Acquisto terrazzo condominiale dal notaio

• Il terrazzo condominiale
• Per cosa viene utilizzato il terrazzo condominiale
• Si può acquistare un terrazzo condominiale?
• Il rogito dal notaio
• Come viene acquistato il terrazzo condominiale?

Il terrazzo condominiale

Quando si acquista un appartamento in condominio si diventa proprietari in quote millesimali anche delle parti comuni. Tra queste si ricomprende ad esempio il giardino condominiale, le scale, il sottotetto e, se presente, anche il terrazzo condominiali. Molti palazzi sono dotati di un grande terrazzo condominiale, aperto a tutti i condomini e accessibile da scale comuni.

La regola è quindi che questo terrazzo sia di tutti e sia utilizzabile secondo regole predeterminate stabilite all’interno del regolamento condominiale. Si pone in questa sede la questione relativa alla possibilità che sia un condomino solo ad acquistare il terrazzo condominiale o addirittura un estraneo. Essa è discussa in quanto per definizione il terrazzo condominiale viene costruito proprio per la condivisione da parte dei condomini per cui non sempre vi è una predisposizione del venditore a cederlo a una sola persona, tuttavia quando questo accade occorre adottare delle cautele particolari, con l’aiuto del Notaio.

Per cosa viene utilizzato il terrazzo condominiale

Il terrazzo condominiale è uno spazio di condivisione pertinente all’area complessiva di un edificio condominiale, come si deduce dal codice civile all’art. 1117 c.c. che descrive le parti comuni del condominio. La legge non si limita a descriverlo, ma ne regolamenta anche gli usi. In particolare, esso può essere utilizzato per vari scopi, purché sia liberamente accessibile e fruibile da parte di tutti i condomini.

Ad esempio, non è possibile prevedere nel regolamento condominiale un divieto di uso e di accesso al terrazzo condominiale, ma deve restare sempre a disposizione di chiunque, purché sia usato con la buona fede e la correttezza. Può essere utilizzato per organizzare feste o per fare attività fisica. Per ogni utilizzo più particolare occorre una votazione in assemblea condominiale, che magari vada a destinare il terrazzo per fini diversi quali l’installazione di un’antenna telefonica o altro. In alcuni casi, la delibera può prevedere l’unanimità.

Si può acquistare un terrazzo condominiale?

Nonostante nasca come bene comune, non vi sono impedimenti all’acquisto del terrazzo condominiale. È possibile quindi sia vendere che acquistare una parte comune di un condominio, a meno che questo acquisto non renda impossibile per i condomini la vita nell’edificio (ad esempio è impossibile acquistare le scale). Questo tipo di compravendita deve però essere sottoposto ad alcune cautele e condizioni, le quali vanno considerate dal Notaio nel rogito. In primo luogo, come è stato stabilito di recente dalla Corte di Cassazione, l’acquisto è possibile solo se vi sia il consenso da parte di tutti i condomini, quindi l’unanimità espressa all’interno dell’assemblea condominiale attraverso una delibera.

Come manifestano il proprio consenso i condomini?

I condomini in primo luogo devono riunirsi in assemblea e rilasciare il proprio consenso in una ordinaria riunione, in presenza dell’amministratore. In questa sede quest’ultimo dà atto della volontà manifestata da uno dei condomini di acquistare il terrazzo condominiale e tale volontà viene messa ai voti. Solo dopo che tutti i condomini, quindi con una delibera all’unanimità, abbiano deciso di dare il proprio consenso, si avviano le pratiche per il rogito. Ma vediamo chi deve presentarsi dal Notaio per firmare e chi rappresenta il condominio.

Il rogito dal Notaio

Tecnicamente i proprietari del terrazzo condominiale sono tutti i condomini, ciascuno per le proprie quote. Quando il costruttore edifica l’edificio e riesce a vendere tutti gli appartamenti, ha automaticamente venduto anche le parti comuni, delle quali i singoli comunisti divengono per quote titolari.

Ebbene, per realizzare la vendita del terrazzo condominiale sono i condomini a dover manifestare il proprio consenso, ma non solo nella delibera condominiale. Con essa, infatti, prestano solo un primo consenso ma ciò non è sufficiente in quanto trattandosi di un bene immobile necessita della volontà manifestata in un rogito pubblico notarile che ne realizzi il trasferimento. Ma devono recarsi tutti dal Notaio? È possibile ma non necessario. Mettiamo ad esempio il caso in cui sia un condominio di 30 condomini, essi possono prestare tutti procura ad una sola persona che interviene in nome e per conto dei condomini e firma per vendere il terrazzo.

A chi viene rilasciata la procura?

Solitamente i condomini rilasciano procura a vendere all’amministratore di condominio, che in edifici di grande rilievo assume questo ruolo di porre in essere tutti gli atti di straordinaria amministrazione. Ogni condomino rilascia generalmente la sua procura e ogni procura in originale viene allegata al rogito notarile. All’atto interviene l’amministratore in funzione di venditore e in rappresentanza di tutti i condomini che sono titolari di singole quote del terrazzo che viene venduto e prende il corrispettivo da attribuire a tutti in relazione ai propri millesimi.

Come viene acquistato il terrazzo condominiale?

Il terrazzo condominiale è un’area aperta generalmente accatastata nella categoria F5 e avente una propria autonomia catastale, finché è di proprietà comune di tutti i singoli condomini. Quando, infatti, è utilizzato come terrazzo condominiale e non esclusivamente da un solo proprietario che lo acquista, non diviene pertinenza di un unico appartamento ma appunto resta un bene comune.

Quando si procede all’acquisto come sopra descritto, esso diviene titolare di un condomino che ha in quell’edificio un appartamento. Di solito quando si compie questa operazione viene reso di pertinenza dell’appartamento corrispettivo, cosicché il proprietario abbia una casa con pertinente terrazzo, anche se magari lo stesso non si trova allo stesso piano. Per realizzare ciò, successivamente al rogito, l’acquirente coadiuvato da un tecnico di fiducia, dovrà chiedere una modifica catastale e renderlo appunto sua pertinenza.

Quanto costa acquistare un terrazzo condominiale

Oltre al corrispettivo di vendita, occorre pagare le imposte. Si paga un’imposta di registro regolare in quanto trattandosi di un’area non a fini abitativi non vi sono agevolazioni, a meno che appunto si dichiari di renderla una pertinenza della propria prima casa. Ciò accade qualora l’appartamento del condominio al quale ci si riferisce è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa. Il prezzo andrà intestato ai condomini complessivamente e poi a ognuno in relazione alle quote.