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Quali costi devo prevedere per comprare un appezzamento di terra?

Costi e spese notarili per l'acquisto di un appezzamento di terra

QUALI COSTI DEVO PREVEDERE PER COMPRARE UN TERRENO O APPEZZAMENTO DI TERRA? NOTAIO PER TERRENI. QUANTO COSTA L’ATTO DI COMPRAVENDITA?

Ti stai chiedendo quanto costerà la consulenza di un notaio per terreni da vendere o comprare? Tra le voci di spesa è necessario considerare il pagamento dell’onorario del professionista, oltre a quello di tasse, imposte e spese varie legate alla pratica. L’ammontare totale di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale dipende da diverse variabili: dalla presenza o meno di agevolazioni fiscali sull’appezzamento di terra e, in linea generale, dalle aliquote applicate, che a loro volta dipendono dal prezzo dichiarato in sede di stipula dell’atto, e non dal valore catastale del terreno. Per quanto riguarda altri importi da corrispondere al notaio per acquisti di terreni, bisogna tenere in considerazione anche le spese per le visure, i contributi previdenziali e l’IVA sull’onorario del professionista che può dipendere anche dal grado di complessità della pratica. Per calcolare i costi della consulenza notarile per atti relativi a terreni, la via più diretta è chiedere un preventivo dettagliato al professionista, anche in ragione dell’abolizione delle tariffe notarili uniche avvenuta nel 2012 a seguito del Decreto Liberalizzazioni. Come fare?

UN SERVIZIO ONLINE PER RICHIEDERE PREVENTIVI PER UN TERRENO

Grazie a Notaiofacile.it gli utenti dispongono di un modo semplice, gratuito e diretto per contattare il Notaio per qualsiasi atto, anche in materie che possono sembrare più ostiche o tecniche come l'acquisto di un terreno.

Ad ogni pratica corrisponde un form di contatto pre impostato che l'utente non dovrà fare altro che seguire nelle singole voci specifiche. Lo studio dei moduli è stato fatto in modo da fornire uno scenario dettagliato e realistico al Notaio Online e, al tempo stesso, anche da agevolare l'utente nella raccolta di info e documenti utili. Nel caso specifico dell'acquisto terreni il modulo chiederà di specificare: • la destinazione d’uso (agricolo, edificabile o altra destinazione) del terreno; • a quanto ammonta la cifra d’acquisto; • la località in cui si trova l'appezzamento; • eventuali altri dati. Il notaio, a questo punto, basandosi sui dati inseriti, sarà in grado di formulare un preventivo preciso e analiticamente suddiviso in voci di spesa. In poco tempo, e soprattutto in maniera gratuita, sarai in grado di farti un’idea sulla spesa che dovrai sostenere per l’atto di compravendita del terreno in questione.

Il Notaio per l’acquisto di un terreno

Vi sono diverse tipologie di terreno che si possono acquistare. Pur trattandosi sempre e comunque di compravendite immobiliari, regole e tassazione possono variare in base alla classificazione del terreno. Questo è un campo che nel corso degli anni ha visto più variazioni anche di legge rispetto a ciò che riguarda i rogiti sulle abitazioni, per cui è ancora di più il caso – anche se come più volte abbiamo detto è sempre una buona idea – di informarsi bene prima di fare qualsiasi conto.

Innanzitutto, le tasse: in assenza di agevolazioni, comprare un terreno agricolo comporterà una spesa di imposta di registro pari al 15% e imposta ipotecaria e imposta catastale di €50,00 ciascuna. Per l’acquisto di terreni non agricoli, sempre in assenza di agevolazioni specifiche, si dovrà pagare l’imposta di registro nella misura del 9% e l’imposta ipotecaria e imposta catastale sempre di 50€ ciascuna. La base imponibile è il prezzo del bene oggetto di compravendita dichiarato nell’atto stesso. Questo in breve per quanto riguarda la tassazione. Ma che differenze ci sono riguardo i diversi terreni?

Dal Notaio per l’acquisto di un terreno: cosa sto comprando?

Come molti sanno, per una compravendita immobiliare dobbiamo rivolgerci al Notaio per l’atto di rogito. Potremmo però pensare che sia più conveniente o ci sia più congeniale comprare non una casa fatta e finita, ma un appezzamento di terra su cui poi costruire l’abitazione a propria misura. Può essere una scelta abbastanza comune se non si ha fretta o per chi possiede ditte edili e costruisce immobili per poi venderli. Immaginiamo di aver individuato il terreno perfetto per l’abitazione che abbiamo immaginato, magari abbiamo già in mano anche dei progetti dell’architetto e già la immaginiamo nel luogo su cui abbiamo messo gli occhi. Ma sarà un terreno edificabile? Questa è la prima domanda che dobbiamo porci. La risposta non è sempre intuitiva come si potrebbe pensare perché non conta tanto quello che vediamo ma la situazione risultante al catasto.

