Notaio acquisto casa con condono edilizio
- Immobile oggetto di abuso edilizio: cenni generali
- La concessione in sanatoria al rogito notarile
- Cosa si intende per abuso
- I condoni edilizi
- Cosa verifica il notaio?
- Cosa occorre dichiarare nel rogito?
- Come ci si può tutelare da un abuso edilizio dal notaio
Immobile oggetto di abuso edilizio: cenni generali
Quando un acquirente intenzionato ad acquistare una casa viene a conoscenza di un precedente abuso edilizio, sicuramente può della certezza del proprio acquisto.
Quando si parla di abusi edilizi sugli immobili, c’è sempre un po’ di diffidenza verso un’operazione che potrebbe portare problemi di tipo burocratico ed economico. Proprio per questo motivo, occorre affidarsi a un Notaio di fiducia, che effettui tutti i dovuti controlli finalizzati a garantire la certezza dell’acquisto e la tutela dell’acquirente, analizzando l’immobile da acquistare dal punto di vista della regolarità urbanistica.
Controllare la casa dal punto di vista urbanistico
Una delle informazioni che il notaio deve recuperare è come sia stata costruita la casa o il locale, box auto che si intende comprare. È importante capire quale sia il titolo abilitativo con cui è stata edificato l’immobile, nonché il periodo storico in cui è iniziata la costruzione. La data di costruzione risulta essere un dato importante perché se fosse stato costruito prima del primo settembre 1967, non sarebbe necessario il ritrovamento di un documento che ne abbia autorizzato la costruzione, ma basterebbe la dichiarazione da parte di colui che vende, avente ad oggetto tale affermazione.
Cosa serve al notaio per l'atto di vendita
Nel rogito di compravendita occorre effettuare le dichiarazioni urbanistiche, con le quali il venditore per garantire l’acquirente dichiara che la casa venduta è stata edificata con un determinato permesso di costruire. Anche le eventuali modifiche successive alla costruzione devono essere rilevate, comunicate al notaio, il quale le riporterà nell’atto. A seconda del tipo di modifica strutturale, sarà possibile individuare un titolo abilitativo (DIA, SCIA, CILA etc.). Tuttavia, non sempre la situazione è scorrevole, a volte la documentazione portata dai contraenti riconduce ad un abuso edilizio. Vediamo quindi quali possono essere gli scenari.
La concessione in sanatoria al rogito notarile
Può essere che una casa sia stata costruita senza il dovuto permesso di costruire; oppure, può esservi una casa già edificata ma che ha subito un intervento edilizio in ristrutturazione, per il quale nemmeno è stata presentata alcuna richiesta al Comune di riferimento, né alcuna comunicazione di inizio lavori. Ovviamente in questi casi, l’immobile che dovrebbe essere oggetto di atto pubblico notarile è soggetto ad un abuso.
In questo modo non può essere acquistato, non può essere normalmente commercializzato ma occorre regolarizzare la situazione prima dell’atto. Spesso in questi casi viene richiesta al Comune una concessione in sanatoria (ad esito anche di un procedimento di condono) ovvero un provvedimento urbanistico con il quale la parte comunica di aver svolto un intervento edilizio in abuso ma di richiederne la sanatoria.
Cosa si intende per abuso
L’abuso edilizio è una forma di illecito che riguarda la costruzione di opere edili. Si può trattare di modifiche senza le autorizzazioni del Comune e che quindi non vengono riportate nella planimetria dell’edificio, oppure, nei casi più gravi di immobili costruiti su un suolo non edificabile, in questo caso non sanabili. L’edificio abusivo non è commerciabile e, quindi, il contratto di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo è nullo.
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Quando si ha la nullità dell’atto di trasferimento se l’immobile è abusivo
La nullità dell’atto di trasferimento di un immobile si ha quando:
- Non esiste un titolo edilizio che abbia consentito la costruzione della casa
- Viene dichiarato nel rogito notarile che è stato rilasciato un titolo edilizio inesistente.
Nel caso in cui, invece, il titolo edilizio sia esistente e la casa sia stata realizzata con delle variazioni essenziali e non essenziali, l’immobile è commerciabile. Come affermato dalla Cassazione, è necessaria la menzione del titolo edilizio, ai fini della validità dell’atto.
