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Le visure dal Notaio

Le visure dal Notaio

le visure ipotecali e catastali fatte dal notaioQuando chiediamo il preventivo di spesa al Notaio, spesso ci viene presentato un elenco dettagliato di voci non sempre comprese fino in fondo.

Tra queste voci sono comprese le visure ipocatastali , necessarie prima di stipulare un atto di compravendita finalizzato ad esempio all’acquisto di una casa. Si tratta di adempimenti effettuati dal Notaio prima del rogito, che come vedremo sono necessari per effettuare i dovuti controlli e consentire al pubblico ufficiale di svolgere la propria funzione al meglio.

Le visure sono documenti effettuati direttamente dal Notaio, il quale ha un accesso grazie alla propria professione al portale dell’Agenzia del Territorio (Catasto), nonché alla Conservatoria dei Registri immobiliari. Nonostante l’accesso, anche il Notaio paga le visure, per cui le stesse vengono conteggiate nel preventivo di spesa. Per questo motivo, vediamo bene a cosa servono e perché sono così utili le visure prima del rogito.

Le visure catastali

Le visure catastali sono documenti rilasciati dal Catasto, ovvero l’Agenzia del territorio dai quali emergono i dati catastali dell’immobile in oggetto. Ad esempio, quando si acquista una casa è necessario effettuare sulla stessa tutti i controlli del caso per verificare la regolarità dell’acquisto. Dalla visura catastale emerge in primo luogo la categoria catastale della casa. Ciò è necessario per comprendere di che immobile si tratti, che sia esso ad esempio un A2, ovvero una casa adibita ad abitazione, oppure un C2, ovvero un deposito o garage. La diversa categoria catastale influisce su molti aspetti della vendita, anche di tipo economico.

Le imposte sull’acquisto di una casa abitativa sono diverse da quelle relative a un deposito, perché ad esempio sulla prima è possibile godere delle agevolazioni prima casa.

La rendita catastale

Un altro aspetto estremamente importante che emerge dalla visura catastale è la rendita catastale. Si tratta di un valore indispensabile per il calcolo delle imposte e, quindi, della spesa che l’acquirente dovrà affrontare. La rendita è individuata dalla legge in base a vari parametri che consentono di calcolare il valore dell’immobile nel mercato.

Dalla rendita si può ricavare il valore catastale, sul quale poi a sua volta calcolare l’imposta di registro. Non è necessaria solo per il calcolo delle imposte da pagare in sede di rogito notarile, bensì anche per individuare successivamente le tasse quali l’IMU o altre tasse sugli immobili posseduti. Lo Stato fa riferimento per il calcolo della rendita catastale oltre che alla dimensione dell’immobile, anche a valori individuati sulle cosiddette tabelle di estimo, le quali si basano sulla zona in cui si trova la casa e sul suo valore di uso.

Il foglio e la particella

Dalla visura emergono anche il foglio e la particella, ovvero i valori in cui il territorio è diviso relativamente alla collocazione degli immobili che censisce.

La metratura

Dalla visura emergono anche i metri quadrati dell’immobile, i quali ne determinano il valore anche in termini di spesa. Il valore che risulta dalla visura è quello effettivo, relativo all’ultima variazione effettuata dell’immobile.

A cosa serve la visura catastale nel rogito notarile?

Il Notaio necessita delle visure catastali in quanto nell’atto va descritto precisamente l’oggetto dell’acquisto, quindi ad esempio la casa. Occorre elencarne tutti i dati catastali, per una precisa identificazione della stessa. Inoltre, i dati catastali servono anche per il c.d. allineamento catastale. Nell’atto la parte acquirente dichiara di conoscere bene la casa che sta acquistando e di ritenerla conforme a quanto risultante dalla planimetria depositata in Catasto; questa planimetria va poi allegata al rogito notarile.

Per questo motivo, è necessario che i dati della visura siano corrispondenti con i dati della planimetria, e ciò è richiesto a pena di nullità dell’atto. Qualora la planimetria non sia corrispondente, occorre regolarizzare la situazione prima dell’atto.

Le visure ipotecarie

Oltre alle visure catastali, il Notaio effettua anche le visure ipotecarie. Si tratta di documenti rilasciati dalle Conservatorie dei Registri immobiliari, nelle quali sono registrate tutte le trascrizioni e le iscrizioni aventi ad oggetto immobili. Queste visure sono necessarie per controllare che la casa acquistata sia effettivamente di proprietà del venditore, per verificare la provenienza, per verificare che non vi siano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.

Dalle visure ipotecarie, infatti, emergono eventuali ipoteche iscritte a carico della casa, pignoramenti, domande giudiziali e altre formalità che possano mettere in discussione l’acquisto. Vediamo quindi come vengono effettuate queste visure dal Notaio o dai suoi collaboratori.

Le visure ipotecarie per soggetto

Principalmente le visure vengono effettuate per soggetto, attraverso l’indicazione del venditore. Viene indicato il nome del venditore nell’apposito portale e da qui viene rilasciato un elenco di formalità, ovvero di acquisti a favore e contro il venditore. Gli acquisti a favore sono quelli da lui effettuati, gli acquisti contro sono le vendite da lui effettuate. Individuata la formalità di riferimento relativamente alla casa oggetto della compravendita, questa formalità viene aperta (con la corrispondente spesa) e viene analizzata dal Notaio per verificarne la corrispondenza con la provenienza.

Le visure ipotecarie per oggetto

La visura ipotecaria per oggetto verifica se sulla casa che l’acquirente sta per acquistare vi siano ipoteche o altre formalità pregiudizievoli iscritte, anche nel passato. Infatti, per una verifica idonea al rogito, i controlli vengono effettuati nel ventennio, ciò soprattutto se i controlli vanno effettuati per una Banca che concede il mutuo. Significa che si va a ritroso nei venti anni per verificare la presenza di eventuali formalità.

Tutte queste visure vengono effettuate dal Notaio e da lui pagate, attraverso i collegamenti al Catasto e alla Conservatoria di cui dispone grazie alla sua professione. Queste spese vengono poi conteggiate, se richiesto nel dettaglio del preventivo, nell’onorario del Notaio, pertanto vengono pagate dall’acquirente. Ovviamente è nel suo interesse che la casa acquistata sia libera, pertanto si tratta di controlli necessari.

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