Per quali atti si va dal notaio, quando serve e quando no
- Il notaio: a cosa serve?
- L’acquisto di una casa
- Le società
- Il testamento
- La famiglia
- Altri atti
- Per quali atti si va dal notaio, le domande più comuni
Il Notaio: a cosa serve?
La figura del Notaio in Italia è spesso poco conosciuta e capita di pensare che questo pubblico ufficiale si limiti a mettere una firma per atti che potrebbero semplicemente essere oggetto di contrattazione privata. In realtà il suo ruolo riguarda molteplici ambiti del commercio, della contrattualistica e della famiglia.
In qualità di pubblico ufficiale e libero professionista, il Notaio, semplificando, garantisce per legge fede pubblica all’atto stipulato tra le parti, di norma controlla che esso sia rispondente al tenore della legge e procede agli adempimenti affinché esso possa essere opponibile a terzi: si pensi alla trascrizione nei Registri Immobiliari. Sono descrizioni semplificate e indicative: i dettagli vanno chiesti direttamente al notaio. Ma vediamo nel dettaglio quali sono gli ambiti in cui di norma serve un Notaio.
Atto per atto, quando serve il notaio
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L’acquisto di una casa
Il primo atto per il quale serve il Notaio è quello finalizzato all’acquisto di una casa (se l’acquirente è straniero c’è la pagina sull’acquisto di una casa da parte di uno straniero in Italia). Ma vediamo per quale motivo serve il pubblico ufficiale.
Il primo motivo è legato alla disciplina prevista in Italia per la circolazione degli immobili, quindi di case o altri edifici. Per acquistare un immobile e per far sì che ciò possa essere opponibile nei confronti dei terzi (ovvero che questo acquisto possa essere fatto valere nei confronti di eventuali terze persone che rivendicano la proprietà della casa) occorre la trascrizione nei Registri Immobiliari. Non basta un semplice contratto. Ebbene, per poter essere trascritto questo atto necessita della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.), e per questo serve il Notaio.
Prima del rogito, di norma, tra i controlli possibili ci sono la provenienza dell’immobile, le ipoteche e i pignoramenti, i dati e le planimetrie catastali e i titoli edilizi. Se emerge una difformità catastale o edilizia, è un tema da affrontare prima della firma, e sul caso concreto è buona norma chiedere direttamente al notaio.
Il compromesso
Prima dell’acquisto di una casa solitamente si sottoscrive tra le parti un compromesso con il quale le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo per un determinato prezzo e entro un determinato periodo di tempo. In questa sede viene generalmente versata una caparra o un acconto, che sarà computato sul prezzo finale di vendita (art. 1470 c.c.). Per il compromesso non serve il Notaio necessariamente, ma può essere anche sottoscritto con scrittura privata semplice. Questa scrittura verrà poi portata al Notaio il giorno dell’atto per comprovare il versamento dell’assegno. Tuttavia, le parti possono anche decidere di stipulare il preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, quando intendono trascriverlo e dargli un effetto prenotativo.
Il mutuo
Il Notaio serve anche quando occorra stipulare un atto di mutuo, finalizzato al pagamento del prezzo oppure per semplice finanziamento, perché di norma per iscrivere l’ipoteca a garanzia si richiedono l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata. Molto spesso quando il mutuo è finalizzato alla compravendita, il Notaio provvede a stipulare congiuntamente compravendita e mutuo nello stesso giorno di stipula, per facilitare l’operazione nel suo complesso.
Le società
Il Notaio serve anche per gli atti da stipularsi nell’ambito del diritto societario. La vita societaria è connotata di molti momenti nei quali è necessario che i soci prendano decisioni che vanno racchiuse in verbali redatti per atto pubblico o altri tipi di atti. In primo luogo, il Notaio serve per stipulare un atto costitutivo di una società, principalmente se trattasi di una società di capitali come la società a responsabilità limitata o la società per azioni.
In questo caso il pubblico ufficiale, semplificando, serve sia per verificare che l’atto abbia tutti i requisiti richiesti dalla legge per la costituzione di una società, sia per comprovare l’avvenuto versamento delle quote e dei conferimenti iniziali. Non solo l’atto costitutivo, ma anche le decisioni adottate nel corso della vita della società richiedono la presenza del Notaio, che verbalizza in forma di atto pubblico le decisioni adottate dalle assemblee straordinarie di queste società. Per un quadro d’insieme c’è la pagina sul diritto societario e il notaio; per le quote c’è quella sulla cessione di quote o azioni, dove la strada del notaio non è sempre l’unica.
