CDU, certificato di destinazione urbanistica: quando serve
- Il cdu: un requisito per l’acquisto dei terreni
- Cos’è il cdu?
- Serve il cdu per il giardino di casa e le pertinenze?
- Entro quanto tempo dal rilascio del cdu bisogna stipulare l’atto? il ruolo del notaio
- Per quali atti è previsto il cdu?
- Il cdu cambia anche le imposte
- Domande frequenti sul certificato di destinazione urbanistica
Il CDU: un requisito per l’acquisto dei terreni
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Cos’è il CDU?
Il Certificato di Destinazione Urbanistica o CDU è un documento necessario quando deve essere perfezionato un atto avente ad oggetto un terreno, come un atto di compravendita o di donazione. Pertanto, nella fase preliminare alla stipulazione, il Notaio potrebbe richiedere che sia prodotto il CDU insieme al resto della documentazione necessaria, poiché la legge pone l’obbligo sia in capo alle parti del contratto sia in capo al Notaio di allegare il CDU.
Serve il CDU? I casi più frequenti
| CDU | Situazione |
|---|---|
| ✔ serve | Compro un terreno agricolo o edificabile |
| ✔ serve | Due comproprietari si dividono un terreno comprato insieme |
| ✔ serve | Si costituisce l’usufrutto su un terreno |
| ✘ no | Compro una casa con il suo giardino, accatastata, e l’area di pertinenza è sotto i 5.000 metri quadrati |
| ⚠ di norma no | Un genitore dona un terreno al figlio: la legge lo esclude, ma il notaio può comunque chiederlo per verificare la destinazione |
| ✘ no | Divisione ereditaria, testamento, accettazione dell’eredità, servitù o ipoteca su un terreno |
Il CDU è un documento della Pubblica Amministrazione, che viene rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno. Attraverso tale documento l’ente comunale certifica quale sia la sua destinazione urbanistica, in base al piano regolatore locale e regionale. In particolare il Comune certifica che la particella di terreno, per cui sia stata presentata apposita richiesta per il rilascio del CDU, è un terreno con destinazione agricola oppure con destinazione edificabile. In tal modo viene resa nota la categoria urbanistica del terreno prevista dalle autorità e, di conseguenza, risulteranno chiaramente quali sono le normative applicabili ed i diritti e doveri che conseguentemente ricadranno su chi ne diventerà il proprietario, come ad esempio il divieto di edificare nel caso di terreno agricolo o il divieto di superare una determinata altezza individuata dall’autorità per quella zona urbanistica. Il Certificato di Destinazione Urbanistica dev’essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla richiesta e, come visto sopra, è previsto sia per i terreni agricoli sia per quelli edificabili.
Come si chiede il CDU
La richiesta si presenta all’ufficio tecnico del Comune, sempre più spesso online tramite lo sportello edilizio. Servono i dati catastali del terreno, cioè foglio e particella catastale, e di solito un estratto di mappa. Si pagano i diritti di segreteria, che variano da Comune a Comune, e l’imposta di bollo. Se il Comune non rilascia il certificato entro i 30 giorni, la legge consente di sostituirlo con una dichiarazione di chi vende, che attesta di aver presentato la domanda e indica la destinazione urbanistica del terreno: una soluzione da valutare con il notaio.
Serve il CDU per il giardino di casa e le pertinenze?
Le previsioni in merito all’obbligo di allegazione all’atto del Certificato di Destinazione Urbanistica, che sono previste dall’art. 30 del DPR 380/2001, dispongono che: gli atti tra vivi con cui si trasferisce un diritto di proprietà o di altro tipo relativo ad un terreno sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti qualora non vi sia l’allegazione del Cdu contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Nonostante tale divieto e la previsione della nullità, la normativa prevede un’eccezione molto importante che si potrebbe applicare quando il terreno non è altro che una pertinenza di una casa. In particolare, è previsto che non è necessaria l’allegazione del CDU quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti al catasto urbano, purché la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Quindi in definitiva non è necessario il Certificato di Destinazione Urbanistica: quando il terreno è di pertinenza di un edificio e quando abbia una superficie inferiore a cinquemila metri quadrati.
Il caso tipico è la villetta con il giardino o il cortile. Diverso è quando insieme alla casa si compra anche un terreno a parte, per esempio un campo confinante con una sua particella: per quel terreno il CDU serve. Come si inquadrano gli spazi collegati alla casa è spiegato nella pagina sulle pertinenze della casa.
