Preliminare di immobile da costruirsi

• Il preliminare di immobile da costruirsi
• Cosa viene presentato se le persone sono unite civilmente o convivono?
• Quali sono i documenti che attestano la titolarità del terreno su cui viene costruito?
• Cosa accade se il terreno è gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli?
• Cosa comunicare in relazione al corrispettivo?
• Che dati servono sui beni?
• Cosa occorre sapere della futura costruzione?
• Elementi ulteriori previsti dalla legge per il preliminare
• Cosa viene richiesto ai fini fiscali?

Il preliminare di immobile da costruirsi

Acquistare un immobile in corso di costruzione comporta numerosi rischi. Il legislatore ha previsto una disciplina specifica. In questo articolo cercheremo di rispondere al alcuni quesiti posti dagli utenti in materia

Quali sono i documenti necessari per la stipula del contratto preliminare dal notaio avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione?

In virtù della peculiare disciplina che il legislatore riserva a tale fattispecie, è necessario precisare che ci sono numerosi adempimenti e documentazioni necessari, affinché il preliminare possa essere considerato valido ed efficace. In primo luogo è necessario avere i dati che attengono alla società costruttrice e i dati della persona fisica acquirente.

Quali sono i dati necessari delle parti per la stipula del rogito notarile?

Nel caso in cui vi sia una società costruttrice che prometta di vendere l’immobile da costruirsi o in corso di costruzione sarà necessario fornire al notaio una visura aggiornata del Registro delle imprese e la copia dello statuto vigente. In quest’ultimo è definito il rappresentante legale della società di cui bisognerà fornire le generalità e verificarne i poteri.

Potrebbe, infatti, accadere che lo statuto preveda determinate autorizzazioni da parte dell’assemblea o degli amministratori. Nel caso in cui vi siano delle persone fisiche saranno necessari sia la copia del documento di identità in corso di validità, sia la copia del codice fiscale. Nel caso in cui vi siano delle persone coniugate sarà necessario l’estratto per sunto dell’atto di matrimonio o dell’atto di unione civile.

Se la persona fisica agisce nell’esercizio di impresa?

Nel caso in cui la persona fisica agisca nell’esercizio dell’impresa (ditta individuale) sarà necessaria una visura aggiornata del Registro.

Possono farsi rappresentare in atto?

Ad eccezione di alcuni atti previsti dal legislatore è possibile farsi rappresentare in atto mediante la procura che deve avere la stessa forma dell’atto che si va a stipulare.

Cosa viene presentato se le persone sono unite civilmente o convivono?

Per le persone coniugate o unite civilmente occorre l’atto di unione civile e copia dell’eventuale convenzione di adozione di regime patrimoniale.

In caso di conviventi in regime di comunione legale dei beni sarà necessario copia del contratto di convivenza contenente l’opzione per il regime della comunione dei beni ai sensi dell’art. 1, c. 50 e segg., legge 20 maggio 2016 n. 76.

Quali sono i documenti che attestano la titolarità del terreno su cui viene costruito?

Per comprendere al meglio su cosa sarà costruito il fabbricato sarà necessario fornire il titolo di acquisto del terreno su cui sarà costruito il bene immobile.

Nel caso in cui sul terreno vi siano delle servitù sarà necessario anche esibire la copia dell’atto costitutivo della stessa.

Cosa accade se il terreno è gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli?

Se il terreno è gravato da un’ipoteca questa si estenderà al fabbricato al momento in cui verrà ad esistenza. È proprio per questo che è necessario sapere che prima del definitivo bisognerà procedere ad un accollo del mutuo, o di quota del mutuo, da parte

dell’acquirente in sede di rogito, ovvero se è previsto l’impegno del venditore ad ottenere la cancellazione o quanto meno l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca prima del rogito, in relazione anche a quanto disposto dall’art. 8 del Dlgs 122/2005 nei casi in cui sia applicabile la disciplina dettata da detto decreto.

Cosa fornire al notaio se vi sono ipoteche?

Nel caso in cui vi siano ipoteche iscritte a garanzia del mutuo è necessario fornire una copia dell’atto di mutuo stipulato dal notaio, nonché la relativa nota di trascrizione depositata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Cosa comunicare in relazione al corrispettivo?

In virtù della normativa antiriciclaggio è necessario fornire tutte le indicazioni relative ai mezzi di pagamento. In particolare può accadere che al momento del rogito notarile del preliminare siano corrisposte delle somme di denaro come acconto o come caparra. Il notaio provvederà a ricevere gli estremi degli assegni circolari o bancari non trasferibili o dei bonifici effettuati che dovranno essere inseriti nell’atto.

Ulteriore comunicazione attiene alla presenza eventuale (non obbligatoria) del mediatore immobiliare.

Che dati servono sui beni?

Essendo un immobile da costruire saranno necessari i dati catastali del terreno su cui sarà edificato l’immobile, così come l’elaborato del progetto redatto dal tecnico che il notaio provvederà ad allegare all’atto.

Inoltre bisognerà fornire al momento del rogito notarile del capitolato dei lavori e dei materiali da utilizzarsi. Ai fini della trascrizione dell’atto vanno indicate le unità millesimali promesse in vendita.

Cosa occorre sapere della futura costruzione?

Della futura costruzione occorre sapere il termine entro il quale saranno finiti i lavori di costruzione, il titolo edilizio che abiliti l’intervento edilizio

Elementi ulteriori previsti dalla legge per il preliminare

Al momento della stipula del preliminare sarà necessario produrre una polizza fideiussoria bancaria a garanzia di tutte le somme che in base al preliminare il venditore deve incassare prima del rogito definitivo.

La fideiussione deve essere conforme al modello standard previsto dal Ministero se il progetto per la costruzione è stato presentato dopo il 16 marzo 2019. Solo al momento della stipula del definitivo sarà prodotta la polizza assicurativa decennale indennitaria prescritta a pena di nullità. È inoltre importante conoscere i dati identificativi delle ditte cui sono stati affidati gli appalti per la costruzione dell’edificio e per la realizzazione degli impianti e finiture (art. 6 Dlgs. 122/2005) In generale sarà cura del notaio inserire tutti i dati previsti dall’art. 6 del D. Lgs. 122/2005.

Cosa viene richiesto ai fini fiscali?

Ai fini fiscali sarà richiesto se le parti usufruiscono delle agevolazioni prima casa ed eventuali pattuizioni relative ai bonus fiscali per interventi di recupero edilizio.