Calcolo delle spese notarili per l'acquisto del terreno agricolo da privato
Calcolo delle spese notarili per l'acquisto del terreno non agricolo da privato
Quali costi devo prevedere per comprare un appezzamento di terra?
QUALI COSTI DEVO PREVEDERE PER COMPRARE UN TERRENO O APPEZZAMENTO DI TERRA? NOTAIO PER TERRENI. QUANTO COSTA L’ATTO DI COMPRAVENDITA?
Il conto di un atto notarile su un terreno si fa in due tempi: prima le imposte, fissate dalla legge e calcolate sul prezzo dichiarato nell’atto, poi l’onorario del notaio, che dipende dallo studio e dai controlli da fare. Su un terreno agricolo comprato da chi non è agricoltore l’imposta di registro è il 15%, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale; su un terreno edificabile venduto da un privato si scende al 9%. Un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale iscritto alla gestione previdenziale paga il 9% e, se chiede l’agevolazione per la piccola proprietà contadina, 200 euro di registro, 200 di ipotecaria e l’1% di catastale. Sotto una certa soglia il registro non scende: il minimo è 1.000 euro, ed è quello che si paga su un appezzamento da poche migliaia di euro.
Ti stai chiedendo quanto costerà la consulenza di un notaio per terreni da vendere o comprare? Tra le voci di spesa è necessario considerare il pagamento dell’onorario del professionista, oltre a quello di tasse, imposte e spese varie legate alla pratica. L’ammontare totale di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale dipende da diverse variabili: dalla presenza o meno di agevolazioni fiscali sull’appezzamento di terra e, in linea generale, dalle aliquote applicate, che a loro volta dipendono dal prezzo dichiarato in sede di stipula dell’atto, e non dal valore catastale del terreno. Per quanto riguarda altri importi da corrispondere al notaio per acquisti di terreni, bisogna tenere in considerazione anche le spese per le visure, i contributi previdenziali e l’IVA sull’onorario del professionista che può dipendere anche dal grado di complessità della pratica. Per calcolare i costi della consulenza notarile per atti relativi a terreni, la via più diretta è chiedere un preventivo dettagliato al professionista, anche in ragione dell’abolizione delle tariffe notarili uniche avvenuta nel 2012 a seguito del Decreto Liberalizzazioni. Come fare?
Quanto costa l’atto notarile per un terreno agricolo
Questa è la simulazione del costo del rogito nelle tre situazioni più comuni, con le aliquote in vigore nel 2026: sono le imposte da versare al notaio il giorno dell’atto, mentre l’onorario va aggiunto a parte.
| Prezzo del terreno agricolo | Chi compra non è agricoltore | Coltivatore diretto o IAP | Con agevolazione piccola proprietà contadina |
|---|---|---|---|
| 5.000 euro | 1.100 euro | 1.100 euro | 450 euro |
| 10.000 euro | 1.600 euro | 1.100 euro | 500 euro |
| 30.000 euro | 4.600 euro | 2.800 euro | 700 euro |
| 50.000 euro | 7.600 euro | 4.600 euro | 900 euro |
| 80.000 euro | 12.100 euro | 7.300 euro | 1.200 euro |
Gli importi comprendono registro, ipotecaria e catastale: 15% oppure 9% sul prezzo, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale, mentre con la piccola proprietà contadina si pagano 200 euro di registro, 200 di ipotecaria e l’1% di catastale. Nelle prime due righe si vede il minimo di 1.000 euro che entra in gioco sui terreni di poco valore: su un appezzamento da 5.000 euro si paga comunque quel minimo, quindi il peso delle imposte, in proporzione, è molto più alto.
L’agevolazione della terza colonna ha una contropartita: chi la usa deve coltivare o condurre il terreno e non venderlo per cinque anni, altrimenti la perde e le imposte vengono recuperate con sanzioni e interessi. Nelle stesse compravendite la legge prevede anche che l’onorario del notaio sia ridotto alla metà. Altri modi per contenere la spesa sono raccolti nella pagina su come risparmiare comprando un terreno.
E per un terreno edificabile?
