Comprare terreno agricolo e prezzo-valore

• Comprare terreno agricolo pertinenziale dal notaio
• Che cos’è il sistema prezzo valore
• Quando si applica il prezzo valore
• Prezzo valore e terreno agricolo pertinenziale: vantaggi
• Che succede alla dichiarazione del prezzo nel prezzo-valore
• Preventivo per acquisto terreno agricolo

Comprare terreno agricolo pertinenziale dal notaio

Quando si decide di comprare una casa dal notaio spesso si è animati dal desiderio di acquistare anche un terreno agricolo vicino all’abitazione, che viene definito pertinenziale.

Si tratta di un investimento immobiliare impegnativo che richiede un’attenta riflessione in virtù dei costi che dovranno sostenersi. Ma è possibile utilizzare per l’acquisto del terreno il sistema del prezzo-valore? Vediamo in cosa consiste e cosa c’è da sapere.

Che cos’è il sistema prezzo valore

Prima di comprendere se il sistema del prezzo-valore possa essere applicato anche a un terreno agricolo comprato unitamente a una casa, è importante chiarire che cosa si intende per sistema del prezzo-valore.

Quando si parla di prezzo-valore si fa riferimento alla regola, in base alla quale, la determinazione della base imponibile dei trasferimenti di abitazioni si effettua moltiplicando la rendita catastale (elemento presente nella visura catastale) per un determinato numero, valore chiamato coefficiente di aggiornamento.

Quando si adotta il sistema prezzo-valore, colui che paga le tasse, ossia il compratore-contribuente viene tassato non in base al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita, ma in base alla rendita catastale.

Quando si applica il prezzo valore

La possibilità di accedere al sistema del prezzo-valore può essere presa in considerazione solo se vengono rispettati i requisiti previsti dalla legge. Infatti per potervi accedere occorre che il trasferimento del diritto di proprietà della casa avvenga in favore di una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività di impresa, arte o professione e che si tratti di immobili ad uso abitativo, appunto case, e relative pertinenze come adesso approfondiremo. Inoltre, altro presupposto da non sottovalutare, è che l’opzione per il regime del prezzo-valore deve essere contenuta nell’atto di cessione su richiesta dell’acquirente. Tuttavia la problematica più complessa riguarda le cosiddette pertinenze come adesso vedremo.

Che cosa è una pertinenza

Prima di comprendere se e quando è possibile utilizzare il sistema del prezzo-valore per l’acquisto di un terreno agricolo, occorre comprendere cosa si intende per pertinenza.

Per poter parlare di pertinenza di un fabbricato ad uso abitativo, ossia di una casa, occorre che ricorrano due presupposti: in primis deve emergere la volontà del proprietario della cosa principale di mantenere e avere questo collegamento tra beni, in secondo luogo deve esistere proprio il collegamento, nel senso che la pertinenza, quindi il terreno agricolo, deve essere destinato in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale.

Un punto molto discusso è se deve sussistere necessariamente il requisito della vicinanza, per considerare un immobile come pertinenza: la questione è sempre stata molto dibattuta soprattutto per coloro che volevano considerare un bene come pertinenziale per poter risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali.

Prezzo valore e terreno agricolo pertinenziale: vantaggi

L’acquirente, ossia il compratore della casa, nel richiedere la possibilità di accedere al sistema del prezzo-valore per l’acquisto di un terreno agricolo pertinenziale dal notaio ha dei vantaggi. In primis emerge che l’Agenzia delle entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi in cui si determini un occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito. Inoltre in questo caso non trovano applicazione le norme sull'accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

Requisiti per prezzo valore terreno pertinenziale

Quando si compra un terreno agricolo e si intenda applicare il sistema del prezzo valore occorre rispettare dei requisiti che, come affermato anche dai giudici di Cassazione, sono di primaria importanza.

È indispensabile che venga dimostrata come prova rigorosa la pertinenzialità del terreno rispetto al fabbricato adibito a casa in cui vivere. Siccome la legge dà la possibilità di estendere il sistema del prezzo- valore anche al terreno agricolo comprato insieme alla casa, ossia alla pertinenza, bisogna verificare se effettivamente nel singolo caso concreto, sussistano i requisiti necessari. Il bene pertinenziale quindi deve avere anche una rendita autonoma per poter realmente usufruire del cosiddetto prezzo-valore.

L’Agenzia delle Entrate ha voluto definire in maniera precisa e netta che la pertinenzialità del terreno agricolo deve essere concreta e ciò vuol dire che in maniera chiara il terreno deve avere un rapporto di strumentalità rispetto alla casa e non deve essere solo in astratto considerato tale.

Prezzo-valore e terreno agricolo: cosa si precisa nell’atto

Nell’atto di cessione del terreno dal notaio per atto pubblico, quindi, in virtù delle attente puntualizzazioni dell’Agenzia delle Entrate, deve essere precisato il rapporto di connessione del terreno agricolo e della casa e non deve essere considerato come un elemento scontato, ma di assoluta importanza qualora si voglia accedere al sistema del prezzo valore. Inoltre la volontà di voler accedere a tale sistema per l’acquisto del terreno agricolo deve emergere dall’atto come manifestazione di volontà dell’acquirente.

Che succede alla dichiarazione del prezzo nel prezzo-valore

Il fatto che le imposte vengano calcolate in base a un parametro diverso, non implica che il prezzo non vada dichiarato all’interno dell’atto pubblico notarile di acquisto del terreno agricolo pertinenziale.

Infatti sussiste l’obbligo di menzionare il prezzo, così come i relativi mezzi di pagamento, quali l’assegno circolare, l’assegno bancario e il bonifico. Non è escluso l’utilizzo dei contanti per il pagamento del prezzo pattuito dal notaio purchè vengano rispettati i limiti previsti dalla normativa antiriciclaggio.

Preventivo per acquisto terreno agricolo

Prima di effettuare un investimento immobiliare di questo tipo è opportuno richiedere un preventivo notarile per comprendere, in base al proprio caso concreto, quali siano le tasse e le imposte da dover affrontare.

Con la piattaforma di NotaioFacile si può richiedere un preventivo gratuito online sia per l’acquisto di una casa, che per l’acquisto di un terreno, così come qualsiasi altro atto da stipulare dal notaio. In pochi semplici passaggi è possibile compilare il form di richiesta, risparmiando tempo e denaro nella ricerca del notaio più vicino, proprio perché si potrà scegliere anche la città in cui si intende stipulare; questo servizio è gratis e non comporta alcuna spesa di iscrizione o di registrazione al sito.