Entro quanto tempo dal rilascio del CDU bisogna stipulare l’atto? Il ruolo del Notaio
Un aspetto di notevole importanza riguarda la validità del CDU. Esso, infatti, non ha validità per sempre ed anzi, una volta rilasciato, esso non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica che ha certificato. Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel momento del suo rilascio e non in un momento successivo. Ecco perché il ruolo del Notaio è molto importante: egli saprà indicare in quale momento delle trattative di compravendita sia meglio chiederne il rilascio, affinché la richiesta ed i soldi affrontati per richiedere il CDU per essa non siano risultati vani. La migliore delle ipotesi sarebbe quella del rilascio nella stessa giornata della stipula dell’atto. Laddove ciò non fosse possibile, la legge prevede che il Certificato di Destinazione Urbanistica conservi la sua validità per un anno. Se quindi la stipula dell’atto di compravendita del terreno avvenisse dopo il rilascio del CDU, ma entro un anno da tale data, all’obbligo di allegazione si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione da parte dell’alienante del fatto che nel frattempo non sia intervenuta nessuna modifica degli strumenti urbanistici relativa al terreno oggetto del contratto. È bene però precisare che non sempre la parte che trasferisce il terreno è consapevole di ciò e, in tal caso, sarebbe opportuno produrre un Certificato più aggiornato.
Gli obblighi fin qui descritti, di allegazione del Certificato di destinazione urbanistica e della dichiarazione della parte alienante non sono previsti soltanto nel caso di compravendita a titolo oneroso ma anche per altri atti, come vediamo qui di seguito.
Per quali atti è previsto il CDU?
L’obbligo di allegazione del CDU innanzitutto è previsto per gli atti tra vivi e non invece per gli atti mortis causa; perciò non sarà necessaria nel caso di accettazione dell’eredità che contenga al suo interno uno o più terreni. Per atti tra vivi si intendono sia gli atti a titolo oneroso, come una compravendita o un contratto di mantenimento, ma anche quelli a titolo gratuito come la donazione o la costituzione di un diritto reale sul terreno, per esempio l’usufrutto. Un particolare tipo di atto che necessita obbligatoriamente dell’allegazione del CDU è anche la costituzione o lo scioglimento di una comunione sul bene: si pensi ad esempio al caso della divisione del terreno tra i vari comproprietari in ragione delle proprie quote di appartenenza. È consigliabile quindi, laddove intenzionati a stipulare un atto avente ad oggetto un terreno, chiedere consiglio ad un Notaio, contattabile gratuitamente anche attraverso il servizio offerto da questo sito, per sapere se sia o meno necessaria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Il consiglio vale sia quando l’atto debba essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia quale scrittura privata, visto che l’obbligo è previsto in entrambi i casi.
La stessa norma esclude invece alcuni atti: le divisioni ereditarie, le donazioni tra coniugi e tra parenti in linea retta, come quella da un genitore a un figlio, i testamenti e gli atti che riguardano ipoteche e servitù. Anche in questi casi, però, il notaio può ritenere utile avere il CDU per verificare cosa si sta trasferendo: è bene chiederlo per tempo.
Il CDU cambia anche le imposte
Il certificato non è solo un allegato: dice se il terreno è agricolo o edificabile, e da questo dipendono le imposte dell’atto. Semplificando, su un terreno agricolo comprato da chi non è coltivatore diretto l’imposta di registro è del 15%, su un terreno edificabile comprato da un privato del 9%. Su un prezzo di 30.000 euro sono 4.500 euro contro 2.700, più le imposte ipotecaria e catastale. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali ci sono regole più favorevoli. Tutti i casi sono spiegati nella guida su quanto costa comprare un terreno dal notaio; per il vostro atto potete chiedere un preventivo notarile, che spesso arriva in poche ore.
Domande frequenti sul certificato di destinazione urbanistica
Cos’è il CDU e a cosa serve?
È il certificato con cui il Comune indica la destinazione urbanistica di un terreno, per esempio agricola o edificabile, e le regole che valgono su quell’area. Va allegato agli atti che trasferiscono o dividono terreni.
Chi deve chiedere il CDU?
Di norma lo chiede chi vende, o chi dona il terreno, all’ufficio tecnico del Comune, indicando foglio e particella catastale. Spesso il notaio indica quando farlo, perché il certificato abbia ancora validità al rogito.
Quanto dura il certificato di destinazione urbanistica?
Un anno dal rilascio, a condizione che chi vende dichiari nell’atto che nel frattempo non sono cambiati gli strumenti urbanistici.
Serve il CDU per comprare una casa con giardino?
Di norma no, se il giardino è pertinenza di un edificio accatastato e l’area è inferiore a 5.000 metri quadrati. Serve invece se si compra anche un terreno autonomo.
Per donare un terreno a un figlio serve il CDU?
La legge esclude dall’obbligo le donazioni tra coniugi e tra genitori e figli. Il notaio può comunque chiederlo per verificare la destinazione del terreno.
Cosa succede se il Comune non rilascia il CDU in tempo?
Il Comune dovrebbe rilasciarlo entro 30 giorni. Se non lo fa, può essere sostituito da una dichiarazione di chi vende che attesta la domanda presentata e la destinazione urbanistica del terreno.
Senza CDU l’atto è valido?
No, quando il CDU è obbligatorio l’atto senza certificato è nullo e non può essere trascritto. Per questo il notaio lo chiede prima di fissare il rogito.
