Multiproprietà: come funziona, recesso e come uscirne
- La multiproprietà: come funziona e quale è il ruolo del notaio?
- Come comprare la multiproprietà dal notaio?
- Quanto tempo dura la multiproprietà?
- Dove è possibile stipulare l’atto per l’acquisto?
- Quali rischi si corrono nell’acquisto di una multiproprietà?
- Quanto costa una multiproprietà?
- Perché comprare la multiproprietà?
- Natura giuridica della multiproprietà
- Dove è disciplinata?
- Diritto di recesso
- Come uscire da una multiproprietà
- Domande frequenti sulla multiproprietà
La multiproprietà: come funziona e quale è il ruolo del notaio?
La multiproprietà immobiliare è il diritto di godimento turnario ed esclusivo su un determinato immobile che consente titolare di utilizzare il bene in un determinato periodo dell’anno, negli altri periodi il bene sarà utilizzato dagli altri contitolari.
Tre tipi di multiproprietà, tre cose diverse
| Tipo | Cosa si acquista | Notaio |
|---|---|---|
| Immobiliare | Una quota di comproprietà dell’alloggio, con il diritto a un turno fisso ogni anno | Sì, per trascrivere l’acquisto nei registri immobiliari |
| Azionaria | Azioni di una società proprietaria del complesso, a cui è legato il turno | Di norma no: l’immobile resta della società |
| Alberghiera | Un diritto di soggiorno in una struttura gestita come albergo | Dipende dalla formula scelta |
Soggetti interessati all’acquisto di una multiproprietà
I soggetti interessati all’acquisto di una multiproprietà sono coloro che non intendono usufruire tutto l’anno dell’immobile ma fruire nel corso di una o due settimane, solitamente estive o invernali a seconda che si tratti di località di mare o di montagna.
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Come comprare la multiproprietà dal notaio?
La quota di comproprietà è commisurata al valore che quel periodo ha in quel determinato luogo.
Nella prassi contrattuale è molto diffusa la multiproprietà immobiliare in zone turistiche, che ricorre di solito quando lo stesso immobile, o anche la stessa frazione di un complesso residenziale, viene separatamente alienato a più soggetti.
A ciascun soggetto è attribuito il diritto trasmissibile di godere di quella frazione immobiliare in modo esclusivo, ma per periodi di tempo limitati, a turno con gli altri proprietari, della medesima frazione immobiliare.
Quanto tempo dura la multiproprietà?
Il contratto di multiproprietà ha una durata superiore ad un anno. La durata non può mai essere inferiore ad un anno altrimenti non si può parlare di contratto di multiproprietà. Nella pratica, quando si compra una quota dell’immobile, il diritto è di solito senza scadenza e passa agli eredi.
Dove è possibile stipulare l’atto per l’acquisto?
Nella multiproprietà immobiliare il contratto di acquisto della quota si stipula di norma dal notaio. Tale contratto deve contenere una serie di elementi, oltre quelli del normale contratto di compravendita come i dati identificativi catastali dell’immobile, anche un formulario separato per il recesso e una serie di clausole contenenti il regolamento della multiproprietà dove sono inseriti i giorni di godimento turnario e le modalità di esercizio della stessa.
Quali rischi si corrono nell’acquisto di una multiproprietà?
In omaggio al principio di trasparenza è previsto l’obbligo per il venditore di predisporre e consegnare un documento informativo, contenete tutti gli obblighi di pubblicità ed informativi; tale documento va allegato al contratto. Il contratto deve essere fatto per iscritto, a pena di nullità; se si acquista una quota dell’immobile, per trascriverlo nei registri immobiliari serve l’atto notarile.
È vietato qualsiasi versamento in denaro a titolo di acconto, prestazione di garanzie o l’accantonamento di denaro sotto deposito bancario prima che sia scaduto il periodo per recedere.
L’operatore non avente la forma giuridica di società di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato è obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.
Nel caso in cui oggetto del contratto di multiproprietà sia un alloggio in corso di costruzione l’operatore è sempre obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa, a garanzia dell’ultimazione lavori. La fideiussione deve essere indicata nel contratto di multiproprietà a pena di nullità.
C’è poi un rischio che spesso non viene spiegato al momento dell’acquisto: le spese. Chi possiede una multiproprietà paga ogni anno la sua parte di spese di gestione, manutenzione e imposte, anche se quell’anno non ci va. E rivendere una settimana in multiproprietà può essere molto difficile, spesso a un prezzo lontano da quello pagato.
Quanto costa una multiproprietà?
Il costo della multiproprietà dipende da vari fattori. Innanzitutto dipenderà dal tipo di immobile, dalla località in cui si trova e dal periodo dell’anno che si intende acquistare. A questo si aggiungono le spese annuali di gestione e, nella multiproprietà immobiliare, i costi del rogito. Per l’IMU, la legge prevede che nelle multiproprietà a uso turistico il versamento sia fatto da chi amministra il complesso, che poi di norma ne ripartisce il costo tra i titolari.
Perché comprare la multiproprietà?
La multiproprietà ha il vantaggio per l’acquirente di non dover affrontare il prezzo intero dell’immobile, pur potendo goderne in determinati periodi dell’anno in piena proprietà. Molto utilizzato come sistema per avere una casa per le vacanze senza sostenerne il costo per intero, è una scelta che conviene soprattutto a chi è sicuro di tornare negli stessi posti, nello stesso periodo, per molti anni.
