Visure ipotecarie e catastali, cosa svelano prima del rogito
- Le visure dal notaio
- Le visure nel preventivo del notaio
- La rendita catastale
- A cosa serve la visura catastale nel rogito notarile?
- Le visure ipotecarie
- Le visure ipotecarie per soggetto
- Le visure ipotecarie per oggetto
Le visure dal Notaio
Quando chiediamo il preventivo di spesa al Notaio, spesso ci viene presentato un elenco dettagliato di voci non sempre comprese fino in fondo.
Tra queste voci sono comprese le visure ipocatastali , necessarie prima di stipulare un atto di compravendita finalizzato ad esempio all’acquisto di una casa. Si tratta di adempimenti effettuati dal Notaio prima del rogito, che come vedremo sono necessari per effettuare i dovuti controlli e consentire al pubblico ufficiale di svolgere la propria funzione al meglio.
Le visure sono documenti effettuati direttamente dal Notaio, il quale ha un accesso grazie alla propria professione ai servizi del Catasto e della Conservatoria dei Registri immobiliari, oggi entrambi gestiti dall’Agenzia delle Entrate, che dal 2012 ha incorporato l’Agenzia del Territorio. Nonostante l’accesso, anche il Notaio paga le visure, per cui le stesse vengono conteggiate nel preventivo di spesa. Per questo motivo, vediamo bene a cosa servono e perché sono così utili le visure prima del rogito.
Le visure catastali
Le visure catastali sono documenti rilasciati dal Catasto, oggi Agenzia delle Entrate, dai quali emergono i dati catastali dell’immobile in oggetto. Ad esempio, quando si acquista una casa è necessario effettuare sulla stessa tutti i controlli del caso per verificare la regolarità dell’acquisto. Dalla visura catastale emerge in primo luogo la categoria catastale della casa. Ciò è necessario per comprendere di che immobile si tratti, che sia esso ad esempio un A/2, ovvero un’abitazione di tipo civile, oppure un C/2, ovvero un magazzino o una cantina; il box auto, invece, è di norma accatastato in C/6. La diversa categoria catastale influisce su molti aspetti della vendita, anche di tipo economico.
Le imposte sull’acquisto di una casa abitativa sono diverse da quelle relative a un deposito, perché ad esempio sulla prima è possibile godere delle agevolazioni prima casa.
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Le visure nel preventivo del notaio
Le visure le paga chi compra?
Di norma sì: le spese della vendita sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente (art. 1475 del Codice Civile ). Nel preventivo le visure compaiono tra le spese o insieme all’onorario.
Si possono fare le visure prima del compromesso?
Sì. Dal 2025 la visura catastale online è gratuita anche per una casa di cui non si è proprietari, con SPID, CIE o CNS. L’ispezione ipotecaria gratuita online, invece, è riservata a chi ha diritti sull’immobile: chi compra può chiederla al venditore, oppure rivolgersi al notaio già prima del preliminare.
Quanti anni indietro guardano le visure ipotecarie?
Di norma vent’anni, lo stesso periodo che serve per l’usucapione ordinaria. Se nel ventennio non si trova un titolo di provenienza, l’indagine può andare più indietro.
Dalla visura catastale si capisce se la casa è in regola?
Solo in parte. La visura dice come la casa è censita, con categoria, rendita, superficie e intestatari, ma non se è conforme ai titoli edilizi: per la regolarità urbanistica serve il controllo di un tecnico.
Il notaio può non fare le visure?
Secondo la Cassazione le visure rientrano, di norma, nell’incarico per una compravendita. La responsabilità resta esclusa solo se le parti, d’accordo e informate dei rischi, esonerano espressamente il notaio, per esempio per ragioni di urgenza.
Che differenza c’è tra visure e relazione notarile per il mutuo?
Le visure sono le ricerche nei registri. La relazione notarile preliminare è il documento con cui il notaio riferisce alla banca l’esito delle visure ventennali e la provenienza della casa, prima di concedere il mutuo.
La rendita catastale
Un altro aspetto estremamente importante che emerge dalla visura catastale è la rendita catastale. Si tratta di un valore indispensabile per il calcolo delle imposte e, quindi, della spesa che l’acquirente dovrà affrontare. La rendita è attribuita dal catasto in base a vari parametri, come zona, categoria, classe e consistenza, e non coincide con il valore di mercato dell’immobile.
Dalla rendita si può ricavare il valore catastale, sul quale poi a sua volta calcolare l’imposta di registro. Non è necessaria solo per il calcolo delle imposte da pagare in sede di rogito notarile, bensì anche per individuare successivamente le tasse quali l’IMU o altre tasse sugli immobili posseduti. Lo Stato fa riferimento per il calcolo della rendita catastale oltre che alla dimensione dell’immobile, anche a valori individuati sulle cosiddette tabelle di estimo, le quali si basano sulla zona in cui si trova la casa e sul suo valore di uso.
Il foglio e la particella
Dalla visura emergono anche il foglio e la particella, ovvero i valori in cui il territorio è diviso relativamente alla collocazione degli immobili che censisce.
Per un appartamento si aggiunge il subalterno, che distingue ogni unità dello stesso edificio: foglio, particella e subalterno sono i tre dati che identificano la casa nell’atto. Nella visura compaiono anche l’indirizzo, il piano e spesso l’interno.
