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Il CDU: un requisito per l’acquisto dei terreni

Cos’è il CDU?

comprare terreno documento cduIl Certificato di Destinazione Urbanistica o CDU è un documento necessario quando deve essere perfezionato un atto avente ad oggetto un terreno, come un atto di compravendita o di donazione. Pertanto, nella fase preliminare alla stipulazione, il Notaio potrebbe richiedere che sia prodotto il CDU insieme al resto della documentazione necessaria, poiché la legge pone l’obbligo sia in capo alle parti del contratto sia in capo al Notaio di allegare il CDU.

Il CDU è un documento della Pubblica Amministrazione, che viene rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno. Attraverso tale documento l’ente comunale certifica quale sia la sua destinazione urbanistica, in base al piano regolatore locale e regionale. In particolare il Comune certifica che la particella di terreno, per cui sia stata presentata apposita richiesta per il rilascio del CDU, è un terreno con destinazione agricola oppure con destinazione edificabile. In tal modo viene resa nota la categoria urbanistica del terreno prevista dalle autorità e, di conseguenza, risulteranno chiaramente quali sono le normative applicabili ed i diritti e doveri che conseguentemente ricadranno su chi ne diventerà il proprietario, come ad esempio il divieto di edificare nel caso di terreno agricolo o il divieto di superare una determinata altezza individuata dall’autorità per quella zona urbanistica. Il Certificato di Destinazione Urbanistica dev’essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla richiesta e, come visto sopra, è previsto sia per i terreni agricoli sia per quelli edificabili.

Serve il CDU per il giardino di casa e le pertinenze?

Le previsioni in merito all’obbligo di allegazione all’atto del Certificato di Destinazione Urbanistica, che sono previste dall’art. 30 del DPR 380/2001, dispongono che: gli atti tra vivi con cui si trasferisce un diritto di proprietà o di altro tipo relativo ad un terreno sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti qualora non vi sia l’allegazione del Cdu contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Nonostante tale divieto e la previsione della nullità, la normativa prevede un’eccezione molto importante che si potrebbe applicare quando il terreno non è altro che una pertinenza di una casa. In particolare, è previsto che non è necessaria l’allegazione del CDU quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici ma purché la superficie complessiva di tale area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati. Quindi in definitiva non è necessario il Certificato di Destinazione Urbanistica: quando il terreno è di pertinenza di un edificio e quando abbia una superficie inferiore a cinquemila metri quadrati.

Entro quanto tempo dal rilascio del CDU bisogna stipulare l’atto? Il ruolo del Notaio

Un aspetto di notevole importanza riguarda la validità del CDU. Esso, infatti, non ha validità per sempre ed anzi, una volta rilasciato, esso non vincola il Comune a mantenere la stessa destinazione urbanistica che ha certificato. Il CDU, infatti, certifica la destinazione urbanistica che il terreno ha nel momento del suo rilascio e non in un momento successivo. Ecco perché il ruolo del Notaio è molto importante: egli saprà indicare in quale momento delle trattative di compravendita sia meglio chiederne il rilascio, affinché la richiesta ed i soldi affrontati per richiedere il CDU per essa non siano risultati vani. La migliore delle ipotesi sarebbe quella del rilascio nella stessa giornata della stipula dell’atto. Laddove ciò non fosse possibile, la legge prevede che il Certificato di Destinazione Urbanistica conservi la sua validità per un anno. Se quindi la stipula dell’atto di compravendita del terreno avvenisse dopo il rilascio del CDU, ma entro un anno da tale data, all’obbligo di allegazione si aggiungerebbe anche l’obbligo di dichiarazione da parte dell’alienante del fatto che nel frattempo non sia intervenuta nessuna modifica degli strumenti urbanistici relativa al terreno oggetto del contratto. È bene però precisare che non sempre la parte che trasferisce il terreno è consapevole di ciò e, in tal caso, sarebbe opportuno produrre un Certificato più aggiornato.

Gli obblighi fin qui descritti, di allegazione del Certificato di destinazione urbanistica e della dichiarazione della parte alienante non sono previsti soltanto nel caso di compravendita a titolo oneroso ma anche per altri atti, come vediamo qui di seguito.

Per quali atti è previsto il CDU?

L’obbligo di allegazione del CDU innanzitutto è previsto per gli atti tra vivi e non invece per gli atti mortis causa; perciò non sarà necessaria nel caso di accettazione dell’eredità che contenga al suo interno uno o più terreni. Per atti tra vivi si intendono sia gli atti a titolo oneroso, come una compravendita o un contratto di mantenimento, ma anche quelli a titolo gratuito come la donazione o la cessione in godimento del terreno stesso. Un particolare tipo di atto che necessita obbligatoriamente dell’allegazione del CDU è anche la costituzione o lo scioglimento di una comunione sul bene: si pensi ad esempio al caso della divisione del terreno tra i vari comproprietari in ragione delle proprie quote di appartenenza. È consigliabile quindi, laddove intenzionati a stipulare un atto avente ad oggetto un terreno, chiedere consiglio ad un Notaio, contattabile gratuitamente anche attraverso il servizio offerto da questo sito, per sapere se sia o meno necessaria l’allegazione del Certificato di Destinazione Urbanistica. Il consiglio vale sia quando l’atto debba essere stipulato nella forma dell’atto pubblico, sia quale scrittura privata, visto che l’obbligo è previsto in entrambi i casi.

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