Se vende un privato, l’imposta di registro è il 9% del prezzo, sempre con il minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale: su un lotto da 100.000 euro fanno 9.100 euro. Se invece vende un’impresa, la cessione è soggetta a IVA al 22% e registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa. Sono due conti molto diversi, quindi la prima domanda da fare al venditore è se vende come privato o come azienda.
Chi paga il notaio nella vendita di un terreno
Lo paga chi compra. Il codice civile, all’articolo 1475, mette le spese del contratto di vendita e quelle accessorie a carico del compratore, salvo patto contrario: imposte, onorario e visure seguono quindi l’acquirente, che è anche quello che sceglie il notaio. Al venditore restano le spese che riguardano la sua posizione, per esempio un frazionamento da fare prima del rogito o la cancellazione di un’ipoteca, oltre alle imposte sull’eventuale plusvalenza, che vanno viste con il proprio consulente. Nulla vieta di pattuire diversamente, ma va scritto nel preliminare, non deciso il giorno dell’atto.
UN SERVIZIO ONLINE PER RICHIEDERE PREVENTIVI PER UN TERRENO
Grazie a Notaiofacile.it gli utenti dispongono di un modo semplice, gratuito e diretto per contattare il Notaio per qualsiasi atto, anche in materie che possono sembrare più ostiche o tecniche come l'acquisto di un terreno.
Ad ogni pratica corrisponde un form di contatto pre impostato che l'utente non dovrà fare altro che seguire nelle singole voci specifiche. Lo studio dei moduli è stato fatto in modo da fornire uno scenario dettagliato e realistico al Notaio Online e, al tempo stesso, anche da agevolare l'utente nella raccolta di info e documenti utili. Nel caso specifico dell'acquisto terreni il modulo chiederà di specificare: • la destinazione d’uso (agricolo, edificabile o altra destinazione) del terreno; • a quanto ammonta la cifra d’acquisto; • la località in cui si trova l'appezzamento; • eventuali altri dati. Il notaio, a questo punto, basandosi sui dati inseriti, sarà in grado di formulare un preventivo preciso e analiticamente suddiviso in voci di spesa. In poco tempo, e soprattutto in maniera gratuita, sarai in grado di farti un’idea sulla spesa che dovrai sostenere per l’atto di compravendita del terreno in questione.
Dal 2012 le tariffe uniche non esistono più, quindi l’onorario lo stabilisce ogni studio e cambia parecchio anche da città a città: pesano il valore del terreno e i controlli da fare, perché un fondo con più particelle, confini incerti o vincoli richiede più lavoro di un lotto pulito. La cifra del tuo caso, con imposte e onorario separati, la danno gli studi: chiedi il preventivo per l’acquisto del terreno indicando destinazione, prezzo e provincia. Di solito la risposta arriva in poche ore.
Il Notaio per l’acquisto di un terreno
Vi sono diverse tipologie di terreno che si possono acquistare. Pur trattandosi sempre e comunque di compravendite immobiliari, regole e tassazione possono variare in base alla classificazione del terreno. Questo è un campo che nel corso degli anni ha visto più variazioni anche di legge rispetto a ciò che riguarda i rogiti sulle abitazioni, per cui è ancora di più il caso – anche se come più volte abbiamo detto è sempre una buona idea – di informarsi bene prima di fare qualsiasi conto.
Innanzitutto, le tasse: in assenza di agevolazioni, comprare un terreno agricolo comporterà una spesa di imposta di registro pari al 15% e imposta ipotecaria e imposta catastale di €50,00 ciascuna. Per l’acquisto di terreni non agricoli, sempre in assenza di agevolazioni specifiche, si dovrà pagare l’imposta di registro nella misura del 9% e l’imposta ipotecaria e imposta catastale sempre di 50€ ciascuna. La base imponibile è il prezzo del bene oggetto di compravendita dichiarato nell’atto stesso. Questo in breve per quanto riguarda la tassazione. Ma che differenze ci sono riguardo i diversi terreni?
Il passaggio di proprietà di un terreno agricolo, passo per passo
Tra la stretta di mano e la firma ci sono due controlli che, sui terreni agricoli, decidono i tempi più di ogni altra cosa.