La metratura
Dalla visura emergono anche i metri quadrati dell’immobile: dal novembre 2015, per le abitazioni, compare la superficie catastale, calcolata con muri compresi e con balconi e pertinenze in percentuale, in due valori, il totale e il totale escluse le aree scoperte. Non è la superficie calpestabile e non sempre coincide con la superficie commerciale dell’annuncio; per le abitazioni, inoltre, la rendita si calcola sui vani, non sui metri quadri. Il valore che risulta dalla visura è relativo all’ultima variazione effettuata dell’immobile.
A cosa serve la visura catastale nel rogito notarile?
Il Notaio necessita delle visure catastali in quanto nell’atto va descritto precisamente l’oggetto dell’acquisto, quindi ad esempio la casa. Occorre elencarne tutti i dati catastali, per una precisa identificazione della stessa. Inoltre, i dati catastali servono anche per il c.d. allineamento catastale. Nell’atto chi vende, come intestatario, dichiara che i dati catastali e la planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto, oppure allega l’attestazione di un tecnico; l’atto deve contenere il riferimento a quella planimetria, che può anche essere allegata al rogito notarile.
Per questo motivo, è necessario che i dati catastali e la planimetria corrispondano alla casa com’è davvero, e la dichiarazione è richiesta a pena di nullità dell’atto; la legge prevede inoltre che, prima della stipula, il notaio individui gli intestatari catastali e ne verifichi la corrispondenza con i registri immobiliari. Il tema è approfondito nella pagina sulla conformità della planimetria. Qualora la planimetria non sia corrispondente, occorre regolarizzare la situazione prima dell’atto.
Le visure ipotecarie
Oltre alle visure catastali, il Notaio effettua anche le visure ipotecarie. Si tratta di documenti rilasciati dalle Conservatorie dei Registri immobiliari, nelle quali sono registrate tutte le trascrizioni e le iscrizioni aventi ad oggetto immobili. Queste visure sono necessarie per controllare che la casa acquistata sia effettivamente di proprietà del venditore, per verificare la provenienza, per verificare che non vi siano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Dalle visure ipotecarie, infatti, emergono eventuali ipoteche iscritte a carico della casa, pignoramenti, domande giudiziali e altre formalità che possano mettere in discussione l’acquisto. Vediamo quindi come vengono effettuate queste visure dal Notaio o dai suoi collaboratori.
Cosa sia, in dettaglio, una singola ispezione ipotecaria è spiegato in una pagina dedicata; qui conta soprattutto cosa può venire fuori, e cosa comporta per chi compra.
Cosa può emergere dalle visure
Tutto in ordine. La casa risulta del venditore, la provenienza nel ventennio è regolare e i dati catastali sono coerenti: è il quadro che permette di arrivare al rogito senza passaggi in più.
Ipoteca per il mutuo del venditore. Non impedisce la vendita: di norma il debito residuo si estingue al rogito con una parte del prezzo, e l’ipoteca viene poi cancellata.
Domanda giudiziale trascritta. Una causa che riguarda la casa può avere effetti anche su chi compra: è buona norma farsene spiegare la portata dal notaio prima di firmare.
Dati catastali o planimetria non aggiornati. Vanno sistemati prima del rogito, perché la dichiarazione di conformità allo stato di fatto è richiesta a pena di nullità.
Pignoramento trascritto. La vendita non ha effetto verso il creditore che ha pignorato (art. 2913 del Codice Civile ): per questo, di norma, prima del rogito il pignoramento va cancellato.
Quadro semplificato e indicativo: ogni situazione è buona norma valutarla con il notaio.
Le visure ipotecarie per soggetto
Principalmente le visure vengono effettuate per soggetto, attraverso l’indicazione del venditore. Viene indicato il nome del venditore nell’apposito portale e da qui viene rilasciato un elenco di formalità, ovvero di acquisti a favore e contro il venditore. Gli acquisti a favore sono quelli da lui effettuati, gli acquisti contro sono le vendite da lui effettuate. Individuata la formalità di riferimento relativamente alla casa oggetto della compravendita, questa formalità viene aperta (con la corrispondente spesa) e viene analizzata dal Notaio per verificarne la corrispondenza con la provenienza.
Le visure ipotecarie per oggetto
La visura ipotecaria per oggetto verifica se sulla casa che l’acquirente sta per acquistare vi siano ipoteche o altre formalità pregiudizievoli iscritte, anche nel passato. Infatti, per una verifica idonea al rogito, i controlli vengono effettuati nel ventennio, ciò soprattutto se i controlli vanno effettuati per una Banca che concede il mutuo. Significa che si va a ritroso nei venti anni per verificare la presenza di eventuali formalità.
Tutte queste visure vengono effettuate dal Notaio e da lui pagate, attraverso i collegamenti al Catasto e alla Conservatoria di cui dispone grazie alla sua professione. Queste spese vengono poi conteggiate, se richiesto nel dettaglio del preventivo, nell’onorario del Notaio, pertanto vengono pagate dall’acquirente. Ovviamente è nel suo interesse che la casa acquistata sia libera, pertanto si tratta di controlli necessari.
Quanto pesino le visure nel singolo caso dipende da quanti soggetti e formalità vanno controllati: per saperlo si può chiedere un preventivo ai notai della zona, che di norma rispondono in poche ore.