Natura giuridica della multiproprietà
Da sempre è discussa la natura giuridica della multiproprietà.
Alcuni la qualificano come diritto reale, altri negano questo inquadramento per il principio della tipicità dei diritti reali, ossia il divieto di disciplinare diritti reali diversi da quelli previsti dalla legge che sono: usufrutto, uso/abitazione, superficie, enfiteusi, servitù ecc.
Per parte della dottrina la multiproprietà viene inquadrata come diritto di proprietà temporanea su di un bene che è individuato non solo nello spazio ma anche nel tempo.
La dottrina preferibile riconosce la multiproprietà come un diritto di comunione accompagnato da un regolamento di condominio necessario a regolare il godimento dei soggetti diviso nei vari giorni dell’anno.
Dove è disciplinata?
La multiproprietà trova il proprio fondamento nel Codice del Consumo (D.lgs. n. 206 del 2005, da ultimo modificato con il D.lgs. 79 del 2011) agli articoli 69 e seguenti.
L’articolo 69 del Codice del Consumo disciplina il contratto di multiproprietà come: "il contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.
Multiproprietà azionaria
La multiproprietà azionaria si distingue dalla multiproprietà immobiliare anche se l’effetto è il medesimo.
Nella multiproprietà azionaria le società per azioni diventano proprietarie di strutture residenziali e concedono a tutti i soci, o solo ad alcuni di essi, la possibilità di fruire di singole unità abitative secondo scadenze prefissate e, tendenzialmente, per tutta la durata della società.
È importante tener conto che tale diritto di godimento è connesso, direttamente o indirettamente, alla titolarità di una o più azioni rappresentative di quote di capitale sociale.
Il complesso immobiliare non spetta ai singoli soci pro quota ma è di proprietà della società.
Ciascun multiproprietario è titolare di un diritto personale di godimento, frazionato nel tempo e nello spazio, che ha natura di semplice diritto di credito nei confronti della società proprietaria dell’edificio.
Multiproprietà alberghiera
Si tratta di un’altra tipologia di multiproprietà, oltre a quella comune e quella azionaria. Nella multiproprietà alberghiera il complesso immobiliare è gestito come impresa alberghiera, pertanto esiste un soggetto gestore dell’impresa e l’intero complesso è un’azienda alberghiera.
Diritto di recesso
Per quanto concerne il diritto di recesso, colui che acquista può recedere entro 14 giorni senza specificare i motivi (c.d. recesso ad nutum) e senza pagare nessuna penalità. L’acquirente deve essere informato su detta possibilità di recedere. Il periodo di recesso si calcola dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare.
Se il venditore non ha consegnato il formulario di recesso, il termine si allunga fino a un anno e quattordici giorni; se mancano le informazioni obbligatorie, fino a tre mesi e quattordici giorni. Chi si accorge tardi di voler uscire, quindi, fa bene a controllare subito quali documenti ha ricevuto.
Come uscire da una multiproprietà
Passato il periodo di recesso, le strade dipendono dal tipo di multiproprietà. Nella multiproprietà azionaria si vendono le azioni, secondo le regole dello statuto. Nella multiproprietà immobiliare si può vendere o donare la propria quota, con un atto dal notaio, anche se trovare un compratore non è sempre facile. Il Codice Civile prevede inoltre che il comproprietario possa liberarsi dalle spese future rinunciando al proprio diritto: una strada da valutare con il notaio, verificando prima il regolamento della multiproprietà e le spese già maturate, che di norma restano dovute. Per sapere quanto costa l’atto di vendita o di rinuncia della vostra quota potete chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.
Domande frequenti sulla multiproprietà
Cos’è la multiproprietà?
È il diritto di usare un alloggio, di solito in una località turistica, per un periodo fisso ogni anno, a turno con gli altri titolari. Può essere immobiliare, azionaria o alberghiera.
Per comprare una multiproprietà serve il notaio?
Nella multiproprietà immobiliare, in cui si acquista una quota dell’alloggio, di norma sì, per trascrivere l’acquisto. In quella azionaria si comprano azioni e l’immobile resta della società.
Entro quanto si può recedere da una multiproprietà?
Entro 14 giorni, senza motivare e senza penali. Se non è stato consegnato il formulario di recesso il termine arriva a un anno e 14 giorni; se mancano le informazioni obbligatorie, a tre mesi e 14 giorni.
Si può pagare un acconto alla firma?
No. Durante il periodo di recesso la legge vieta acconti, garanzie o depositi a favore del venditore.
Chi paga l’IMU sulla multiproprietà?
Nelle multiproprietà a uso turistico il versamento spetta a chi amministra il complesso, che di norma ne ripartisce il costo tra i titolari.
Come ci si libera di una multiproprietà?
Vendendo o donando la quota o le azioni. Nella multiproprietà immobiliare si può valutare anche la rinuncia alla quota, che libera dalle spese future ma non da quelle già maturate: va verificata con il notaio.
La multiproprietà passa agli eredi?
Sì, di norma entra nell’eredità come gli altri beni, con le relative spese. Gli eredi che non la vogliono possono valutare con il notaio le strade possibili.