Naturalmente, sebbene l’atto non sia nullo, vi saranno delle sanzioni. Tra queste è possibile annoverare il ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione della casa o sanzioni di ordine pecuniario.
Comprendere il grado di abuso è stato oggetto di studio e di numerosi orientamenti della Cassazione che ha provato a definire, nel corso del tempo, le sostanziali differenze che possono emergere tra un abuso e un altro. Il notaio in questo ambito saprà fornire delle informazioni dettagliate in base al singolo caso conreto.
Vari tipi di abuso edilizio
La difformità totale si ha quando la casa costruita è completamente differente dal punto di vista strutturale e sostanziale dal progetto redatto dal tecnico approvato per il rilascio del permesso di costruire.
Ad esempio, se si costruisce di un’altezza nettamente superiore rispetto a quella consentita, aumentando quindi la cubatura (ossia la capacità edificatoria), si ha una difformità totale e tali opere sono considerate completamente abusive.
La difformità essenziale si pone come fascia intermedia tra quelli che possono essere definiti come abusi. Non è di facile individuazione. È penalmente rilevante, però, come la difformità totale e quindi il notaio dall’analisi delle documentazioni dovrà rendere edotte le parti di questa problematica. Un esempio è ravvisabile nell’aumento consistente dell’area su cui si è edificato.
Con riferimento alla difformità non essenziale, essa consiste nello scostamento lieve rispetto al progetto approvato con il rilascio del permesso di costruire che non comporta un illecito edilizio.
Come si fa a vendere un immobile abusivo
Se è stata fatta una richiesta di condono al Comune in cui si trova l’immobile possono verificarsi diversi scenari. Potrebbe accadere che il Comune abbia rilasciato una concessione in sanatoria, o un permesso in sanatoria: in questo caso specifico l’immobile può essere trasferito non presentandosi alcun problema di tipo giuridico.
Potrebbe anche accadere che il condono non si sia ancora concluso con l’espressione positiva da parte del Comune: in tal caso la casa potrà essere trasferita se sarà stato effettuato il pagamento degli importi interi, quali sanzioni, richiesti dalla legge a seguito della domanda di condono. In tal caso il notaio provvederà nell’atto ad inserire gli estremi dei bollettini postali che attestino il pagamento effettuato.
Quale documento occorre al Notaio?
Ciò che occorre al Notaio è il documento in copia rilasciato dal Comune. Nel rogito, la parte alienante dichiara che la casa era stata realizzata in assenza di licenza o permesso di costruire ma che in forza di una domanda (di cui occorre indicare data di presentazione al Comune e il numero di protocollo) è stata poi rilasciata dal Comune la relativa concessione in sanatoria. Dichiara inoltre che dalla data di rilascio della concessione alla data del rogito non sono intervenuti altri interventi edilizi tali da richiedere il rilascio di ulteriori provvedimenti.
I condoni edilizi
Quando la casa che si intende acquistare è oggetto di abuso edilizio, per rassicurarsi sul suo stato occorre verificare che vi sia stata una concessione in sanatoria di cui sopra. Se questa non vi è stata, può esserci stato ugualmente un condono edilizio che abbia sanato l’abuso.
Ma cos’è il condono edilizio?
Si tratta di un provvedimento pubblico con cui lo Stato decide di porre una sanatoria su tutti gli immobili che siano stati realizzati senza provvedimento urbanistico, in applicazione di una legge finalizzata a rendere di nuovo commerciabili questi immobili. Il fatto che una casa sia abusiva o abbia qualche elemento di abusività è un limite per la circolazione degli immobili e questo lo Stato lo vuole evitare. In Italia ci sono stati tre grandi condoni, rispettivamente con la Legge 47/1985, la Legge 724/1994 e la Legge 326/2003.
Cosa deve fare l’acquirente prima del rogito notarile?
L’acquirente per avere certezza del proprio acquisto deve condurre tutta la documentazione dal Notaio affinché questi verifichi che siano stati pagati tutti gli oneri richiesti per il condono, che come vedremo devono essere riferiti nel rogito notarile. Tutta questa documentazione deve essere reperita dalle parti e portata allo studio notarile, anche in copia.
Prima di recarsi dal Notaio, l’acquirente può chiedere al venditore se vi è stato un condono e, in caso positivo, chiedere tutta la documentazione.
