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Quanto costa fare un atto di divisione di una casa?

L’atto di divisione ereditaria di una casa

a quanto ammonta il costo per fare un atto di divisione di una casa dal notaioLa divisione ereditaria è il contratto con il quale più eredi convengono di dividere i beni che formano la massa ereditaria, lasciati loro in eredità da un congiunto o da una terza persona. Hanno diritto a partecipare alla divisione tutti i coeredi, ovvero tutti i soggetti che sono successori a titolo universale.

Cosa vuol dire successori a titolo universale? Si tratta di quei soggetti che per legge o perché chiamati in un testamento hanno diritto a ricevere l’eredità di un determinato soggetto. All’apertura della successione, ovvero quando muore il titolare, i beni da lui lasciati confluiscono in una massa, la massa ereditaria, per cui ne sono contitolari in comunione. Ciò vuol dire che se nell’eredità vi sono tre casi e tre eredi, tutti e tre saranno titolari di una quota dell’eredità nel suo complesso, ma per attribuire una casa cadauno occorre fare una divisione ereditaria. La divisione consente di attribuire a ognuno degli eredi la titolarità esclusiva di una casa.

Come risparmiare ed evitare l’atto di divisione?

Prima di analizzare le spese per la divisione, occorre fare una breve premessa. Se una persona intende disporre dei propri beni per il tempo in cui avrà cessato di vivere ha due strade. Da una parte può decidere di non agire in nessun modo, lasciando che l’eredità venga devoluta per legge.

Dall’altra, potrebbe fare testamento e quindi devolvere nel modo che ritiene più opportuno la sua eredità. Ebbene, redigendo il proprio testamento, si potrebbe realizzare una divisione, assegnando come nell’esempio di cui sopra a ciascuno dei figli una casa. In questo modo, quando il titolare muore, i figli troveranno già una disposizione che attribuisce i beni, senza dovere procedere a fare la divisione, evitandone le spese.

Divisione amichevole o giudiziale dal notaio

Bisogna distinguere la divisione amichevole da quella giudiziale. Ciò in quanto in questo caso le spese variano. All’apertura della successione, gli eredi possono riuscire a trovare un accordo sulla divisione e in questo caso occorre semplicemente andare dal Notaio e manifestare questo accordo. In altri casi, invece, potrebbe non trovarsi questo accordo, perché magari più di un erede manifesta la volontà di vedersi assegnato un determinato bene: in questo caso, occorre intraprendere la strada della divisione giudiziale, chiedendo un provvedimento del giudice.

Prima del provvedimento del giudice, si può tentare una conciliazione, ovvero ci si siede davanti a un mediatore e si tenta di trovare un accordo. Il verbale prodotto all’esito di questa mediazione, potrebbe poi essere un titolo per fare una divisione dal Notaio. La divisione giudiziale costa di più rispetto ad una divisione amichevole, per cui è sempre meglio cercare di trovare un accordo ed evitare di andare davanti al giudice: in questo caso, occorrerebbe pagare anche le spese per la mediazione.

Le spese per l‘atto di divisione: la perizia

Per poter procedere ad una divisione, la prima cosa da fare è valutare la massa ereditaria. Questo passaggio è importante perché le quote dell'eredità devono corrispondere ad una determinata quota della massa ereditaria. Per giungere a questo punto, occorre comprendere a quanto corrisponde il valore totale dei beni lasciati in eredità.

Tale valore andrà diviso per quanti sono i beni o i gruppi di beni da assegnare. Ad esempio: nell’eredità vi sono tre casi e vi sono tre eredi a cui dovranno essere assegnate. Il valore complessivo delle tre case è 300.000 euro. Una vale 100.000, una vale 140.000, una vale 160.000 euro. Se l’eredità va divisa in parti uguali come accade solitamente per i figli, ognuno avrebbe diritto a un valore di 100.000 euro. Pertanto, se assegnassimo una casa cadauno, la divisione non sarebbe equa. La perizia è necessaria per individuare questi valori e comprendere dove sia necessario un conguaglio. La perizia ha un costo che varia a seconda della complessità della valutazione. 

I conguagli

Nel caso sopra esaminato, per poter realizzare una divisione equa è necessario fare ricorso a conguagli. Per cui, l’erede a cui sarà attribuita la casa di 160.000 euro, dovrà versare un conguaglio pari a 60.000 a colui al quale è stata attribuita la casa del minor valore. Questi conguagli sono rilevanti anche per quanto riguarda la spesa finale della divisione, in quanto ogni conguaglio va tassato nel modo che vedremo nel seguito. Il conguaglio, infatti, è un vero e proprio trasferimento di denaro e in quanto tale va considerato fiscalmente e tassato nel modo in cui vedremo.

In alcuni casi, potrebbe anche farsi luogo al conguaglio in natura. Ad esempio, nel caso di cui sopra piuttosto che dare una somma di 60.000 euro, l’erede potrebbe attribuire a titolo di conguaglio un altro bene (una propria casa, o un altro bene immobile ma anche mobile registrato come un’automobile). In questo caso, si applicherebbe la tassazione prevista per i trasferimenti immobiliari.

Quali sono le spese per la divisione di una casa

Occorre distinguere la divisione con conguagli e la divisione senza conguagli. Ovviamente analizziamo le spese fiscali, perché a questo va affiancato l’onorario del Notaio. Quest’ultimo può variare anche in base alla complessità della situazione. Ad esempio, se il Notaio deve effettuare una divisione con sorteggio, dovrà svolgere un’attività più complessa e la spesa può variare.

La divisione senza conguagli è soggetta ad imposta di registro pari all’ 1% del valore della massa ereditaria, nonché ad imposta di bollo di euro 45. Se nel patrimonio ereditario sono presenti dei beni immobili, occorre considerare anche le imposte ipotecarie e catastali pari ad euro 200 euro cadauna. Successivamente, occorre effettuare le volture catastali, per modificare i nuovi intestatari corrispondenti ai nuovi proprietari. Se invece c’è almeno un conguaglio superiore al 5% del valore della quota ereditaria, tale maggiore valore sarà tassato con le imposte più elevate che sono previste e si applicano ai casi di compravendita.

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