Quanto costa fare un atto di divisione di una casa?
- L’atto di divisione ereditaria di una casa
- Come risparmiare ed evitare l’atto di divisione?
- Divisione amichevole o giudiziale dal notaio
- Le spese per l‘atto di divisione: la perizia
- Quali sono le spese per la divisione di una casa
- Domande frequenti sul costo della divisione di una casa
L’atto di divisione ereditaria di una casa
La divisione ereditaria è il contratto con il quale più eredi convengono di dividere i beni che formano la massa ereditaria, lasciati loro in eredità da un congiunto o da una terza persona. Hanno diritto a partecipare alla divisione tutti i coeredi, ovvero tutti i soggetti che sono successori a titolo universale.
Cosa vuol dire successori a titolo universale? Si tratta di quei soggetti che per legge o perché chiamati in un testamento hanno diritto a ricevere l’eredità di un determinato soggetto.
Quanto costa dividere due case tra fratelli: un esempio
Due fratelli ereditano dalla madre due appartamenti nella stessa provincia, che una stima considera di pari valore, e se ne prendono uno a testa. Le rendite catastali sono 700 e 650 euro, quindi i valori catastali sono 88.200 e 81.900 euro (rendita per 126): 170.100 euro in tutto. Senza conguagli, le imposte sono queste.
| Voce | Come si calcola | Importo |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 1% del valore di tutta la massa divisa | 1.701 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | Fisse | 200 + 200 € |
| Imposta di bollo | Fissa, con immobili | 230 € |
| Tasse ipotecarie | Fisse | 90 € |
| Imposte in tutto | 2.421 € |
A questo si aggiunge l’onorario del notaio, che varia con la complessità della pratica. Il conto cambia molto se uno dei due riceve più della sua quota e deve compensare l’altro con un conguaglio: come e perché lo vediamo più sotto.
Quando si può fare la divisione ereditaria?
Nell’immaginario collettivo si pensa che la divisione ereditaria possa essere conclusa anche se la persona titolare del patrimonio sia ancora in vita. Molti infatti credono di poter realizzare ad esempio le volontà contenute in un testamento ancora non pubblicato davanti al notaio nonostante la persona non sia ancora deceduta. È importante sapere che non è così!
All’apertura della successione, ovvero quando muore il titolare, i beni da lui lasciati confluiscono in una massa, la massa ereditaria, per cui ne sono contitolari in comunione, una volta accettata l'eredità. Ciò vuol dire che se nell’eredità vi sono tre case e tre eredi, tutti e tre saranno titolari di una quota dell’eredità nel suo complesso, ma per attribuire una casa cadauno occorre fare una divisione ereditaria. La divisione consente di attribuire a ognuno degli eredi la titolarità esclusiva di una casa.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Come risparmiare ed evitare l’atto di divisione?
Prima di analizzare le spese per la divisione, occorre fare una breve premessa. Se una persona intende disporre dei propri beni per il tempo in cui avrà cessato di vivere ha due strade: da una parte può decidere di non agire in nessun modo, lasciando che l’eredità venga devoluta per legge, dall’altra, potrebbe fare testamento e quindi devolvere nel modo che ritiene più opportuno la sua eredità.
Dividere i beni con il testamento
Ebbene, redigendo il proprio testamento, si potrebbe realizzare una divisione, assegnando come nell’esempio di cui sopra a ciascuno dei figli una casa. In questo modo, quando il titolare muore, i figli troveranno già una disposizione che attribuisce i beni, senza dovere procedere a fare la divisione, evitandone le spese.
La divisione dei beni con il testamento potrebbe essere un’ottima soluzione per far risparmiare i propri cari, tuttavia per evitare di commettere errori e di avere spiacevoli sorprese al momento dell’apertura della successione, si consiglia sempre una consulenza notarile.
Divisione amichevole o giudiziale dal notaio
Bisogna distinguere la divisione amichevole da quella giudiziale. Ciò in quanto in questo caso le spese variano. All’apertura della successione, gli eredi possono riuscire a trovare un accordo sulla divisione e in questo caso occorre semplicemente andare dal Notaio e manifestare questo accordo. In altri casi, invece, potrebbe non trovarsi questo accordo, perché magari più di un erede manifesta la volontà di vedersi assegnato un determinato bene: in questo caso, occorre intraprendere la strada della divisione giudiziale, chiedendo un provvedimento del giudice.
Prima di rivolgersi al giudice, per le divisioni la legge impone un tentativo di conciliazione: ci si siede davanti a un mediatore e si tenta di trovare un accordo. Il verbale prodotto all’esito di questa mediazione, potrebbe poi essere un titolo per fare una divisione dal Notaio. La divisione giudiziale costa di più rispetto ad una divisione amichevole, per cui è sempre meglio cercare di trovare un accordo ed evitare di andare davanti al giudice: in questo caso, occorrerebbe pagare anche le spese per la mediazione.
Le spese per l‘atto di divisione: la perizia
Per poter procedere ad una divisione, la prima cosa da fare è valutare la massa ereditaria. Questo passaggio è importante perché le quote dell'eredità devono corrispondere ad una determinata quota della massa ereditaria. Per giungere a questo punto, occorre comprendere a quanto corrisponde il valore totale dei beni lasciati in eredità.
Tale valore andrà diviso per quanti sono i beni o i gruppi di beni da assegnare. Ad esempio: nell’eredità vi sono tre case e vi sono tre eredi a cui dovranno essere assegnate. Il valore complessivo delle tre case è 300.000 euro. Una vale 80.000, una vale 100.000, una vale 120.000 euro. Se l’eredità va divisa in parti uguali come accade solitamente per i figli, ognuno avrebbe diritto a un valore di 100.000 euro. Pertanto, se assegnassimo una casa cadauno, la divisione non sarebbe equa. La perizia è necessaria per individuare questi valori e comprendere dove sia necessario un conguaglio. La perizia ha un costo che varia a seconda della complessità della valutazione.
