetto della legge e dei permessi di costruire emanati dagli organi competenti, quale il Comune; deve essere regolare dal punto di vista catastale, nonché dal punto di vista delle eventuali formalità pregiudizievoli, che devono essere assenti.

In ogni caso, per ogni problema si può trovare una soluzione con l’altra parte contraente e con il Notaio, in quanto si possono stipulare varie tipologie di compravendita che si adattano alle volontà delle parti. Il contratto per acquistare una casa è il contratto di compravendita, che va appunto stipulato per atto pubblico, affinché poi sia trascritto e garantisca certezza al trasferimento.

Il prezzo della casa

La principale preoccupazione per chi acquista casa è quella del prezzo di acquisto. Quando parliamo di costo complessivo, dobbiamo fare riferimento sia al corrispettivo che si paga al venditore, sia alla spesa del Notaio. Per quanto riguarda il prezzo della casa, esso dipende da vari fattori, valutati in relazione a quanto risulta dal mercato commerciale, oltre a fattori quali lo stato dell’immobile e le richieste del venditore.

Questo prezzo potrà essere pagato in parte con acconti precedenti, avallati da un’apposita scrittura privata, e la restante parte dinanzi al Notaio alla parte venditrice. Il prezzo può essere pagato con un assegno circolare, oppure anche con un bonifico bancario, con il mezzo concordato dalle parti. Può essere pagato in casi particolari anche con cambiali. Per quanto concerne invece le spese dal Notaio, occorre distinguere come segue.

Agevolazioni prima e seconda casa

Per quanto riguarda la spesa da pagare al Notaio, occorre distinguere. Non tutto ciò che si paga al Notaio, infatti, rappresenta il suo compenso, ma sono comprese anche le spese fiscali. Di queste il Notaio è sostituto d’imposta, il che vuol dire che egli fa da tramite tra il contribuente e lo Stato. Quando si acquista una casa, la principale spesa da pagare è l’imposta di registro, la quale è differente a seconda che sia una prima o una seconda casa. Se si tratta di una prima casa, pertanto l’acquirente non è proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, l’imposta sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se l’acquirente è già proprietario di un’altra abitazione e non è intenzionato a rivenderla, allora non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, e pagare un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale della casa.

Cosa comprende l’acquisto della casa?

Quando si acquista una casa è interesse dell’acquirente capire cosa comprende questo acquisto. Tutto ciò che rappresenta ornamento e aggiunta alla casa intesa in senso stretto ( ovvero l’edificio nel quale si trova la casa) è considerato una pertinenza e rappresenta un bene destinato ad essere ceduto insieme a quello principale.

Pertanto, la regola generale è che si acquisti insieme alla casa tutto ciò che ne sia pertinenza (ad esempio il garage, un locale annesso, una cantina, ecc), purché nell’atto non venga data a questa pertinenza una destinazione diversa. È importante prima dell’acquisto verificare lo stato dell’immobile e discutere con il venditore di tutte le pertinenze della casa, affinché ci si assicuri che l’acquisto comprenda tutto ciò che riguarda quel determinato immobile.

Posso acquistare la pertinenza anche successivamente?

Se, ad esempio, il prezzo della casa comprensivo del garage è eccessivo per le possibilità del venditore, è possibile separare il rapporto pertinenziale e acquistare con un atto la casa e con un atto successivo il garage o altro locale pertinenziale.

Quali controlli effettua il Notaio?

Il Notaio è garanzia di sicurezza pertanto effettua prima di stipulare l’atto di compravendita con le parti una serie di controlli e di verifiche attraverso le visure. In primo luogo, si effettuano le visure ipotecarie, per verificare che non vi siano formalità pregiudizievoli a carico del venditore o sull’immobile da acquistare.

Ad esempio, potrebbe esserci un’ipoteca gravante sulla casa, caso in cui occorre valutare con il venditore e con il Notaio come procedere. Ancora, potrebbe esservi una domanda giudiziale a carico del venditore e anche in questo caso occorre valutare con il Notaio se ciò possa rappresentare un rischio per l’acquisto. Oltre alle visure ipotecarie, vengono effettuate anche le visure catastali, con relativa analisi della planimetria che andrà allegata all’atto. L’acquirente, infatti, deve essere consapevole che lo stato di fatto della casa sia corrispondente alla planimetria depositata in Catasto.

Chi deve essere presente all’acquisto di una casa?

Il Notaio chiede alle parti in primo luogo se siano coniugate e in quale regime. Se il venditore è coniugato in comunione legale, sempre che la casa venduta non sia un bene personale, deve essere presente all’atto con il coniuge affinché entrambi manifestino il proprio consenso. L’acquirente deve essere presente e, anche qualora sia coniugato in comunione legale, è sufficiente la sua presenza: in questo caso, infatti, salvo ipotesi particolari la casa finisce automaticamente in comunione.

Potrebbe accadere che una delle parti sia intenzionata a portare a termine l’operazione contrattuale, ma per quel periodo fissato per la stipula non possa essere presente, perché ad esempio all’estero. In questo caso, le parti possono intervenire anche per procura, ovvero interviene e firma all’atto una terza persona che rappresenta la parte venditrice o la parte acquirente. Il Notaio provvederà a ricevere la procura redatta per atto pubblico, con il quale la parte conferisce al rappresentante il potere di intervenire nell’atto e la allega in originale.

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