Acquistare casa da società cooperativa in costruzione

• Acquisto casa da cooperativa: cenni generali
• Tipologie di cooperative edilizie
• Quali sono i passaggi?
• Come si diventa socio di una cooperativa
• Quali sono le caratteristiche di questo contratto?
• Quali sono i vantaggi di questo tipo di acquisto?
• Quali sono gli svantaggi?
• Quali possono essere i rischi?
• I costi dell’atto di assegnazione

Acquisto casa da cooperativa: cenni generali

Prima di analizzare la fattispecie di un acquisto di una casa da una cooperativa, occorre brevemente fare qualche cenno su questo tipo di società e sulle sue caratteristiche principali. La società cooperativa è una società con scopo mutualistico, ovvero finalizzata a fornire ai suoi stessi soci beni e servizi a condizioni migliori rispetto a quelle che troverebbero sul mercato.

Per costituirla è necessario un numero minimo di nove soci; oppure con un minimo di tre quando sono tutti persone fisiche e la società adotta le regole della società a responsabilità limitata (art.2511 c.c.) La società, se non è diversamente stabilito, adotta le regole della società per azioni.

Tra le tante attività che la società cooperativa può svolgere vi è anche l’attività edilizia. La cooperativa edilizia svolgono attività edile di costruzione, ristrutturazione di edifici e offrono ai propri stessi soci la possibilità di acquistare gli alloggi così costruiti, realizzando un progetto da loro inizialmente approvato.

Tipologie di cooperative edilizie

Le cooperative edilizie possono essere di due tipologie. Le cooperative a società divisa sono delle cooperative edilizie le quali si pongono come scopo quello di costruire degli edifici ad uso abitazione; terminata la costruzione degli stessi, la società assegna l’immobile ai soci, che lo acquistano in proprietà con conseguente scioglimento della società.

La cooperativa a società indivisa costruisce gli immobili ma poi non assegna in proprietà ma solo in godimento ai soci l’abitazione, per un determinato numero di anni, per poi essere ritrasferita alla cooperativa che rimane attiva. Quando parliamo di acquisto di una casa da una cooperativa, ovviamente, facciamo riferimento al primo tipo di cooperativa edilizia.

Che vuol dire comprare casa in cooperativa

Comprare una casa è sicuramente un passo importante e delicato nella vita di una persona. Spesso bisogna operare delle scelte in ordine alle modalità di acquisto, alle esigenze della famiglia e alle risorse economiche che si hanno a disposizione.

Al di là delle classiche soluzioni è possibile comprare una casa in cooperativa edilizia. Ciò significa che un insieme di persone (soci) diventano proprietari di un immobile, ma per creare una cooperativa bisogna anche avere un progetto edilizio che sia già stato presentato e approvato che verrà poi dato in appalto ad un’impresa edile.

Quali sono i passaggi?

Il primo passaggio è quello di individuare la società cooperativa alla quale accorparsi anche in base al luogo in cui si preferisce acquistare casa. Ogni cooperativa gestisce attività edilizie in un determinato territorio e quindi è una scelta di primaria importanza.

L’iniziativa, inoltre, può essere della stessa società cooperativa la quale avvia una contrattazione con le forme dell’offerta al pubblico (ovvero, rende nota al pubblico la possibilità di aderire al proprio progetto edilizio).

Per essere ammesso alla cooperativa il socio futuro acquirente deve impegnarsi a versare le somme alla cooperativa verso il trasferimento di una determinata abitazione mediante una prenotazione. Si tratta di una sorta di domanda di assegnazione che, se accettata dalla cooperativa, comporta la conclusione di un vero e proprio contratto di vendita di un bene futuro (alla stregua della compravendita o del preliminare di compravendita di casa da costruire).

Come si diventa socio di una cooperativa

Per diventare socio di una cooperativa è necessario avere dei requisiti ben precisi. Innanzitutto è necessario lavorare o avere la residenza nel Comune in cui il fabbricato sarà costruito ed è inoltre necessario che si sia proprietari di un’altra abitazione e che il reddito non superi una certa soglia che viene decisa dalla cooperativa. Nel caso in cui si posseggano i requisiti sarà possibile stipulare l’atto di prenotazione sopra descritto.

Quali sono le caratteristiche di questo contratto?

