Come comprare dal notaio un immobile altrui solo in parte

• Come avviene il passaggio della proprietà dell’intero immobile
• Costo acquisto immobile altrui in parte
• Acquisto dell’immobile per usucapione

Ciò che accade nella normalità, è che il soggetto venditore, in un contratto di compravendita, sia il reale e pieno proprietario dell’immobile oggetto dell’atto. È possibile, però, che questa regola abbia delle eccezioni, infatti è ammessa dalla legge la figura della vendita di cosa altrui, ovvero la vendita effettuata da chi non è il titolare del bene.

Oltre che questa fattispecie, un po’ estremizzata, ne esiste un’altra, che si differenzia da quelle elencate: si tratta del caso in cui si acquisti dal notaio un immobile che è altrui solo in parte.

Cosa significa che è altrui solo in parte?

Prima di arrivare al rogito, quindi alla stipula definitiva dell’atto notarile, il notaio si occupa di fare tutte le verifiche relative ai passaggi di proprietà dell’immobile. Potrebbe succedere, però, che la casa alla quale si è interessati, sia in parte del soggetto intenzionato a venderla, ma in parte appartenga ad un’altra persona.

Vediamo come fare in questo caso.

Come avviene il passaggio della proprietà dell’intero immobile

La fattispecie dell’acquisto dell’immobile che sia in parte del soggetto venditore, ed in parte nella titolarità di altri soggetti, può dividersi in due fasi, poiché gli effetti sono diversi. Infatti anche il passaggio di proprietà, del bene oggetto dell’atto notarile, avviene in due momenti distinti.

Con riferimento alla parte di immobile di titolarità del venditore, il trasferimento del diritto sarà immediato, quindi l’acquirente diventerà immediatamente proprietario per quella parte. Relativamente, invece, alla parte nella titolarità di altri soggetti, la parte venditrice può obbligarsi (con espressa menzione all’interno dell’atto) a procurarne l’acquisto, entro un determinato periodo di tempo. In questa fase, quindi, il passaggio di proprietà, limitatamente alla parte altrui, avverrà solo nel momento in cui il venditore riesca a compiere effettivamente, ciò per cui si era impegnato.

Fattispecie di acquisto di immobile altrui in parte

Degli esempi pratici possono aiutare a chiarire questo meccanismo. In primo luogo, rientra nella fattispecie, il caso in cui una persona sia interessata ad acquistare un’intera palazzina, e magari il venditore è titolare solo di alcuni appartamenti. Stesso discorso vale anche con riferimento all’ipotesi in cui si voglia cedere per intero, un bene di cui si è titolari solo per una quota: qualora una persona, ad esempio, ceda la totalità di una casa, e magari il suo diritto di proprietà si limita solamente ad un terzo della stessa.

Cosa accade se non va a buon fine l’acquisto della parte altrui?

Viene spontaneo chiedersi cosa potrebbe succedere, qualora non vada a buon fine l’acquisto della parte che il venditore, per conto dell’acquirente, si era obbligato a procurarsi (quindi della parte altrui). La risposta non è univoca, poiché tutto dipende dall’intenzione del soggetto acquirente.

Di base, trattandosi di un inadempimento contrattuale, egli potrebbe chiedere la risoluzione del contratto, ed il risarcimento del danno, sulla base delle tutele a sua difesa, previste dalla disciplina generale della compravendita.

Diversamente, si può anche stabilire che la vendita resti ferma limitatamente alla parte già acquistata, perché magari il compratore non ha più interesse ad acquisire anche la parte altrui. Volendo riprendere un esempio fatto sopra, qualora egli decida di restare titolare solo degli appartamenti per i quali è già avvenuto, e si è già perfezionato il passaggio di proprietà.

Immobile altrui solo in parte nel testamento

Anche per testamento, è possibile lasciare, tramite legato, un bene di cui si è titolari solo in parte. Esiste un’espressa norma di legge che disciplina la fattispecie, a differenza di quanto avviene in ambito contrattuale. Di base il testatore può decidere di lasciare solo la parte di cui è titolare. Qualora, però, voglia attribuire il bene per intero, dovrà designare un soggetto che, all’apertura della successione, si obblighi a procurare il diritto di proprietà della parte mancante, in favore del beneficiario della disposizione.

Costo acquisto immobile altrui in parte

L’acquisto di un immobile mediante il contratto di acquisto di cosa parzialmente altrui, nonostante sia una fattispecie un pochino complessa, non ha un costo diverso rispetto ad una normale compravendita. Le imposte saranno le stesse, quindi imposta di registro, ipotecaria e catastale. Nelle spese, inoltre, bisognerà tener conto del prezzo da pagare per l’acquisto dell’immobile, nonché dell’onorario del notaio scelto per il rogito. Qualora la tipologia descritta, rientri in un caso al quale si è interessati in concreto, e dunque si desideri avere un preventivo più specifico, è possibile chiederlo gratuitamente compilando l’apposita sezione, all’interno della piattaforma.

Acquisto dell’immobile per usucapione

Una situazione molto simile, a quella dell’acquisto di un immobile altrui (o parzialmente altrui) è quella che si verifica quando il venditore, non si obblighi a procurare l’acquisto del bene, nella titolarità di altri, ed in favore dell’acquirente, bensì quando oggetto dell’atto sia un immobile acquisito per usucapione. In questo caso, quindi, il contratto si perfeziona subito, senza necessità che la fattispecie debba articolarsi in più fasi. Il concetto di acquisto per usucapione, significa che la persona che sta vendendo il bene, lo ha posseduto per un determinato periodo di tempo, in modo ininterrotto e pacifico, senza che il titolare si opponesse.

Che rischi ci sono in questo caso?

Nonostante sia una tipologia peculiare, non si tratta di una fattispecie particolarmente rischiosa. La particolarità è che, dalle visure, risulterà che il bene appartiene a un’altra persona, e quindi mancherà, in atto, la cosiddetta conformità soggettiva. La cosa importante, in questi casi, è che il notaio informi adeguatamente la parte acquirente, proponendo, qualora opportuno, che l’usucapione venga accertato, preliminarmente alla stipula dell’atto, mediante una sentenza giudiziale, oppure mediante un accordo di mediazione, che vada a verificare che siano sussistenti i presupposti per l’usucapione.