Preliminare casa in comproprietà: cosa sapere

• Che cos’è un preliminare
• Cosa comporta una casa in comproprietà
• Preliminare di vendita di casa in comproprietà
• Preventivo notarile preliminare casa in comproprietà

Che cos’è un preliminare

Quando si parla di contratto preliminare di vendita dal notaio si intende un accordo con cui le parti si obbligano alla stipula di un altro contratto chiamato definitivo di vendita, con cui si realizzerà il trasferimento del bene.

Con il contratto preliminare pertanto il futuro potenziale acquirente non diventa titolare del diritto di proprietà della casa, non realizzandosi quindi quello che nel gergo comune viene definito come passaggio di proprietà.

Tuttavia non sempre la casa è di titolarità di una sola persona, ma può accadere che vi siano più comproprietari. In tal caso si parla di titolari di quote giuridiche: ad esempio due fratelli, titolari della quota di ½ ciascuno della casa, per averla ereditata dal padre.

Vediamo cosa c’è da sapere sul preliminare di vendita di una casa in comproprietà e quali sono le possibili problematiche eventualmente da affrontare.

Cosa comporta una casa in comproprietà

Quando si parla di casa in comproprietà significa che esistono più proprietari, ciascuno titolare di una quota di cui può disporre liberamente senza il consenso dell’altro.

Le quote possono essere due o più di due, assegnate ad altrettanti intestatari e pertanto, il diritto di usufruire di un immobile e la responsabilità di gestirlo sono ripartiti fra più persone.

Quando si dice che un immobile è in comunione ordinaria, ossia in comproprietà, la proprietà è divisa per quote ideali, ossia in percentuali: ogni quota si estende sull’intero immobile.

Tuttavia nel momento in cui si decide di comprare una casa dal notaio, lo scopo è quello di poterla utilizzare e nel caso in cui si comprasse solo una quota potrebbero sorgere dei problemi in relazione al suo effettivo uso, dovendola condividere con l’altro titolare della quota.

È proprio per questo che si pone il problema di che cosa comporta la conclusione di un preliminare di vendita da parte di un solo comproprietario.

Differenza tra comproprietà e comunione legale dei beni

Non va confuso un bene in comproprietà da un bene in comunione legale. In quest’ultimo caso tra i coniugi viene definita una comunione “senza quote” in quanto ciascuno dei coniugi non può disporre senza il consenso dell’altro, situazione ben diversa dalla comproprietà, in cui invece, come nell’esempio sopra esposto, anche il titolare di una sola quota potrebbe eventualmente cedere liberamente la stessa.

Esistono anche altre differenze, ma questa si presenta, nel caso di specie, come la più importante in termini di cessioni.

Preliminare di vendita di casa in comproprietà

Come abbiamo prima accennato, la conclusione di un contratto preliminare non comporta il trasferimento della casa o di qualsiasi altro bene oggetto di contratto in quanto determina solo l’assunzione di un obbligo al futuro trasferimento: in particolare il venditore si obbliga a vendere e il compratore ad acquistare il diritto di proprietà sulla casa, entro un determinato termine previsto nell’ambito del contratto.

Nel caso classico, al contratto preliminare partecipano tutte le parti che parteciperanno anche al definitivo, quindi il promittente venditore, titolare del bene, così come il potenziale acquirente.

Può, però accadere che un preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile che, seppur spettante in comproprietà a più soggetti, venga promesso (in vendita) per l'intero e non solo per una quota, soltanto da alcuni dei proprietari.

In tal caso il contratto preliminare, sebbene contenga l’impegno della parte venditrice ad addivenire alla futura vendita avente ad oggetto la piena proprietà, non viene sottoscritto da tutti i comproprietari.

Preliminare casa in comproprietà: che succede se partecipa solo un comproprietario

La tematica del preliminare di vendita avente ad oggetto un bene in comproprietà, è stata molto discussa dagli studiosi del diritto e dagli esperti del settore, in quanto un solo comproprietario potrebbe vendere la propria quota senza il consenso dell’altro e quinid non sorgerebbe un problema giuridico come invece accade per la comunione legale.

Il problema si pone quando il potenziale acquirente sia interessato all’intero bene e non a una sola quota su di esso, proprio perché intenzionato ad esserne pieno ed esclusivo proprietario.

La Cassazione ha affermato che nel preliminare di vendita di bene indiviso, considerato come “unico bene”, ciascun comproprietario si obbliga a prestare il consenso per il trasferimento della sua quota, ma anche dell’altro, ossia promette il fatto altrui, ossia la prestazione del consenso degli altri comproprietari. L’obbligo di prezzo è indivisibile per volontà negoziale e ciascun venditore può esigere l’intero a titolo solidale.

Preventivo notarile preliminare casa in comproprietà

Nel caso in cu si abbia la necessità di avere preventivamente un prospetto delle spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, relative al rogito di preliminare di vendita di una casa in comproprietà, è possibile richiedere gratis senza dover sostenere alcun tipo di costo, nè di registrazione, né di iscrizione, un preventivo notarile mediante la piattaforma di NotaioFacile.

In pochi semplici passaggi, compilando il form previsto dal sito si potrà inviare una richiesta comodamente online entrando in contatto diretto con un notaio e senza aver a che fare con intermediari del settore immobiliare.

L’ulteriore vantaggio consiste nello scegliere la città in cui si intenderebbe stipulare, chiedendo eventualmente anche un colloquio.

Avere un quadro chiaro dei costi da dover fronteggiare può aiutare a definire in maniera più concreta il budget a disposizione, in modo tale da affrontare l’investimento immobiliare con maggiore consapevolezza e serenità.