Cosa verifica il Notaio?
Quando si tratta di acquistare una casa oggetto di condono, la parte acquirente deve affidarsi al Notaio affinché possa inserire nel rogito tutta la documentazione necessaria. Il Notaio dovrà chiedere al venditore se abbia regolarmente pagato l’oblazione.
Per il primo condono infatti, la legge ha previsto la possibilità per tutti i proprietari di immobili abusivi di veder condonati i propri abusi, dietro versamento di una somma di denaro a titolo di oblazione (una sanzione da pagare per aver commesso l’illecito di tipo amministrativo, conseguente alla mancata richiesta del provvedimento urbanistico). Il Notaio, dunque, ha bisogno di tutte le ricevute di versamento di questa oblazione e degli oneri concessori. L’oblazione è presente in tutti e tre i condoni, mentre gli oneri concessori sono presenti solo nel secondo e nel terzo condono.
Secondo e terzo condono
In occasione del secondo e del terzo condono, operati con le leggi di cui sopra, il proprietario doveva pagare anche un ulteriore somma di denaro, a titolo di c.d. onere concessorio, sempre come sanzione per il suo abuso. In questo caso, quindi, il Notaio, appurato il tipo di condono in base all’anno di riferimento, deve richiedere le ricevute dei detti versamenti.
Cosa occorre dichiarare nel rogito?
Affinché l’atto di compravendita sia valido e quindi l’acquisto dell’acquirente, il Notaio richiede la documentazione suddetta all’alienante.
Questi quindi dovrà dichiarare che la costruzione della casa è stata realizzata in assenza di licenza, concessione o permesso di costruire; che è stata presentata domanda di concessione in sanatoria al Comune di riferimento; che è stata pagata l’intera oblazione con l’importo complessivo e le ricevute di versamento allegate; che sono stati pagati gli oneri richiesti dal secondo e terzo condono; che eventualmente sono stati pagati i conguagli richiesti; che la casa non è sottoposta ad alcun vincolo e che il Comune non ha ancora provveduto ad emettere il provvedimento in sanatoria nei termini di legge.
Condono e mancata concessione in sanatoria
In conclusione, questo ultimo procedimento di condono può non essere terminato con una concessione in sanatoria, ovvero con un provvedimento del Comune, ma l’atto è comunque ricevibile dal Notaio mediante l’allegazione dei documenti suddetti e le dichiarazioni indicate.
Come ci si può tutelare da un abuso edilizio dal notaio
Può accadere che la situazione dell’immobile che si intende acquistare non sia molto chiara in virtù di numerose modifiche subite nel corso del tempo, soprattutto quando il fabbricato è stato costruito molti anni fa.
Ciò può comportare delle problematiche in ordine alle documentazioni da poter reperire. Spesso la parte che vende cerca di prendersi il tempo necessario, con l’ausilio di un tecnico del settore, per ricostruire la storia del fabbricato dal punto di vista urbanistico.
Per evitare di incorrere in problematiche sopravvenute, viene firmato un contratto preliminare in cui la parte alienante si obbliga entro il definitivo (momento in cui avverrà il trasferimento) a raccogliere tutte le informazioni e le documentazioni necessarie per il rogito.
Corrispondenza con il catasto
È importante, parallelamente al controllo urbanistico, verificare che la piantina della casa depositata nel catasto del comune in cui si trova l’immobile, sia conforme allo stato in cui realmente si trova.
Infatti se nella piantina sono illustrate 5 stanze, anche nello stato dei fatti deve risultare il medesimo numero di stanze. Spesso accade che dalla planimetria si accenda un campanello di allarme: si pensi al caso in cui nella planimetria risultino 4 stanze e nella realtà ve ne siano 6.
Ciò desta attenzione in quanto bisognerà comprendere quali siano stati i provvedimenti del comune necessari per edificare o ricavare le altre due stanze. Affidarsi a un notaio è sempre la soluzione più prudente e consapevole per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.
Piantina non aggiornata: cosa fare?
Nel caso in cui i lavori siano stati autorizzati dal comune e tutto sia in regola, prima di provvedere al rogito notarile sarà necessario aggiornare la piantina depositata in catasto provvedendo a un nuovo deposito con l’aiuto di un tecnico.