Con questo contratto vengono definiti tutti gli obblighi del socio nei confronti della cooperativa, relativamente all’alloggio da assegnare. Pertanto verrà dettagliatamente descritto il progetto edilizio, con al suo interno l’indicazione dell’alloggio da assegnare, di quelle che saranno le sue caratteristiche tecniche e funzionali dal punto di vista edilizio, il prezzo di acquisto.

Successivamente, quando poi l’immobile viene ad esistenza avviene il vero e proprio trasferimento della proprietà, mediante un atto di assegnazione che sarà stipulato per atto pubblico dal Notaio. Spesso per accedere a questo tipo di contrattazione è necessario possedere alcuni requisiti, previsti di volta in volta dalla cooperativa. Tra questi, ad esempio, quello di essere residente o lavorare nel Comune dove ha sede la cooperativa, non avere già la titolarità di una casa adibita ad abitazione, non avere un reddito che superi una determinata soglia.

Quali sono i vantaggi di questo tipo di acquisto?

Come detto a proposito della cooperativa, il vantaggio principale che può derivare dall’acquisto in questa forma è sicuramente quello del risparmio economico.

La società cooperativa, infatti, offrendo ai propri soci beni e servizi a un prezzo minore rispetto al mercato, riesce a vendere sicuramente in modo più economico; ciò, anche attraverso la possibilità di accedere a mutui molto più agevolati per i propri soci. Inoltre, l’acquirente può, attraverso la partecipazione alle varie assemblee della cooperativa in qualità di socio, prendere parte allo sviluppo del progetto in corso di costruzione. Sono pressoché assenti, inoltre, i costi legati alla mediazione immobiliare che, in questo caso, non è necessaria.

Quali sono gli svantaggi?

Nonostante i vantaggi elencati sopra, quando si compra una casa in cooperativa è possibile avere anche degli svantaggi. Se ad esempio colui che compra è anche socio dell’impresa, si assume tutti i rischi che nascono dalla costruzione di un fabbricato.

Nella prassi le case hanno dei prezzi diversi in virtù di numerosi fattori che possono incidere tra cui il piano, l’ubicazione, l’eventuale vista panoramica. In una cooperativa, invece, questa differenza non c’è. Quindi colui che entra a far parte di una cooperativa per primo può avere un appartamento con delle qualità superiori, nonostante paghi lo stesso prezzo degli altri soci.

Un altro elemento da considerare è che, sebbene si entri a far parte della cooperativa, non si ha a disposizione l’appartamento immediatamente ma bisognerà attendere la sua costruzione.

Quali possono essere i rischi?

I rischi legati ad un acquisto da cooperativa sono fondamentalmente gli stessi rispetto ad un normale acquisto di immobile da costruire da una società edilizia. C’è la possibilità che dal momento in cui la società prende l’impegno al momento in cui la casa viene costruita, la società cooperativa, come qualsiasi altra società, può incorrere in crisi che mettano in discussione il completamente dell’opera.

Per questo, anche qui vale la regola per cui è necessario che il venditore (in questo caso la società cooperativa) consegni al socio acquirente una fideiussione rilasciata da una Banca o da un intermediario assicurativo autorizzato, Inoltre, è opportuna anche la consegna di una polizza indennitaria decennale che assicuri l’acquirente contro eventuali vizi della casa.

I costi dell’atto di assegnazione

Una volta completato il progetto edilizio, occorre recarsi dal Notaio per stipulare l’atto di assegnazione da cooperativa a socio acquirente. Questo contratto non è altro che un contratto di compravendita, con le particolarità legate alla partecipazione dell’acquirente alla società venditrice.

A questo punto, il socio avrà già versato parte del prezzo, in quanto la partecipazione alla società richiede il versamento di una quota sociale ogni mese oppure ogni anno, che in base all’accordo effettuato verrà imputato al corrispettivo del trasferimento della casa.

Il Notaio, dunque, richiederà tutta la documentazione relativa a eventuali delibere assembleari che attestino tali versamenti nonché la partecipazione del socio. Successivamente, viene individuato il residuo prezzo che viene pagato in sede di rogito notarile di assegnazione. Oltre all’onorario del Notaio più IVA, l’acquirente paga normalmente l’imposta di registro calcolata sul valore catastale della casa, al 2% o al 9% a seconda che si tratti di prima o seconda casa.