Quali spese ci sono per l’acquisto della prima casa?

• Le spese per l’acquisto della prima casa
• Le spese notarili per l’acquisto di una casa
• Le spese preliminari al rogito di compravendita
• Le principali spese per l’acquisto di una prima casa
• Il mutuo prima casa
• La relazione notarile preliminare
• La perizia dell’immobile
• Le spese per il rogito di mutuo
• Tasse e contributi dovuti per l'acquisto della prima casa al rogito
•  il ruolo del notaio

Le spese per l’acquisto della prima casa

Comprare casa è sempre uno dei momenti più importanti nella vita di una persona, ma è bene tenere presente che, a fronte del beneficio di diventare proprietari di una casa, vi sono una serie di spese - e anche ingenti - da sostenere. Tali spese riguardano l’atto di acquisto, cioè la compravendita stipulata davanti al Notaio, il mutuo che spesso ad esso si accompagna, la parcella del professionista, le tasse che quest’ultimo versa come sostituto d’imposta.

Le spese notarili per l’acquisto di una casa

Quando si prende la decisione di acquistare una casa, occorre affrontare una serie di spese, sia preliminare al rogito che conseguenti ad esso. La valutazione di queste spese non può non passare attraverso un preventivo notarile, che può essere richiesto anche via mail o mediante un colloquio telefonico. In questo caso, occorre fornire al Notaio tutti i dati necessari, tra cui la documentazione oggettiva relativa all’immobile, la documentazione personale relativa ai requisiti soggettivi dell’acquirente. Occorre inoltre specificare se si acquista da privato o da società, se si prende una somma a titolo di mutuo o se si paga direttamente in denaro. Con tutti questi elementi, il Notaio può effettuare una valutazione e fare un preventivo di spesa specifico con le varie voci.

Le spese preliminari al rogito di compravendita

Quando si parla di spese per l’acquisto della prima casa, occorre partire dal principio analizzando le spese che vi sono nella fase preliminare alla stessa. La prima fase delle trattative comprende l’eventuale stipula di un preliminare. Si parla di eventuale perché ci si potrebbe automaticamente dirottare sull’atto di compravendita, mentre si potrebbe optare per un preliminare per scrittura privata semplice o per atto pubblico. Quando si stipula un preliminare per atto pubblico, ci sono delle spese da affrontare anche in caso di acquisto della prima casa.

Quali sono le spese per il preliminare?

Si tratta di spese sia legate al rogito di preliminare stipulato per atto pubblico da una parte, sia relative all’acconto da versare in quella sede. Il preliminare per atto pubblico è un rogito notarile come tutti gli altri e quindi in quanto tale sconta l’imposta di registro, la quale va calcolata in relazione alla circostanza che quello versato sia un acconto o una caparra confirmatoria. Oltre a questo, va garantito l’onorario del Notaio, il quale poi provvede a trascrivere questo rogito nei Registri Immobiliari.

Partendo con ordine, è bene precisare che i costi saranno diversi a seconda che si tratti di prima casa comprata da un privato o da un’impresa di costruzioni, che si tratti di immobile adibito ad abitazione principale o a luogo commerciale, che il valore dell’immobile sia più o meno alto e, non ultimo, che si tenga presente l’importo del mutuo finanziato.

In tutti i casi in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, le tariffe notarili si riducono del 30%, secondo quanto previsto dalla legge. Il risultato è che, quando si acquista una prima da privato, il calcolo è veramente semplice: basta moltiplicare la rendita catastale per 115,5.

Se l’immobile che si sta comprando sarà adibito ad abitazione principale, è facile intuire che chi compra usufruirà delle agevolazioni prima casa. Ma è bene sapere che si può ritenere tale l’abitazione in cui il compratore stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Solo in determinate condizioni (non essere titolari di diritti di usufrutto e uso su altre abitazioni dello stesso Comune, non essere titolari nemmeno in comunione o per quote di altri diritti di proprietà, usufrutto, uso, nuda proprietà o abitazione su un altro immobile che si desideri acquistare con le agevolazioni, il bene non deve essere di lusso...), è possibile beneficiare di un trattamento fiscale agevolato.

