Pertinenze prima casa agevolate, quali categorie e quante
- Comprare casa con pertinenza dal notaio
- Che cos’è una pertinenza
- Agevolazioni fiscali prima casa: presupposti
- Cantine e magazzini, due dubbi prima del rogito
- Quando si possono chiedere le agevolazioni fiscali per il box o cantina
- Acquisto pertinenza, cosa chiedere al notaio
Comprare casa con pertinenza dal notaio
Box, cantina, posto auto e tettoia (categorie catastali C/6, C/2 e C/7) prendono le stesse agevolazioni prima casa dell’abitazione che servono: imposta di registro al 2% sul valore catastale, cioè la rendita per 115,5, oppure IVA al 4% se si compra da impresa. Vale una sola pertinenza per ciascuna categoria, e vale anche se la si compra con un atto successivo, purché nell’atto sia dichiarato il vincolo con la casa.
Comprare una casa dal notaio rappresenta un traguardo importante nella vita di una persona, spesso coronato a seguito di grandi sacrifici e duri anni di lavoro. Può capitare che la casa non sia comprata da sola, ma insieme ad un altro bene immobile come una cantina, un box auto, un box autorimessa, immobili che hanno la funzione di servire il bene principale.
In virtù della loro funzione di ornamento e completamento del bene principale, tali beni vengono chiamati pertinenze dagli esperti del settore. Tra le domande più ricorrenti che si pongono i potenziali compratori è se debbano essere necessariamente essere acquistati dal notaio insieme e se è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Ecco cosa c’è da sapere.
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Che cos’è una pertinenza
Il Codice Civile dà una definizione ben precisa alle pertinenze (art. 817 c.c.) affermando che sono le cose che sono destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa: è necessario che tra il bene principale (ad esempio la casa) e la pertinenza (box auto, deposito, cantina) ci sia un collegamento di tipo funzionale ed economico. Ad esempio un giardino può costituire pertinenza di una casa, in quanto ne costituisce ornamento, oppure un box auto può essere utile ai fini del parcheggio della propria auto. La destinazione, per legge, la decide il proprietario della casa o chi ha un diritto reale su di essa.
Nonostante le pertinenze conservino una loro individualità, (in quanto possono essere vendute anche separatamente dal bene principale, art. 818 c.c.) sono assoggettate per un periodo duraturo a servizio o ornamento di un altro bene per migliorarne il suo utilizzo o privilegiare il decoro.
Principali esempi di pertinenza
I principali esempi di pertinenza sono quelli di categoria catastale C/2, C/6 e C/7. Rientrano nella categoria C le soffitte, le cantine, i solai, i locali deposito e i magazzini, ma anche le autorimesse, le tettoie e i posti auto.
Cosa vuol dire? Significa che appartengono ad una determinata categoria che è possibile rinvenire al catasto: il catasto infatti prevede per ciascun immobile una precisa descrizione, con attribuzione di dati catastali, di categoria e di rendita catastale. Per scoprire la categoria catastale di un immobile basta una visura catastale, che di norma rientra anche tra i controlli fatti prima della stipula; cosa cambia per chi compra è spiegato nella pagina sulla categoria catastale della casa.
Agevolazioni fiscali prima casa: presupposti
Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ricorrano determinati presupposti e requisiti stabiliti dal legislatore.
È innanzi tutto necessario che chi acquista casa non sia proprietario di altro immobile situato nello stesso Comune dell’immobile che si vuole acquistare, idoneo ad essere adibito ad abitazione, neanche in comunione legale dei beni con l’altro coniuge, qualora sia sposato.
Occorre, inoltre, che colui che intende acquistare non sia titolare di altri diritti reali definiti minori, ossia non sia titolare del diritto di uso, di abitazione, di usufrutto su un altro fabbricato sito nel medesimo Comune.
Per poter usufruire delle agevolazioni colui che compra non deve avere sul territorio nazionale altri immobili per i quali abbia usufruito delle agevolazioni prima casa in quanto si tratterebbe di duplicare un beneficio di cui si è già usufruito, salvo che si impegni nell’atto a vendere l’immobile agevolato già posseduto entro due anni dal nuovo acquisto.
Analizzando gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, è necessario che colui che acquisti la casa abbia la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o si impegni a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel quale svolge la propria attività lavorativa. Le pertinenze seguono la casa: se l’acquisto della casa non ha questi requisiti, non li ha nemmeno quello del box o della cantina.
Cantine e magazzini, due dubbi prima del rogito
Se la casa l’ho comprata senza agevolazioni, la cantina comprata dopo può averle?
