Qual è il ruolo del Notaio e gli aspetti di rilievo notarile nell’acquisto di una casa: il costo, i controlli notarili e i documenti da portare prima dell’atto.

• Acquisto di una casa: cenni generali
• Il prezzo della casa
• Agevolazioni prima e seconda casa
• Requisiti per avere agevolazioni prima casa
• Cosa comprende l’acquisto della casa?
• Quali controlli effettua il notaio?
• Chi deve essere presente all’acquisto di una casa?
• Dove si svolge il rogito notarile
• Comprare casa: le domande di chi lo fa per la prima volta

Acquisto di una casa: cenni generali

Quando si decide di comprare una casa, sono molteplici i passaggi da affrontare prima di giungere alla stipula. In questo senso, il ruolo del Notaio è quello di verificare che l’acquisto sia sicuro, effettuando una serie di controlli sia sulla persona del venditore come vedremo, sia sull’immobile stesso.

La casa che si acquista deve essere regolare dal punto di vista urbanistico, ovvero deve essere stata costruita nel rispetto della legge e dei permessi di costruire emanati dagli organi competenti, quale il Comune; deve essere regolare dal punto di vista catastale, nonché dal punto di vista delle eventuali formalità pregiudizievoli, che devono essere assenti.

In ogni caso, per ogni problema si può trovare una soluzione con l’altra parte contraente e con il Notaio, in quanto si possono stipulare varie tipologie di compravendita che si adattano alle volontà delle parti. Il contratto per acquistare una casa è il contratto di compravendita, che va appunto stipulato con atto notarile, affinché poi sia trascritto e garantisca certezza al trasferimento.

Questa sezione, in una tabella: cosa vuoi fare con la casa?

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Il prezzo della casa

La principale preoccupazione per chi acquista casa è quella del prezzo di acquisto. Quando parliamo di costo complessivo, dobbiamo fare riferimento sia al corrispettivo che si paga al venditore, sia alla spesa del Notaio. Per quanto riguarda il prezzo della casa, esso dipende da vari fattori, valutati in relazione a quanto risulta dal mercato commerciale, oltre a fattori quali lo stato dell’immobile e le richieste del venditore.

Questo prezzo potrà essere pagato in parte con acconti precedenti, avallati da un’apposita scrittura privata, e la restante parte dinanzi al Notaio alla parte venditrice. Il prezzo può essere pagato con un assegno circolare, oppure anche con un bonifico bancario, con il mezzo concordato dalle parti. Può essere pagato in casi particolari anche con cambiali.

È possibile anche l’utilizzo del contante, ma è importante richiedere sempre al notaio qual è il limite vigente, oggi inferiore a 5.000 euro. Infatti nel corso degli anni l’utilizzo del contante e in particolare il limite del suo utilizzo è variato e la legge è molto attenta a ciò, per evitare che vi sia riciclaggio di denaro derivante da attività criminose e illecite. Tutti i modi per pagare, compresi quelli per chi non ha subito l’intera somma, sono nella pagina su come pagare il prezzo della casa.

Quando si paga il prezzo della casa

Il prezzo della casa nel caso in cui venga concluso un compromesso anche detto preliminare potrebbe essere stato anticipato (solitamente solo parte di esso) con un acconto o con una caparra.

In ogni caso ciò che va precisato è che può essere pagato contestualmente alla stipula del contratto di vendita per atto pubblico notarile o anche in un momento successivo. Il venditore e compratore possono anche decidere che il pagamento del prezzo avvenga in più momenti, ossia a rate.

Non è detto che tutte le rate debbano avere il medesimo importo, l’importante è concordare le modalità, le scadenze e l’importo e fissarlo all’interno del contratto per evitare che in futuro vi siano delle controversie. Nel caso in cui il venditore voglia essere assicurato sul pagamento del prezzo rateale o anche definito dilazionato, nel tempo può chiedere l’emissione di cambiali come sopra già accennato. Per quanto concerne invece le spese dal Notaio, occorre distinguere come segue.

Costo agenzia immobiliare

Nel caso in cui ci si sia rivolti a un’agenzia immobiliare per la ricerca della casa bisognerà tenere in considerazione anche questa spesa in quanto il mediatore ha svolto il lavoro di mettere in contatto le parti per farle addivenire alla conclusione dell’affare nel più breve tempo possibile. Non esiste una regola su chi debba pagare l’agenzia immobiliare, tuttavia nella maggior parte dei casi la spesa sarà divisa tra le parti: quanto pesa rispetto alle imposte lo abbiamo messo a confronto nella pagina sui costi di agenzia e notaio.

In questo caso le parti dichiarano nell’atto pubblico notarile le modalità con cui è stato pagato il mediatore, descrivendo gli assegni o eventuali bonifici effettuati in favore dello stesso.

Prezzo casa pagato con mutuo

Nel corso della vita possono accumularsi dei risparmi che purtroppo non sempre sono sufficienti per il pagamento dell’intero prezzo stabilito dalle parti. Colui che è intenzionato ad effettuare questo investimento immobiliare potrà quindi decidere di richiedere un prestito a una banca o a un istituto di credito e in questo caso il notaio dovrà anche provvedere a stipulare il contratto di mutuo, di norma nella stessa seduta del rogito.