Le principali spese per l’acquisto di una prima casa

Come visto, le principali spese per l’acquisto di una prima casa sono spese fiscali. A primo acchito si pensa che la spesa da pagare al Notaio sia tutta rivolta al suo onorario, in realtà questo non ne costituisce che una parte. Per il resto, il Notaio è sostituto d’imposta e riceve per conto dello Stato le imposte che il privato deve pagare per l’acquisto di una casa. Quando si acquista la prima casa, si può godere delle suddette agevolazioni e quindi ottenere un risparmio di spesa relativamente all’imposta di registro. Accanto a questa vi sono le spese ipotecarie, catastali e di bollo che si pagano in misura fissa. Vediamo tuttavia come queste non siano le uniche spese per l’acquisto di una prima casa, ma ve ne possono essere delle altre.

Il mutuo prima casa

Non bisogna pensare che le spese del mutuo siano legate esclusivamente alle rate da pagare: vi sono una serie di voci che il mutuatario deve considerare anche per ottenere il finanziamento.

Una prima voce riguarda tutta la documentazione relativa all’immobile (su provenienza, visure, catasto ecc.) insieme ai documenti necessari per la domanda di mutuo.

La relazione notarile preliminare

Tra gli adempimenti da effettuare prima del mutuo e che rientrano nel preventivo di spesa per l’acquisto di una prima casa, qualora l’acquirente faccia ricorso a un mutuo, vi è proprio la relazione notarile preliminare (RNP). Il Notaio deve effettuare una verifica ipocatastale per controllare che sull’immobile non vi siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli o formalità che possano intaccare l’operazione di iscrizione ipotecaria da parte della Banca. La Banca infatti una volta concesso il mutuo iscrive ipoteca sulla casa oggetto della compravendita.

Come si effettua la relazione notarile preliminare?

Il Notaio la effettua attraverso le visure ipotecarie e catastali, andando a ricostruire il cosiddetto ventennio, ovvero individuando l’originario titolare dell’immobile. 

È fondamentale per la Banca prima di concedere il mutuo essere a conoscenza della storia dell’immobile e di tutti i passaggi di proprietà che sono avvenuti negli ultimi vent’anni, compresi quelli dal notaio.

Spesso quando nei vent’anni c’è una donazione la banca potrebbe essere più restia al rilascio di mutuo in quanto come approfondito nell’apposita sezione, diventare proprietari di una casa ricevuta in donazione non è considerato uno degli acquisti più sicuri in quanto l’atto potrebbe essere impugnato.

Inoltre la Banca deve essere sicura che sulla casa non vi siano altre formalità pregiudizievoli. Cosa si intende per formalità pregiudizievoli? Si intendono tutti quei “pesi” che potrebbero comparire da un controllo come ipoteche, pignoramenti, processi in corso che abbiano ad oggetto proprio quell’immobile.

Chi paga la RNP relazione notarile preliminare?

Tale spesa è pagata dall’acquirente e viene inserita nel preventivo dell’acquirente e del mutuatario. Viene fatto un preventivo sia dalla Banca che dal Notaio e comprende sia le spese di istruttoria che le spese per i rogiti notarili di mutuo e compravendita. Solitamente non è una spesa che viene pagata separatamente me è compresa nel preventivo di tutto il rogito notarile e anche se si tratta di un lavoro che il notaio effettuerà prima del rogito non dovrà essere immediatamente pagato.

La perizia dell’immobile

La seconda voce riguarda la c.d. perizia immobiliare (più IVA e oneri contributivi), necessaria affinché la banca valuti se l'immobile per cui è stato richiesto il credito vale l'investimento.

Correlata alla valutazione peritale affidata ad un tecnico, c’è la spesa d’istruttoria, che si aggira intorno allo 0,8% del valore del mutuo. L’istruttoria comprende la valutazione dei documenti, la valutazione creditizia di meritevolezza dell’investimento e le spese per l’erogazione del mutuo.

Anche la perizia rientra nelle spese da pagare alla Banca. Essa serve per effettuare una valutazione certa della casa, per determinare la somma da poter concedere a mutuo e il valore dell’ipoteca. Viene eseguita da un perito appositamente nominato, solitamente direttamente dalla Banca. L’acquirente mutuatario può decidere di presentare la perizia che sia stata svolta privatamente, purché poi sia giurata e quindi accettata dalla Banca. Si tratta di spese propedeutiche alla compravendita, seppur non legate direttamente al rogito, ma da considerare nel complessivo dispendio per acquistare una prima casa.

