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La multiproprietà dal notaio

La multiproprietà: come funziona e quale è il ruolo del notaio?

La multiproprietà, come funziona e quale è il ruolo del notaioLa multiproprietà immobiliare è il diritto di godimento turnario ed esclusivo su un determinato immobile che consente titolare di utilizzare il bene in un determinato periodo dell’anno, negli altri periodi il bene sarà utilizzato dagli altri contitolari.

Soggetti interessati all’acquisto di una multiproprietà

I soggetti interessati all’acquisto di una multiproprietà sono coloro che non intendono usufruire tutto l’anno dell’immobile ma fruire nel corso di una o due settimane, solitamente estive o invernali a seconda che si tratti di località di mare o di montagna.

Come comprare la multiproprietà dal notaio?

La quota di comproprietà è commisurata al valore che quel periodo ha in quel determinato luogo.

Nella prassi contrattuale è molto diffusa la multiproprietà immobiliare in zone turistiche, che ricorre di solito quando lo stesso immobile, o anche la stessa frazione di un complesso residenziale, viene separatamente alienato a più soggetti.

A ciascun soggetto è attribuito il diritto trasmissibile di godere di quella frazione immobiliare in modo esclusivo, ma per periodi di tempo limitati, a turno con gli altri proprietari, della medesima frazione immobiliare.

Quanto tempo dura la multiproprietà?

Il contratto di multiproprietà ha una durata superiore ad un anno. La durata non può mai essere inferiore ad un anno altrimenti non si può parlare di contratto di multiproprietà.

Dove è possibile stipulare l’atto per l’acquisto?

Il Notaio costituisce il contratto di multiproprietà. Tale contratto deve contenere una serie di elementi, oltre quelli del normale contratto di compravendita come i dati identificativi catastali dell’immobile, anche, a pena di nullità, un formulario separato di recesso e una serie di clausole contenenti il regolamento della multiproprietà dove sono inseriti i giorni di godimento turnario e le modalità di esercizio della stessa.

Quali rischi si corrono nell’acquisto di una multiproprietà?

In omaggio al principio di trasparenza è previsto l’obbligo per il venditore di predisporre e consegnare un documento informativo, contenete tutti gli obblighi di pubblicità  ed informativi; tale documento va allegato al contratto. Il contratto deve essere redatto per iscritto da un Notaio, a pena di nullità.

È vietato qualsiasi versamento in denaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie o l’accantonamento di denaro sotto deposito bancario, prima che la vendita abbia effettivamente luogo.

L’operatore non avente la forma giuridica di società di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.

Nel caso in cui oggetto del contratto di multiproprietà sia un alloggio in corso di costruzione l’operatore è sempre obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa, a garanzia dell’ultimazione lavori. La fideiussione deve essere indicata nel contratto di multiproprietà a pena di nullità.

Quanto costa una multiproprietà?

Il costo della multiproprietà dipende da vari fattori. Innanzitutto dipenderà dal tipo di immobile, dalla località in cui si trova e dal periodo dell’anno che si intende acquistare. 

Perché comprare la multiproprietà?

La multiproprietà ha il vantaggio per l’acquirente di non dover affrontare il prezzo intero dell’immobile, pur potendo goderne in determinati periodi dell’anno in piena proprietà. Molto utilizzato come sistema

Natura giuridica della multiproprietà

Da sempre è discussa la natura giuridica della multiproprietà.

Alcuni la qualificano come diritto reale, altri negano questo inquadramento per il principio della tipicità dei diritti reali, ossia il divieto di disciplinare diritti reali diversi da quelli previsti dalla legge che sono: usufrutto, uso/abitazione, superficie, enfiteusi, servitù ecc.

Per parte della dottrina la multiproprietà viene inquadrata come diritto di proprietà temporanea su di un bene che è individuato non solo nello spazio ma anche nel tempo.

La dottrina preferibile riconosce la multiproprietà come un diritto di comunione accompagnato da un regolamento di condominio necessario a regolare il godimento dei soggetti diviso nei vari giorni dell’anno.

Dove è disciplinata?

La multiproprietà trova il proprio fondamento nel Codice del Consumo (D.lgs. n. 206 del 2005, da ultimo modificato con il D.lgs. 79 del 2011) agli articoli 69 e seguenti.

L’articolo 69 del Codice del Consumo disciplina il contratto di multiproprietà come: "il contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Multiproprietà azionaria

La multiproprietà azionaria si distingue dalla multiproprietà immobiliare anche se l’effetto è il medesimo.

Nella multiproprietà azionaria le società per azioni diventano proprietarie di strutture residenziali e concedono a tutti i soci, o solo ad alcuni di essi, la possibilità di fruire di singole unità abitative secondo scadenze prefissate e, tendenzialmente, per tutta la durata della società.

È importante tener conto che tale diritto di godimento è connesso, direttamente o indirettamente, alla titolarità di una o più azioni rappresentative di quote di capitale sociale.

Il complesso immobiliare non spetta ai singoli soci pro quota ma è di proprietà della società.

Ciascun multiproprietario è titolare di un diritto personale di godimento, frazionato nel tempo e nello spazio, che ha natura di semplice diritto di credito nei confronti della società proprietaria dell’edificio.

Multiproprietà alberghiera

Si tratta di un’altra tipologia di multiproprietà, oltre a quella comune e quella azionaria. Nella multiproprietà alberghiera il complesso immobiliare è gestito come impresa alberghiera, pertanto esiste un soggetto gestore dell’impresa e l’intero complesso è un’azienda alberghiera.

Diritto di recesso

Per quanto concerne il diritto di recesso, colui che acquista può recedere entro 14 giorni senza specificare i motivi (c.d. recesso ad nutum) e senza pagare nessuna penalità, salvo le spese. L’acquirente deve essere informato su detta possibilità di recedere. Il periodo di recesso si calcola dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare.

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