Il certificato di destinazione urbanistica
Per gli atti che trasferiscono terreni, l’articolo 30 del testo unico dell’edilizia impone di allegare il certificato di destinazione urbanistica, il CDU, che riporta cosa prevede il piano urbanistico per quell’area: senza, l’atto è nullo. Lo rilascia l’ufficio tecnico del Comune, di norma entro trenta giorni dalla richiesta, e vale un anno, purché nel frattempo gli strumenti urbanistici non cambino. Se il Comune non lo rilascia nel termine, la legge consente di sostituirlo con una dichiarazione del venditore che attesta di aver presentato la domanda e indica la destinazione urbanistica del terreno; e se il terreno è pertinenza di un fabbricato già accatastato e misura meno di 5.000 metri quadrati, il certificato non serve, come nel caso del giardino venduto insieme alla casa.
La prelazione agraria
Se il fondo è affittato a un coltivatore diretto, o se confina con il terreno di un coltivatore diretto in possesso dei requisiti di legge, questi hanno il diritto di prelazione: il venditore deve notificare loro la proposta di vendita, con il preliminare che indica prezzo, acquirente e condizioni, e loro hanno trenta giorni per decidere se comprare alle stesse condizioni. Se la notifica non viene fatta, chi aveva diritto può esercitare il riscatto entro un anno dalla trascrizione dell’atto e prendersi il terreno pagando lo stesso prezzo. Per questo il notaio, di norma, chiede al venditore la situazione degli affitti e dei confinanti prima di fissare il rogito, e il funzionamento nei dettagli è nella pagina sulla prelazione agraria per l’acquisto di un terreno.
Dopo la firma il passaggio si chiude in pochi giorni: il notaio registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e cura la voltura al catasto, così il terreno risulta intestato al nuovo proprietario. I documenti da preparare prima sono elencati nella pagina su quali documenti servono per comprare un terreno.
Dal Notaio per l’acquisto di un terreno: cosa sto comprando?
Come molti sanno, per una compravendita immobiliare dobbiamo rivolgerci al Notaio per l’atto di rogito. Potremmo però pensare che sia più conveniente o ci sia più congeniale comprare non una casa fatta e finita, ma un appezzamento di terra su cui poi costruire l’abitazione a propria misura. Può essere una scelta abbastanza comune se non si ha fretta o per chi possiede ditte edili e costruisce immobili per poi venderli. Immaginiamo di aver individuato il terreno perfetto per l’abitazione che abbiamo immaginato, magari abbiamo già in mano anche dei progetti dell’architetto e già la immaginiamo nel luogo su cui abbiamo messo gli occhi. Ma sarà un terreno edificabile? Questa è la prima domanda che dobbiamo porci. La risposta non è sempre intuitiva come si potrebbe pensare perché non conta tanto quello che vediamo ma la situazione risultante al catasto.
Acquisto di un terreno: differenza tra un terreno agricolo e un terreno edificabile
Come accennato poco sopra, la prima cosa che dovremo controllare se vogliamo acquistare un terreno per costruire casa è che si tratti di un terreno edificabile. Quindi: qual è la differenza tra un terreno agricolo e un terreno edificabile? E se per caso il terreno che abbiamo visto fosse agricolo, può essere trasformato in edificabile? Quale procedura dovrò seguire se acquisto un terreno agricolo e lo voglio trasformare in edificabile? Insomma, le considerazioni da fare non sono poche ed è bene procedere passo passo per non incorrere in errori. Innanzitutto, potremmo pensare che su un terreno agricolo sia del tutto impossibile costruire: in realtà non è così, è possibile costruire, ma con determinati limiti di cui tenere debito conto. Se un terreno è in zona agricola significa che nel piano urbanistico del Comune è contrassegnato con la lettera E: i terreni dei Comuni vengono infatti suddivisi in zone territoriali omogenee che ne determinano la destinazione. Vi sarà dunque la zona del centro storico (zona A), zone parzialmente edificate (zona B) o in cui è prevista l’espansione dell’abitato (zona C), zone per gli insediamenti produttivi (zona D), zone destinate a infrastrutture di interesse pubblico (zona F), mentre le zone agricole sono appunto contrassegnate con la lettera E. Attenzione: il fatto che un determinato terreno sia indicato come a destinazione agricola prescinde dal fatto che sia effettivamente usato a tale scopo, anzi, non di rado questo non avviene.