Agevolazioni prima e seconda casa

Per quanto riguarda la spesa da pagare al Notaio, occorre distinguere. Non tutto ciò che si paga al Notaio, infatti, rappresenta il suo compenso, ma sono comprese anche le spese fiscali. Di queste il Notaio è responsabile del versamento, il che vuol dire che egli fa da tramite tra il contribuente e lo Stato. Quando si acquista una casa, la principale spesa da pagare è l’imposta di registro, la quale è differente a seconda che sia una prima o una seconda casa. Se si tratta di una prima casa, pertanto l’acquirente non è proprietario di altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, l’imposta sarà pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se l’acquirente è già proprietario di un’altra abitazione comprata con le agevolazioni e non è intenzionato a rivenderla entro due anni, oppure ha già una casa nello stesso Comune, allora non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, e pagherà un’imposta di registro pari al 9% del valore catastale della casa. Gli importi in euro sono nella pagina su tasse e imposte sull’acquisto.

Requisiti per avere agevolazioni prima casa

L’obiettivo principale per chi compra una casa è quello di risparmiare sulle imposte. Purtroppo non sempre si hanno i requisiti per poter usufruire delle agevolazioni prima casa. Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.

È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione. È necessario che non sia titolare di altro immobile neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.

È, inoltre, indispensabile che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minore, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.

Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa, salvo che si impegni nell’atto a venderli entro due anni dal nuovo acquisto. Si tratterebbe altrimenti di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, pertanto, inammissibile.

Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa.

Cosa comprende l’acquisto della casa?

Quando si acquista una casa è interesse dell’acquirente capire cosa comprende questo acquisto. Tutto ciò che rappresenta ornamento e aggiunta alla casa intesa in senso stretto (ovvero l’edificio nel quale si trova la casa) è considerato una pertinenza e rappresenta un bene destinato ad essere ceduto insieme a quello principale.

Nonostante si ritenga che le pertinenze vengano trasferite il notaio provvederà sempre a precisare l’oggetto del trasferimento al fine di evitare che in futuro ci siano delle controversie tra diversi proprietari. L’indicazione dei dati catastali e l’allegazione della planimetria dovranno essere effettuate per tutti i fabbricati oggetto di trasferimento anche se costituiscono pertinenza.

È importante prima dell’acquisto verificare lo stato dell’immobile e discutere con il venditore di tutte le pertinenze della casa, affinché ci si assicuri che l’acquisto comprenda tutto ciò che riguarda quel determinato immobile.

Posso acquistare la pertinenza anche successivamente?

Se, ad esempio, il prezzo della casa comprensivo del garage è eccessivo per le possibilità del compratore, è possibile separare il rapporto pertinenziale e acquistare con un atto la casa e con un atto successivo il garage o altro locale pertinenziale. 

Quando si compra una pertinenza in determinati casi si potrebbe ugualmente beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa al ricorrere di determinati presupposti, uno tra questi l’appartenenza a una specifica categoria catastale.

Affidarsi a un notaio per avere una consulenza e capire fino a che punto è possibile risparmiare, appare sempre come la scelta consigliata per evitare di commettere errori di valutazione relativamente ai costi da affrontare: il modo più semplice è chiedere un preventivo al notaio descrivendo la casa, il box e la propria situazione, e i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Quali controlli effettua il Notaio?

Il Notaio è garanzia di sicurezza pertanto effettua, di norma, prima di stipulare l’atto di compravendita con le parti una serie di controlli e di verifiche attraverso le visure. Semplificando, ne descriviamo i principali. In primo luogo, si effettuano le visure ipotecarie, per verificare che non vi siano formalità pregiudizievoli a carico del venditore o sull’immobile da acquistare.

Ad esempio, potrebbe esserci un’ipoteca gravante sulla casa, caso in cui occorre valutare con il venditore e con il Notaio come procedere. Ancora, potrebbe esservi una domanda giudiziale a carico del venditore e anche in questo caso occorre valutare con il Notaio se ciò possa rappresentare un rischio per l’acquisto. Il ruolo del notaio in questa fare quindi è fondamentale. Analizziamo nel dettaglio di cosa si preoccupa; la lista dei controlli che invece spettano a chi compra, prima ancora della proposta, è nella pagina su cosa sapere quando si compra casa.

Controllare la casa dal punto di vista urbanistico

Uno dei controlli che il notaio effettua è sicuramente quello di comprendere come è stata costruita la casa. È importante capire quale sia il titolo abilitativo con cui è stata edificata la casa, nonché il periodo storico in cui è iniziata la costruzione.

La data risulta essere un dato importante perché se fosse stato costruito prima del primo settembre 1967, non sarebbe necessario il ritrovamento di un documento che ne autorizzi la costruzione, ma basterebbe la dichiarazione da parte di colui che vende, avente ad oggetto tale affermazione.

In assenza di un titolo edilizio da citare nell’atto l’immobile, di norma, non può essere venduto. Anche le eventuali modifiche successive alla costruzione devono essere rilevate: la verifica che quanto costruito corrisponda ai titoli è però un lavoro da tecnico, e conviene farla prima della proposta.