Il testamento
Un altro ambito in cui serve il Notaio è quello del diritto successorio. Il Notaio potrebbe offrire in primo luogo una consulenza in diritto successorio. La dichiarazione di successione si presenta all’Agenzia delle Entrate e non richiede necessariamente il notaio, mentre per gli altri atti della successione, come quelli sugli immobili ereditati, può servire un atto notarile. Il motivo principale per cui ci si può rivolgere al notaio è quello testamentario. Se si vuole redigere testamento pubblico, per questo serve il Notaio.
Il pubblico ufficiale, di norma, non si limita a ricevere le volontà del testatore, ma può illustrare i limiti previsti dalla legge, in modo che le volontà siano adeguate alla norma. Oltre a questo, il Notaio può servire anche per effettuare il deposito del testamento olografo e del testamento segreto.
La famiglia
Il Notaio serve anche per occuparsi di tutti gli atti che coinvolgono le parti e la propria famiglia. In primo luogo, il Notaio è competente a stipulare le cosiddette convenzioni matrimoniali, tra cui l’atto di separazione dei beni. Quando i coniugi contraggono matrimonio, possono scegliere il regime patrimoniale oppure non scegliere nulla, caso in cui si attiva automaticamente il regime di comunione legale dei beni.
Qualora i coniugi intendano modificare il proprio regime e scegliere quello della separazione, serve il Notaio che provvederà successivamente ad annotare la separazione a margine dell’atto di matrimonio. Il Notaio è competente altresì per ricevere gli atti di donazione, che generalmente avvengono proprio nell’ambito della famiglia. In questo caso può essere utile un professionista che spieghi alle parti le conseguenze dell’atto di donazione sulla successiva circolazione del bene e le eventuali problematiche. Per le quote di società c’è la pagina sulla donazione di quote societarie.
Altri atti
Questi elencati sono solo alcuni dei principali atti per i quali serve il Notaio, ma l’elenco non è esaustivo. Il Notaio serve per gestire molte altre situazioni legate alle contrattazioni, ad atti di disposizione dei propri beni che non si limitino ad una semplice compravendita.
Ad esempio, il Notaio serve per stipulare atti di destinazione del proprio patrimonio, oppure atti con i quali si ponga un vincolo alla libera circolazione dei propri beni. Si pensi al vincolo di destinazione oppure all’atto costitutivo del fondo patrimoniale. Ancora, il Notaio serve per costituire un’associazione riconosciuta o una fondazione, e una consulenza può essere utile soprattutto qualora si tratti di investire a livello immobiliare. Per sapere se e quanto costa l’atto nel proprio caso si può indicare il tipo di atto nella richiesta di preventivo: il notaio risponde direttamente, di norma in poche ore e senza impegno.
Per quali atti si va dal notaio, le domande più comuni
Si può comprare casa senza notaio?
Il contratto di vendita di un immobile deve avere forma scritta e, per essere trascritto nei Registri Immobiliari e opponibile ai terzi, serve l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.): di norma, quindi, si passa dal notaio. Il compromesso può invece essere una scrittura privata semplice.
Il compromesso richiede il notaio?
Non necessariamente: può essere sottoscritto con scrittura privata semplice. Se le parti vogliono trascriverlo per dargli effetto prenotativo, serve invece l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata.
Per il mutuo serve il notaio?
Di norma, per iscrivere l'ipoteca a garanzia del mutuo servono l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata, e spesso mutuo e compravendita si firmano lo stesso giorno. Le richieste della banca nel caso concreto vanno verificate con il notaio.
Per fare testamento serve il notaio?
Per il testamento pubblico sì. Il testamento olografo, scritto a mano, datato e firmato dal testatore, non richiede il notaio, che interviene di norma dopo la morte per la pubblicazione. Il testamento segreto si consegna al notaio.
Per la dichiarazione di successione serve il notaio?
No: la dichiarazione di successione si presenta all'Agenzia delle Entrate, di norma entro dodici mesi dall'apertura della successione. Per gli altri atti dell'eredità, come quelli sugli immobili, può servire l'atto del notaio: il caso concreto va definito con lui.