Il fatto di prevedere la destinazione agricola ha in realtà proprio lo scopo di limitare che in queste zone si edifichino case o altro, di norma per proteggere il paesaggio ed evitare un sovraffollamento di edifici. A differenza di quanto si possa pensare, abbiamo però detto poco sopra che non è del tutto vero che su un terreno a destinazione agricola non si possa proprio costruire nulla. Ma allora cosa si può costruire su un terreno agricolo? Si possono ad esempio costruire abitazioni che abbiano i requisiti previsti dalla legge per la casa colonica o per la casa del contadino e che siano strettamente correlate appunto all’esercizio dell’attività agricola.
Per poter costruire in un terreno agricolo il proprietario deve dunque svolgere l’attività di imprenditore agricolo da almeno 3 anni a rispettare un determinato rapporto tra il volume dell’edificio che è possibile costruire e la superficie totale del terreno, proprio al fine di garantire la realtà dell’attività agricola.
Insomma, dei limiti molto ristretti e che rendono la cosa non proprio conveniente per chi volesse seguire questa strada per costruire casa, a meno che si tratti effettivamente di un contadino: insomma, come sempre meglio rispettare in tutto e per tutto le regole così da non avere problemi. Spesso, pensando di trovare una scappatoia, ci si ritrova solo a incorrere in problemi: se vogliamo acquistare un terreno per costruire, acquistiamo un terreno edificabile anche se probabilmente lo pagheremo di più.
Le regole cambiano anche da Regione a Regione e da Comune a Comune, quindi restano indicazioni di massima: prima di impegnarsi conviene farsi dire dall’ufficio tecnico, o da un tecnico di fiducia, cosa è ammesso su quel preciso mappale. Le differenze tra le varie categorie sono raccolte nella pagina sui tipi di terreno da comprare.
Acquisto di un terreno edificabile
Dunque, se desideriamo acquistare un terreno per costruire, sarà bene presentarci davanti al Notaio con tra le mani un terreno edificabile, cioè un’area che il Comune prevede sia destinata alla costruzione di fabbricati (in questo caso di abitazioni): sarà sufficiente verificarne la destinazione d’uso in Comune, magari chiedendo l’aiuto di un geometra se temiamo di fare degli errori.
Ma un terreno agricolo può essere trasformato in edificabile? È possibile, ma sempre a discrezione del Comune. Sarà più facile che questa trasformazione sia permessa se il terreno in questione si trova in prossimità o addirittura in mezzo ad altri terreni già edificati, se sono presenti servizi di urbanizzazione fondamentali quali fognature, acquedotto, ecc., se non è all’interno di zone protette, ad esempio parchi, o delle fasce di rispetto di cimiteri, acquedotti o altre realtà nei pressi delle quali non è possibile costruire.
Non si tratta di criteri certi, ma solo di indicazioni di massima: per avere la certezza, come abbiamo accennato sopra, bisogna recarsi in Comune, e più precisamente presso l’Ufficio Tecnico, dove sapranno darci tutte le indicazioni necessarie. Se il terreno che vuoi acquistare non è già edificabile, sappi che l’iter è lungo e complesso: rivolgiti a un geometra, a un architetto o a un ingegnere che possa fare la richiesta nel modo corretto, presentando al Comune la domanda di conversione del terreno da agricolo a edificabile allegando anche la planimetria del terreno stesso.
Il Comune procederà quindi a valutare la richiesta pervenuta in base a parametri che variano da paese a paese – sopra abbiamo indicato quelli più comuni – e che non è dunque possibile esemplificare in questa sede. Il fatto di aver fatto richiesta, e anche se il terreno che vogliamo acquistare ci sembra rispettare i parametri di massima indicati sopra, non ci garantisce in nessun modo che la nostra richiesta verrà accettata.