Di norma no. La legge estende il 2% alle pertinenze destinate a servizio della casa acquistata con le agevolazioni (nota II bis, comma 3, all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986): se la casa è stata comprata senza, anche la cantina paga l’imposta ordinaria.
Un magazzino accatastato come negozio può essere una pertinenza agevolata?
Di norma no. Le agevolazioni valgono solo per le unità classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7: un locale in C/1, come un negozio, o in A/10, come un ufficio, ne resta fuori. Se la categoria non corrisponde all’uso reale, è buona norma verificarlo con un tecnico e con il notaio prima del rogito, perché conta la situazione al momento dell’atto.
Quando si possono chiedere le agevolazioni fiscali per il box o cantina
Quando si compra una casa insieme a un box auto, ad esempio, è possibile chiedere le agevolazioni prima casa, sia se l’abitazione e il box vengono comprati contemporaneamente con lo stesso atto notarile di compravendita, sia se il box venga acquistato dal notaio in un momento successivo alla stipula della vendita dal notaio.
Le agevolazioni fiscali possono essere richieste per le pertinenze appartenenti solo a determinate categorie, ossia per le categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato (nota II bis, comma 3).
La categoria catastale deve inoltre essere verificata al momento del rogito e quindi possono usufruire delle agevolazioni fiscali solo le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali indicate al momento della stipula dell’atto di acquisto e non in un momento successivo.
Pertinenza al 2%, si può?
- ✔Cantina o soffitta (C/2) comprata con la casa agevolata: imposta di registro al 2%, oppure IVA al 4% se vende un’impresa.
- ✔Tettoia (C/7) o box (C/6) comprati dopo, con un atto separato: agevolati se destinati alla casa comprata con le agevolazioni, ma con l’imposta minima di 1.000 euro.
- ⚠Cantina e soffitta, entrambe in C/2: una sola al 2%, a scelta di chi compra; l’altra paga l’imposta ordinaria.
- ✘Magazzino in C/1 o ufficio in A/10: fuori dalle tre categorie ammesse.
- ✘Cantina per una casa comprata senza agevolazioni: il 2% non spetta neppure alla pertinenza.
Schema semplificato e indicativo (nota II bis, comma 3, all’art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986).
C’è poi un dettaglio di costo da sapere prima: l’imposta di registro ha un minimo di 1.000 euro per atto (art. 10 del D.Lgs. 23/2011). Una cantina con rendita di 50 euro, comprata insieme alla casa, aggiunge circa 116 euro di imposta (2% di 5.775); comprata da sola, con un atto separato, ne paga 1.000, oltre alle imposte fisse e all’onorario di un secondo atto. È un dato da tenere presente prima di decidere se fare uno o due rogiti; i casi della cantina comprata dopo la casa sono spiegati nella pagina su come comprare una cantina dal notaio.
Più pertinenze alla casa: cosa sapere sulle agevolazioni fiscali
Nel caso in cui si compri una casa dal notaio ed anche due pertinenze della stessa categoria catastale, come due locali depositi, non sarà possibile richiedere le agevolazioni fiscali per entrambi gli immobili pertinenziali.
Per poter risparmiare in sede di rogito notarile, sarà possibile richiedere le agevolazioni fiscali per uno soltanto degli immobili pertinenziali, mentre per l’altro immobile dovranno sostenersi le spese e i costi di carattere ordinario. Infatti il legislatore ha stabilito che è possibile richiedere e usufruire delle agevolazioni prima casa una sola volta per ogni categoria catastale e, nel caso in cui ci siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria, il contribuente avrà la facoltà di scegliere quella su cui far valere l'agevolazione. Il caso della pertinenza unita alla casa con una variazione catastale è spiegato nella pagina sull’accorpamento delle pertinenze.
Acquisto pertinenza, cosa chiedere al notaio
Prima di intraprendere una scelta relativa all’acquisto di una casa dal notaio e di eventuali pertinenze è buona norma chiedere al notaio un quadro più chiaro dei costi che si dovranno sostenere, soprattutto per comprendere quando è possibile risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Il notaio, tecnico della materia, potrà verificare se sussistono i tutti i requisiti per potersi avvalere delle agevolazioni prima casa anche per l’acquisto delle relative pertinenze. Per sapere quanto costa nel tuo caso, con o senza pertinenza, puoi chiedere un preventivo per la casa con cantina, box o tettoia, gratuito e di norma pronto in poche ore.