Controllare la casa dal punto di vista catastale

Il notaio prima di stipulare l’atto di compravendita effettua anche un controllo al Catasto nel Comune in cui si trova la casa. Ogni fabbricato, infatti, viene identificato al Catasto competente con dei dati identificativi e una piantina, chiamata planimetria.

Il notaio prima di effettuare l’atto procederà alle visure catastali, in modo da verificare sia le caratteristiche dell’immobile, sia gli intestatari. È necessario che l’immobile, così come identificato al catasto, sia perfettamente corrispondente allo stato in cui si trova nella realtà e che l’intestatario del Catasto sia il medesimo di quello che compare nei Registri Immobiliari.

Controllare l’agibilità della casa

L’agibilità della casa non rappresenta un requisito essenziale per comprarla. Un immobile abusivo non si può trasferire, mentre un immobile inagibile può essere oggetto di vendita.

È fondamentale però che il notaio lo precisi alla parte che intende comprare la casa in quanto deve essere consapevole che ciò che si sta acquistando non presenta i requisiti di agibilità e, quindi, di abitabilità richiesti dalla legge. Infatti spesso viene stabilito nel contratto a carico di chi sono le spese per far sì che la casa possa definirsi agibile, quindi abitabile.

Controllare se ci sono i vincoli sulla casa

È possibile che la casa sia oggetto di un vincolo storico artistico in virtù del valore storico artistico che è stato riconosciuto dal Ministero dei beni culturali. In questo caso ad esempio il trasferimento non sarà immediato, ma lo Stato godrà del diritto di prelazione ossia del diritto di essere preferito nell’acquisto.

Può anche capitare che la casa sia costruita in una zona sottoposta al vincolo paesaggistico: in quel caso l’acquisto non cambia, ma i lavori futuri richiedono un’autorizzazione. Gli altri casi sono nella pagina su come comprare una casa con vincoli.

Controllare i passaggi di proprietà della casa

Un’ ulteriore verifica che effettuerà il notaio è quella avente ad oggetto lo studio della storia della casa. Che cosa vuol dire? Significa che il notaio analizzerà, dal momento della costruzione della casa, tutti i passaggi di proprietà. Il notaio dovrà prendersi cura di analizzare la storia degli ultimi vent’anni in quanto quest’ultima dovrà essere riportata proprio nel rogito notarile di vendita.

Chi deve essere presente all’acquisto di una casa?

Il Notaio chiede alle parti in primo luogo se siano coniugate e in quale regime. Se il venditore è coniugato in comunione legale, sempre che la casa venduta non sia un bene personale, deve essere presente all’atto con il coniuge affinché entrambi manifestino il proprio consenso. L’acquirente deve essere presente e, anche qualora sia coniugato in comunione legale, è sufficiente la sua presenza: in questo caso, infatti, salvo ipotesi particolari la casa finisce automaticamente in comunione e non è necessaria la presenza dell’altro coniuge.

Nel caso in cui la casa sia in comproprietà (si pensi al caso in cui due fratelli siano titolari del diritto di proprietà sulla casa per la quota di ½ ciascuno) è necessario che davanti al notaio si presentino tutti i titolari della casa per poter venderla per intero. Dovranno quindi firmare entrambi il contratto di compravendita.

Intervento per procura

Potrebbe accadere che una delle parti sia intenzionata a portare a termine l’operazione contrattuale, ma per quel periodo fissato per la stipula non possa essere presente, perché ad esempio all’estero. In questo caso, le parti possono intervenire anche per procura, ovvero interviene e firma all’atto una terza persona che rappresenta la parte venditrice o la parte acquirente. Il Notaio provvederà a ricevere la procura, redatta per atto notarile, con il quale la parte conferisce al rappresentante il potere di intervenire nell’atto e di agire in suo nome e per suo conto e la allega in originale.

Dove si svolge il rogito notarile

La stipula dell’atto di compravendita si svolge solitamente nello studio principale del notaio, così come nello studio secondario. Tuttavia qualora le parti lo richiedano per esigenze personali (si pensi al caso in cui una delle parti sia impossibilitata nello spostamento), potrebbe anche avvenire presso l’abitazione di una delle parti nel caso in cui venga specificato.

Comprare casa: le domande di chi lo fa per la prima volta

Quanto tempo prima del rogito devo contattare il notaio?

Prima della proposta d’acquisto, se possibile: così può leggere provenienza e documenti quando c’è ancora tempo per correggere. Di norma tra la scelta del notaio e il rogito passano alcune settimane.

Se mio marito o mia moglie non può venire al rogito, si compra lo stesso?

Sì: per comprare basta la presenza di chi acquista, anche in comunione legale, e la casa entra in comunione da sola. È chi vende in comunione legale che deve avere il coniuge presente, o una sua procura.

Il box lo compro insieme alla casa o dopo?

Entrambe le strade sono possibili. Se lo si compra dopo, può avere lo stesso le agevolazioni prima casa, purché sia una pertinenza dell’abitazione e rientri nelle categorie previste.