Le situazioni che complicano l’acquisto
Un terreno può essere perfetto sulla carta e portarsi dietro un vincolo che nessuno ha raccontato. Queste sono le situazioni che capitano più spesso, e cosa comportano.
| Situazione | Si può comprare? |
|---|---|
| ✔ Terreno con CDU aggiornato e nessun vincolo particolare | Sì, l’atto si fa nei tempi normali della pratica. |
| ⚠ Fondo agricolo affittato a un coltivatore diretto o con confinanti coltivatori | Sì, ma prima va gestita la prelazione agraria, altrimenti resta il rischio del riscatto. |
| ⚠ Terreno gravato da uso civico | Dipende: servono verifiche e a volte l’affrancazione, come spiegato per l’acquisto di un terreno gravato da uso civico. |
| ⚠ Terreno percorso dal fuoco | Sì, ma la legge impone vincoli sull’uso per anni: i dettagli sono nella pagina sull’acquisto di un terreno percorso dal fuoco. |
| ⚠ Terreno senza accesso dalla strada | Sì, se si costituisce il passaggio: si parte dalla pagina sul terreno intercluso. |
| ✘ Terreno senza certificato di destinazione urbanistica | No: l’atto sarebbe nullo, salvo i casi in cui la legge non lo richiede. |
Quando qualcosa non torna, conviene parlarne con il notaio prima del compromesso: è il momento in cui una clausola scritta bene costa poco e risolve molto. E su ogni punto in cui resta un dubbio, dalla destinazione urbanistica ai vincoli, la strada più sicura è chiedere conferma direttamente al notaio prima di firmare.
Vista la complessità della materia, appare evidente quanto possa essere importante la consulenza notarile.
Domande frequenti sul costo dell’atto notarile per un terreno
Quanto costa l’atto notarile per un terreno agricolo?
Le imposte sono il 15% del prezzo se chi compra non è agricoltore, il 9% se è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto alla gestione previdenziale, con il minimo di 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Su 30.000 euro fanno rispettivamente 4.600 e 2.800 euro. L’onorario del notaio è a parte e lo stabilisce ogni studio.
Chi paga il notaio nella vendita di un terreno agricolo?
Chi compra. L’articolo 1475 del codice civile mette le spese del contratto di vendita a carico del compratore, salvo patto contrario, e il compratore è anche chi sceglie il notaio. Al venditore restano le spese sue, per esempio un frazionamento o la cancellazione di un’ipoteca.
Quanto costa il passaggio di proprietà di un piccolo terreno?
Sui terreni di poco valore pesa il minimo di legge: l’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro. Su un appezzamento da 5.000 euro si pagano quindi 1.000 euro di registro più 100 di ipotecaria e catastale, oltre all’onorario. Con l’agevolazione per la piccola proprietà contadina si scende a circa 450 euro di imposte.
Quanto costa l’atto notarile per un terreno edificabile?
Se vende un privato, il 9% del prezzo di imposta di registro, minimo 1.000 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale: su 100.000 euro sono 9.100 euro. Se vende un’impresa si paga invece l’IVA al 22% e le tre imposte in misura fissa.
Quando conviene l’agevolazione per la piccola proprietà contadina?
Quando chi compra è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto alla gestione previdenziale: si pagano 200 euro di registro, 200 di ipotecaria e l’1% di catastale, con l’onorario del notaio ridotto alla metà. In cambio bisogna coltivare o condurre il terreno e non venderlo per cinque anni.
Serve sempre il certificato di destinazione urbanistica?
Serve per quasi tutti gli atti che trasferiscono terreni, e senza di esso l’atto è nullo. Non serve quando il terreno è pertinenza di un fabbricato già accatastato e la sua superficie resta sotto i 5.000 metri quadrati. Il certificato vale un anno dal rilascio.
Il vicino può prendersi il terreno che sto comprando?
Se il terreno è agricolo e lui è il coltivatore diretto confinante, o l’affittuario del fondo, ha il diritto di prelazione: deve ricevere la proposta di vendita e ha trenta giorni per esercitarla. Se non gliela notificano, può riscattare il terreno entro un anno dalla trascrizione dell’atto, pagando lo stesso prezzo.