Acquisto di un terreno: differenza tra un terreno agricolo e un terreno edificabile

terrenoCome accennato poco sopra, la prima cosa che dovremo controllare se vogliamo acquistare un terreno per costruire casa è che si tratti di un terreno edificabile. Quindi: qual è la differenza tra un terreno agricolo e un terreno edificabile? E se per caso il terreno che abbiamo visto fosse agricolo, può essere trasformato in edificabile? Quale procedura dovrò seguire se acquisto un terreno agricolo e lo voglio trasformare in edificabile? Insomma, le considerazioni da fare non sono poche ed è bene procedere passo passo per non incorrere in errori. Innanzitutto, potremmo pensare che su un terreno agricolo sia del tutto impossibile costruire: in realtà non è così, è possibile costruire, ma con determinati limiti di cui tenere debito conto. Se un terreno è in zona agricola significa che nel piano urbanistico del Comune è contrassegnato con la lettera E: i terreni dei Comuni vengono infatti suddivisi in zone territoriali omogenee che ne determinano la destinazione. Vi sarà dunque la zona del centro storico (zona A), zone parzialmente edificate (zona B) o in cui è prevista l’espansione dell’abitato (zona C), zone per gli insediamenti produttivi (zona D), zone destinate a infrastrutture di interesse pubblico (zona F), mentre le zone agricole sono appunto contrassegnate con la lettera E. Attenzione: il fatto che un determinato terreno sia indicato come a destinazione agricola prescinde dal fatto che sia effettivamente usato a tale scopo, anzi, non di rado questo non avviene.

Il fatto di prevedere la destinazione agricola ha in realtà proprio lo scopo di limitare che in queste zone si edifichino case o altro, di norma per proteggere il paesaggio ed evitare un sovraffollamento di edifici. A differenza di quanto si possa pensare, abbiamo però detto poco sopra che non è del tutto vero che su un terreno a destinazione agricola non si possa proprio costruire nulla. Ma allora cosa si può costruire su un terreno agricolo? Si possono ad esempio costruire abitazioni che abbiano i requisiti previsti dalla legge per la casa colonica o per la casa del contadino e che siano strettamente correlate appunto all’esercizio dell’attività agricola.

Per poter costruire in un terreno agricolo il proprietario deve dunque svolgere l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni a rispettare un determinato rapporto tra il volume dell’edificio che è possibile costruire e la superficie totale del terreno, proprio al fine di garantire la realtà dell’attività agricola. Insomma, dei limiti molto ristretti e che rendono la cosa non proprio conveniente per chi volesse seguire questa strada per costruire casa, a meno che si tratti effettivamente di un contadino: insomma, come sempre meglio rispettare in tutto e per tutto le regole così da non avere problemi. Spesso, pensando di trovare una scappatoia, ci si ritrova solo a incorrere in problemi: se vogliamo acquistare un terreno per costruire, acquistiamo un terreno edificabile anche se probabilmente lo pagheremo di più.

Acquisto di un terreno edificabile

Dunque, se desideriamo acquistare un terreno per costruire, sarà bene presentarci davanti al Notaio con tra le mani un terreno edificabile, cioè un’area che il Comune prevede sia destinata alla costruzione di fabbricati (in questo caso di abitazioni): sarà sufficiente verificarne la destinazione d’uso in Comune, magari chiedendo l’aiuto di un geometra se temiamo di fare degli errori.

Ma un terreno agricolo può essere trasformato in edificabile? È possibile, ma sempre a discrezione del Comune. Sarà più facile che questa trasformazione sia permessa se il terreno in questione si trova in prossimità o addirittura in mezzo ad altri terreni già edificati, se sono presenti servizi di urbanizzazione fondamentali quali fognature, acquedotto, ecc., se non è all’interno di zone protette, ad esempio parchi, o delle fasce di rispetto di cimiteri, acquedotti o altre realtà nei pressi delle quali non è possibile costruire.

Non si tratta di criteri certi, ma solo di indicazioni di massima: per avere la certezza, come abbiamo accennato sopra, bisogna recarsi in Comune, e più precisamente presso l’Ufficio Tecnico, dove sapranno darci tutte le indicazioni necessarie. Se il terreno che vuoi acquistare non è già edificabile, sappi che l’iter è lungo e complesso: rivolgiti a un geometra, a un architetto o a un ingegnere che possa fare la richiesta nel modo corretto, presentando al Comune la domanda di conversione del terreno da agricolo a edificabile allegando anche la planimetria del terreno stesso.

Il Comune procederà quindi a valutare la richiesta pervenuta in base a parametri che variano da paese a paese – sopra abbiamo indicato quelli più comuni – e che non è dunque possibile esemplificare in questa sede. Il fatto di aver fatto richiesta, e anche se il terreno che vogliamo acquistare ci sembra rispettare i parametri di massima indicati sopra, non ci garantisce in nessun modo che la nostra richiesta verrà accettata.

Vista la complessità della materia, appare evidente quanto possa essere importante la consulenza notarile.

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