Lasciare la multiproprietà nel testamento
Che cos’è la multiproprietà
La multiproprietà è un contratto che attribuisce il diritto al godimento, a turno, di uno specifico e determinato bene immobile, per un dato periodo di tempo, che non può essere inferiore ad un anno.
Si tratta di una soluzione alla quale si ricorre, nella prassi di tutti i giorni, con riferimento alle seconde case, da utilizzare nei periodi di vacanza. Il vantaggio per il soggetto che ne gode, consiste nel dover sostenere una spesa notevolmente ridotta rispetto a quella dell’acquisto della casa in piena proprietà, e quindi in proprietà esclusiva. I costi sarebbero, in quest’ultima ipotesi, ancora maggiori, se si pensa la vendita, qualora avesse ad oggetto una seconda abitazione, da usare per la villeggiatura, sarebbe priva di agevolazioni prima casa.
La figura della multiproprietà può essere assimilata a quella della comunione fra soggetti. Vediamo ora come poter disporre validamente della multiproprietà, che si ha in godimento, con lo strumento testamentario.
Legato di multiproprietà
Per disporre del singolo bene o del singolo diritto, la figura di riferimento è quella del legato. Mediante lo strumento del legato, è possibile scegliere di lasciare la multiproprietà di cui si è titolari, ad un soggetto specifico, trattandosi di una situazione giuridica trasmissibile.
Attribuendo la multiproprietà, il beneficiario del legato, una volta che si aprirà la successione del testatore, a seguito della sua morte, potrà godere dell’immobile. Vanno, però, compiute, delle specificazioni. Si tratta di un legato relativo ad un bene non generico ma specifico, poiché ha ad oggetto non una casa qualunque, ma una casa ben determinata che viene goduta, insieme ad altri soggetti, a turno.
Per semplificare, è la stessa situazione del legato di un bene di cui il testatore è titolare non quale proprietario esclusivo, ma in quota: quindi si tratta di una comproprietà, della quale andrà indicato lo specifico valore della quota, espresso in millesimi. Inoltre, oltre a legare la quota che attribuisce il diritto di proprietà del bene, si dovrà fare necessario riferimento al regolamento della comunione già esistente, nel quale sono disciplinate le regole per il godimento, a turno.
Per fare un esempio, si potrebbe dire che si lega la quota di un dato numero di millesimi di una casa, indicandone il luogo di ubicazione e l’indirizzo, e che la titolarità di questa casa dà diritto al godimento della stessa, per un determinato periodo dell’anno o per un dato periodo di tempo, facendo riferimento al regolamento di comunione già esistente, ed, eventualmente, anche al regolamento di condominio. Il regolamento della comunione, a sua volta, può essere solo citato, o anche riportato integralmente, con l’aiuto del notaio, all’interno del testamento. Il beneficiario del legato, quindi, sarà avvantaggiato dal fatto che sia diventato titolare pro quota di una casa, ma dovrà sopportare anche le regole e le limitazioni previste dal regolamento.
Multiproprietà delle azioni di società
Oltre alla più diffusa e conosciuta multiproprietà su una casa, chiamata multiproprietà immobiliare, esiste la figura della multiproprietà collegata alle azioni di una società per azioni, chiamata multiproprietà azionaria. Questa figura può essere configurata in due modi, o come categoria di azioni privilegiate, che conferiscono il diritto al godimento a turno su un immobile, oppure come azioni ordinarie, cui è collegato un contratto di comodato o locazione. A seconda della configurazione, cambia anche il modo di disporne per testamento.
Nel primo caso, basterà disporre delle azioni con un semplice legato, senza aggiungere altro. Per esempio, si lega il diritto di proprietà delle azioni, quindi il diritto a divenire azionisti della società, e nello status di azionista, è incluso anche il diritto a godere di un determinato immobile, in base ad un regolamento a turno.
Nel secondo caso, oltre a legare la proprietà delle azioni, bisognerà prevedere espressamente il subentro nel contratto di comodato o locazione, quindi disporre anche la trasmissione della posizione contrattuale.
Posso creare una multiproprietà per testamento?
Finora si sono esposte le possibilità che esistono, per lasciare una comproprietà di cui il testatore sia già titolare, in primo luogo come multiproprietà immobiliare, ed in secondo luogo, come multiproprietà azionaria. La libertà testamentaria, oltre ad ammettere la possibilità di trasmissione dei rapporti giuridici già esistenti, consente, al testatore, anche di crearne di nuovi. È, quindi, possibile, che un bene oggetto della successione, venga lasciato a più persone, predisponendone, contestualmente, il godimento a turno.
Per esempio, il testatore potrebbe dire che lega il diritto di proprietà di una determinata casa, nel suo patrimonio, a favore di più persone e, contestualmente, precisare che, al fine di regolare il godimento della casa in multiproprietà, se ne abbia il godimento un anno ciascuno, o selezionare i singoli mesi dell’anno.
Oltre a prevedere il regolamento della multiproprietà per testamento, inserire una simile disposizione comporta, indirettamente, anche il divieto di dividere detta casa. Diversamente, infatti, non sarebbe possibile attuare la volontà del testatore che ciascuno dei comunisti ne goda in regime di multiproprietà. Il testatore potrebbe anche decidere di prevedere un divieto di alienazione dell’immobile, anche se è un divieto del genere può essere ammesso solo qualora sia configurato come divieto temporaneo.
Quanto costa la multiproprietà
La multiproprietà è un contratto che, stipulato con atto fra vivi, dal notaio, ha un costo inferiore rispetto a quello di una normale compravendita. La multiproprietà per testamento, invece, sia che venga costituita direttamente dal testatore, sia che venga trasmessa quale comproprietà già in sua titolarità, non ha un costo singolo e specifico, ma viene inclusa nel costo globale del testamento, che potrebbe comprendere anche la disposizione di altri beni o diritti.