I conguagli
Nel caso sopra esaminato, per poter realizzare una divisione equa è necessario fare ricorso a conguagli. Per cui, l’erede a cui sarà attribuita la casa di 120.000 euro, dovrà versare un conguaglio pari a 20.000 a colui al quale è stata attribuita la casa del minor valore. Questi conguagli sono rilevanti anche per quanto riguarda la spesa finale della divisione, in quanto ogni conguaglio va tassato nel modo che vedremo nel seguito. Il conguaglio, infatti, è un vero e proprio trasferimento di denaro e in quanto tale va considerato fiscalmente e tassato nel modo in cui vedremo.
In alcuni casi, potrebbe anche farsi luogo al conguaglio in natura. Ad esempio, nel caso di cui sopra piuttosto che dare una somma di 20.000 euro, l’erede potrebbe attribuire a titolo di conguaglio un altro bene (una propria casa, o un altro bene immobile ma anche mobile registrato come un’automobile). In questo caso, si applicherebbe la tassazione prevista per i trasferimenti immobiliari.
Per le regole e gli esempi sui conguagli c’è la pagina dedicata alla divisione ereditaria con conguaglio.
Quali sono le spese per la divisione di una casa
Occorre distinguere la divisione con conguagli e la divisione senza conguagli. Ovviamente analizziamo le spese fiscali, perché a questo va affiancato l’onorario del Notaio. Quest’ultimo può variare anche in base alla complessità della situazione. Ad esempio, se il Notaio deve effettuare una divisione con sorteggio, dovrà svolgere un’attività più complessa e la spesa può variare.
La divisione senza conguagli è soggetta ad imposta di registro pari all’ 1% del valore della massa ereditaria, nonché ad imposta di bollo, che è di 230 euro quando nella divisione ci sono immobili. Se nel patrimonio ereditario sono presenti dei beni immobili, occorre considerare anche le imposte ipotecarie e catastali pari ad euro 200 euro cadauna, e 90 euro di tasse ipotecarie. Successivamente, occorre effettuare le volture catastali, per modificare i nuovi intestatari corrispondenti ai nuovi proprietari. Se invece c’è almeno un conguaglio superiore al 5% del valore della quota ereditaria, tale maggiore valore sarà tassato con le imposte più elevate che sono previste e si applicano ai casi di compravendita.
Per gli immobili il valore su cui si calcola l’1% è di norma quello catastale, molto più basso di quello di mercato. Nell’esempio delle tre case, la quota di ciascuno vale 100.000 euro, e il 5% sono 5.000 euro: il conguaglio da 20.000 euro supera la soglia, quindi sulla parte in più ricevuta da chi prende la casa più cara si pagano le imposte di una compravendita, per una casa di norma il 9%. È la ragione per cui due divisioni della stessa eredità, fatte in modo diverso, possono avere preventivi molto lontani.
Se uno solo dei fratelli vuole tenere la casa
È il caso più frequente: una casa sola, due o tre eredi, e uno di loro che vuole abitarla. Le strade sono due. Si può fare una divisione in cui la casa va a chi la tiene e gli altri ricevono un conguaglio in denaro, oppure chi la tiene può comprare le quote degli altri, con un vero atto di vendita. Sono due atti diversi, con imposte diverse: come funziona l’acquisto della quota ereditaria dagli altri eredi lo spieghiamo a parte, e nel preventivo conviene chiedere al notaio di mettere a confronto le due soluzioni sullo stesso caso.
Prima della divisione, di norma, la dichiarazione di successione deve essere già stata presentata: quali atti servono e in che ordine lo trovi nella pagina sul preventivo per gli atti di successione, mentre l’elenco delle carte da portare è nella pagina sui documenti per la divisione ereditaria.
Per sapere quanto costerà la divisione della vostra casa, con imposte e onorario scritti voce per voce, puoi chiedere un preventivo gratuito a un notaio della tua provincia: di solito la risposta arriva in poche ore.
Domande frequenti sul costo della divisione di una casa
Quanto costa l’atto di divisione di una casa ereditata? Senza conguagli si paga l’1% di imposta di registro sul valore, di norma catastale, di tutto ciò che si divide, più 200 euro di ipotecaria, 200 di catastale, 230 di bollo e 90 di tasse ipotecarie. Per due appartamenti con valore catastale complessivo di 170.100 euro le imposte sono 2.421 euro. A parte c’è l’onorario del notaio.
Quando la divisione con conguaglio costa di più? Quando chi riceve la casa più cara supera la propria quota di oltre il 5%. In quel caso la parte in più si tassa come una compravendita, per una casa di norma al 9%.
Si può dividere un’eredità senza andare dal notaio? Se ci sono immobili e gli eredi sono d’accordo, per trascrivere la divisione serve un atto notarile. Se l’accordo non c’è, si passa dal giudice, ma prima la legge impone un tentativo di mediazione.
Come si evitano le spese della divisione? Con un testamento che assegna già i beni ai singoli eredi: alla morte del titolare non c’è nulla da dividere. È una scelta da impostare con il notaio, per non creare squilibri tra gli eredi.
Serve la dichiarazione di successione prima della divisione? Di norma sì: la dichiarazione di successione deve essere già stata presentata prima di dividere i beni ereditati davanti al notaio.
