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Acquisto terreno agricolo come trasformarlo in edificabile

Acquisto terreno agricolo

acquisto terreno agricolo edificabile, trasformazione dal notaioQuando si parla di acquisto di un terreno occorre fare una serie di distinzioni sia in ordine all’oggetto dell’atto, sia per quanto riguarda il soggetto che acquista.

Dal primo punto di vista, occorre distinguere il terreno agricolo, riconosciuto come terreno idoneo all’esercizio di un’attività agricola (coltivazione, allevamento, ecc.) e il terreno edificabile, ovvero il terreno sul quale è possibile svolgere attività edilizia e costruire edifici. Inoltre, si distingue anche a seconda del soggetto che acquista, se sia esso un coltivatore – imprenditore agricolo oppure un soggetto privato.

Spesso si individua un terreno o un’area interessante per potervi costruire la propria casa, ma questo terreno è accatastato al Catasto Terreni come agricolo. In questo caso, si può manifestare l’interesse al venditore, che però potrebbe avere intenzione di venderlo come tale, senza prima effettuarne modifiche. L’acquirente, dunque, potrebbe acquistarlo come terreno agricolo e successivamente “trasformarlo” in terreno edificabile, nel modo che nel seguito vedremo.

Costruire su terreno agricolo: chi può farlo?

Prima di analizzare la possibilità di trasformare un terreno agricolo in edificabile, occorre chiedersi se sia possibile acquistare un terreno agricolo per costruirvi sopra. In base a quanto affermato poc’anzi sembrerebbe di no, ma in realtà il coltivatore diretto potrebbe farlo. Di per sé il terreno agricolo è acquistato per destinarlo alla coltivazione o all’allevamento, dunque non si acquista per edificarvi; tuttavia,vi è la possibilità per l’imprenditore agricolo o coltivatore diretto di effettuare una costruzione che sia strumentale all’attività agricola.

Di solito, le leggi regionali e i piani di zona comunali prevedono ulteriori regole, ad esempio la possibilità per l’imprenditore agricolo che eserciti da tre anni la sua attività di costruire una casa ad uso residenziale, dove potervi anche abitare o soggiornare (ad esempio le casette di legno); mentre altri regolamenti locali prevedono solo la possibilità di costruire edifici (magazzini, stalle e altri edifici per allevamento) solo strumentali all’attività agricola che si svolge.

Cosa occorre richiedere per poter edificare su un fondo agricolo?

Se il coltivatore diretto o imprenditore agricolo intende acquistare un terreno anche con questo scopo, è necessario che chieda il permesso di costruire, anche nel caso in cui si voglia costruire una semplice casetta in legno non finalizzata ad abitazione. Inoltre, potrebbero esserci sui terreni agricoli dei vincoli ambientali e paesaggistici, per i quali potrebbe essere opportuna l’autorizzazione dell’ente competente. Ovviamente per richiedere ciò occorre essere proprietari del terreno, per cui si può fare dopo il rogito notarile.

Costruire su terreno agricolo: cosa può fare il privato cittadino non agricoltore?

A differenza dell’imprenditore agricolo o del coltivatore diretto, il privato cittadino può acquistare un terreno agricolo ma non può edificarlo. Per poterlo fare, è necessario che chieda un cambio di destinazione d’uso, ovvero che trasformi il terreno da agricolo a edificabile.

Ciò richiede delle spese e ovviamente potrebbe essere più conveniente per un privato cittadino o una impresa acquistare direttamente un terreno, però non sempre si trova quello congeniale alle proprie esigenze. Pertanto la strada del cambio di destinazione d’uso è percorribile. Vediamo quali sono i passaggi per operare questo cambio. In primo luogo, occorre il rogito notarile con il quale il privato o l’impresa acquisti la titolarità del terreno.

Quanto costa acquistare un terreno agricolo per un privato?

Se non si acquista con agricoltore, non si può usufruire delle agevolazioni per questi previste, pertanto occorre pagare oltre all’onorario del Notaio più IVA, anche l’imposta di registro  che è pari al 12% del prezzo del terreno (con un minimo di 1.000 euro), a cui si aggiungono i cento euro di imposte ipotecarie e catastali.

Come si effettua il cambio di destinazione urbanistica?

La domanda di cambio deve rivolgersi al Comune di riferimento, da parte di un tecnico professionista abilitato, il quale farà la richiesta allegando tutta la documentazione necessaria. L’ente di riferimento effettuerà una serie di valutazioni, legate alla grandezza del potenziale intervento edilizio, alla presenza di vincoli paesaggistici, al piano regolatore di zona e a quello che consente a seconda del Comune di riferimento.

Il Piano regolatore è un piano adottato da ogni ente comunale, nel quale sono indicate tutte le aree potenzialmente edificabili (comprese anche quelle attualmente agricole). Il terreno agricolo, infatti, a prescindere dalla sua natura potrebbe trovarsi in una zona del Piano dove non sono consentite costruzioni e , in quel caso, il cambio non può farsi. Una volta approvato il cambio, al terreno occorre attribuire degli indici di edificabilità, che consentiranno al privato o all’impresa di progettare la propria costruzione.

Qual è il documento che attesta l’avvenuto cambio?

Ottenuta l’autorizzazione per il cambio di destinazione, il Comune rilascia il c.d. certificato di destinazione urbanistica. Si tratta di un documento molto importante, anche perché l’acquirente dota il proprio terreno di un documento necessario per poter eventualmente rivendere il proprio terreno.

In tutti gli atti pubblici di trasferimento della proprietà di un terreno, infatti, è necessario allegare in originale il certificato di destinazione urbanistica. Inoltre, questa procedura, oltre a consentire all’acquirente di aumentare il valore del terreno anche di dieci volte, potendo quindi scegliere se rivenderlo come terreno edificabile oppure procedere ad una costruzione.

Quali sono le spese e i costi?

Questo tipo di operazione può essere costosa in quanto occorre richiedere vari documenti al Comune di riferimento e lo stesso certificato di destinazione urbanistica rilasciato al termine sconta una serie di oneri da versare; questi oneri non sono fissi ma variano a seconda del Comune di riferimento.

Nonostante la spesa iniziale, l’obiettivo di costruire sul terreno poi trasformato può comportare enormi vantaggi, oltre alla possibilità di rivenderlo a un prezzo maggiore. Fiscalmente il terreno edificabile vale di più di quello agricolo e, dunque, su questo si pagano più imposte (si pensi alla stessa IMU che il terreno agricolo non sconta). Le arre edificabili che, invece, sono in proprietà di coltivatori diretti o imprenditori agricoli non sono sottoposte a questa imposta.

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