Altra voce di spesa è quella relativa alla polizza assicurativa obbligatoria, stipulata dal mutuatario per coprire eventuali danni da scoppio ed incendio.

È inoltre necessario contattare un Notaio per la stipula di un adeguato contratto di mutuo, che ha vita e origini diverse da quello di compravendita. Il Notaio è necessario perché, al di là della forma richiesta, è l’unico soggetto che può iscrivere ipoteca sull’immobile, a garanzia del finanziamento.

Le spese per il rogito di mutuo

Il rogito notarile di mutuo è un contratto che va stipulato contemporaneamente alla compravendita, oppure immediatamente prima. Di solito si stipula lo stesso giorno e presso la Banca prima il mutuo e poi immediatamente dopo la compravendita, con la presenza del funzionario della Banca da una parte, il mutuatario e le parti dell’acquisto dall’altra. La spesa per il mutuo consta dell’onorario notarile più Iva, che va ad aggiungersi all’onorario della compravendita. Oltre alle spese di istruttoria, che riguardano tutta la fase preliminare, vi è la principale spesa fiscale del mutuo, corrispondente alla cosiddetta imposta sostitutiva.

A chi va pagata questa imposta sostitutiva?

L’imposta sostitutiva non viene pagata al Notaio ma viene scalata dalla provvista attribuita dalla Banca a titolo di mutuo.

A quanto ammonta l’imposta sostitutiva in caso di acquisto prima casa?

In caso di mutuo finalizzato all’acquisto di una prima casa, l’imposta sostitutiva di mutuo, corrispondente alla imposta di registro nella compravendita, ammonta allo 0,25% della somma finanziata. Se invece si tratta di un acquisto per seconda casa, oppure se non si hanno i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa, l’imposta sostitutiva del mutuo ammonta al 2% della somma finanziata. Pertanto è evidente come mutuo e compravendita costituiscono un unico strumento contrattuale per acquistare la prima casa e in entrambi i casi si può usufruire di agevolazioni fiscali.

Altre spese che fanno parte in senso stretto del mutuo sono le seguenti:

• spese di incasso della rata;
• spese di gestione (notifica del cambio del tasso, resoconto annuale degli interessi passivi e altre piccole spese);
• spese per la cancellazione dell’ipoteca (a cui può provvedere il Notaio).

Tasse e contributi dovuti per l'acquisto della prima casa al rogito

Come si è già accennato, per calcolare le tasse e le imposte dovute per l’acquisto della prima casa, occorre tener conto del valore catastale della stessa, più che del prezzo finale previsto nel contratto di compravendita. In sostanza, se si decide di acquistare da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% (9% se si tratta di seconda casa), mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in un ammontare fisso pari a 50 euro.

Viceversa, se si acquista da un costruttore, è dovuta anche l’IVA che ammonta al 4% (10% se si tratta di seconda casa), e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nell’ammontare fisso di 200 euro.

L’esborso delle tasse, così come delle spese relative all’immobile e alla parcella del Notaio, di norma spettano al compratore. Di norma, perché le parti possono sempre accordarsi diversamente e decidere di dividere le spese; oppure, nel caso in cui il compratore sia inadempiente rispetto ad alcune voci di spesa nell’ambito del pagamento del Notaio, egli può sempre rivolgersi al venditore per riscuotere il denaro residuo.

 Il ruolo del Notaio

Il Notaio, in quanto massimo esperto della contrattazione immobiliare, è garante del buon esito dell’acquisto dell’immobile, ed in questa veste accerta che il compratore acquisti “bene”, da un venditore che risulti effettivo titolare dell’immobile in discorso, vigila sulla corretta tenuta delle visure e sulla regolarità catastale, nonché sul rispetto delle vigenti norme in materia edilizia e urbanistica (in sostanza, verifica che non si tratti di immobile abusivo).

Oltre a questo, il Notaio, essendo un pubblico ufficiale, è incaricato di riscuotere tasse e imposte per conto dello Stato, dunque quale sostituto d’imposta.

Ecco perché è fondamentale avvalersi della consulenza del Notaio in relazione a tutti i passaggi che caratterizzano la compravendita, dall’erogazione del mutuo fino alla conclusione dell’accordo.

Tabella riepilogativa per il calcolo delle imposte per comprare la prima casa:

Vedi anche calcolo spese prima casa.