Acquisto terreno agricolo come trasformarlo in edificabile
- Terreno agricolo e terreno edificabile: le differenze
- Come trasformare un terreno agricolo in edificabile
- Il ruolo del notaio nell’acquisto del terreno
- Domande frequenti sul terreno agricolo da trasformare in edificabile
Un terreno agricolo diventa edificabile solo se il Comune lo prevede nel piano urbanistico (PRG o PGT): non esiste una domanda con cui il proprietario ottiene da solo il cambio di destinazione. Si può chiedere una variante, con un’istanza motivata, ma la decisione è politica e urbanistica, richiede anni e spesso finisce con un no. Per questo, prima di comprare un terreno agricolo “in attesa che diventi edificabile”, si legge il piano vigente e quello adottato e si chiede il certificato di destinazione urbanistica. Le imposte cambiano molto: registro al 15% sul prezzo per un agricolo comprato da chi non è agricoltore, 9% o IVA al 22% per un edificabile; e quando l’edificabile si rivende, la plusvalenza è tassata sempre, anche dopo cinque anni. I costi dell’atto si conoscono con un preventivo dello studio.
Terreno agricolo e terreno edificabile: le differenze
Il terreno agricolo è destinato alla coltivazione o all’allevamento e non può essere utilizzato per costruire abitazioni o altri edifici, salvo quelli strettamente funzionali all’attività agricola. Il terreno edificabile, invece, è quello sul quale, secondo lo strumento urbanistico del Comune, è possibile costruire. La differenza non dipende dalle caratteristiche fisiche del terreno ma dalla destinazione urbanistica attribuita dal piano regolatore.
Quando si acquista un terreno dal notaio è obbligatorio allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune, che indica appunto se il terreno è agricolo o edificabile e con quali indici e vincoli. Il certificato deve avere una data non anteriore a un anno e il venditore deve dichiarare nell’atto che non sono intervenute modifiche.
Le imposte a confronto
| Caso | Imposte all’acquisto | Alla rivendita |
|---|---|---|
| Terreno agricolo comprato da un privato che non è agricoltore | registro 15% sul prezzo, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna | plusvalenza tassata solo se si vende entro cinque anni |
| Terreno agricolo comprato da coltivatore diretto o IAP | registro e ipotecaria 200 euro ciascuna, catastale 1% (piccola proprietà contadina) | se venduto entro cinque anni si perde l’agevolazione |
| Terreno edificabile comprato da un privato | registro 9% sul prezzo (minimo 1.000), ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna | plusvalenza tassata sempre, anche dopo cinque anni |
| Terreno edificabile comprato da un’impresa | IVA 22% sul prezzo, registro, ipotecaria e catastale 200 euro ciascuna | plusvalenza tassata sempre |
Per i terreni non vale il prezzo-valore: le imposte si calcolano sul prezzo dichiarato, e l’Agenzia può rettificarlo se lo ritiene basso. Le agevolazioni per chi coltiva sono nella pagina sull’impresa agricola dal notaio.
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Come trasformare un terreno agricolo in edificabile
La trasformazione di un terreno da agricolo a edificabile non dipende dalla volontà del proprietario ma dalle scelte urbanistiche del Comune. Il proprietario può presentare al Comune una richiesta di variante al piano regolatore, motivando l’interesse alla modifica della destinazione. Il Comune valuta la richiesta nell’ambito della propria pianificazione e, se la accoglie, avvia il procedimento di variante, che prevede l’adozione, la pubblicazione, le osservazioni e l’approvazione definitiva, con i pareri della Regione o della Provincia dove previsti.
Si tratta di un procedimento lungo, che può richiedere anni, e dall’esito incerto. Nella pratica le occasioni sono due: la revisione generale del piano, quando il Comune ridisegna le zone e i proprietari possono presentare osservazioni, e le varianti puntuali, sempre più rare perché le leggi regionali sul consumo di suolo limitano le nuove aree edificabili. Se la variante viene approvata, il terreno acquista una destinazione edificabile e da quel momento vale di più, paga l’IMU come area fabbricabile sul valore di mercato e la sua vendita produce plusvalenza tassata.
Cosa si può costruire su un terreno agricolo
Su un terreno agricolo si possono realizzare solo costruzioni funzionali all’attività agricola, con indici di edificabilità molto bassi, e di norma solo se chi costruisce è imprenditore agricolo o coltivatore diretto. Una casa di abitazione è ammessa, in alcune Regioni, solo come residenza dell’imprenditore agricolo e con lotti minimi di parecchi ettari. Chi compra un terreno agricolo pensando di costruirci una villetta non può farlo, e un abuso su terreno agricolo è tra i più difficili da sanare.
Il ruolo del notaio nell’acquisto del terreno
Il notaio, nell’atto di acquisto di un terreno, verifica la titolarità del venditore, l’assenza di ipoteche e vincoli, la destinazione urbanistica risultante dal certificato allegato, e l’eventuale esistenza del diritto di prelazione agraria a favore dei confinanti coltivatori diretti o dell’affittuario del fondo, che devono essere avvisati della vendita e hanno trenta giorni per esercitare la prelazione. Il notaio calcola le imposte in base alla natura del terreno e alle qualità dell’acquirente, e cura la registrazione e la trascrizione dell’atto.
Per chi compra un terreno con l’idea che diventi edificabile, la consulenza prima del compromesso serve a leggere il piano vigente e quello adottato, a capire quali vincoli gravano sull’area (paesaggistici, idrogeologici, fasce di rispetto) e a impostare il prezzo e le clausole di conseguenza: per esempio una condizione legata all’approvazione della variante, o un prezzo in due tempi. Le regole generali sono nella pagina sull’acquisto di un terreno dal notaio.
Domande frequenti sul terreno agricolo da trasformare in edificabile
Posso chiedere io al Comune di rendere edificabile il mio terreno?
Puoi presentare un’istanza di variante o un’osservazione quando il piano viene rivisto, ma il Comune non è obbligato ad accoglierla e di norma le nuove aree edificabili sono limitate dalle leggi regionali sul consumo di suolo. I tempi, quando va bene, sono di anni.
Quanto costa comprare un terreno agricolo se non sono agricoltore?
Il 15% di imposta di registro sul prezzo, più 100 euro di ipotecaria e catastale e l’onorario del notaio. Un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale paga invece imposte quasi fisse, con la piccola proprietà contadina, ma deve coltivare il fondo per almeno cinque anni.
Se compro un edificabile e lo rivendo dopo dieci anni pago la plusvalenza?
Sì: per i terreni edificabili la plusvalenza è tassata sempre, qualunque sia il tempo trascorso, sulla differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto rivalutato. Si può ridurla rivalutando il valore del terreno con una perizia giurata e pagando l’imposta sostitutiva del 18%, quando la legge lo consente.
Il mio terreno è diventato edificabile con il nuovo piano: cosa cambia?
Vale di più, ma da subito paga l’IMU come area fabbricabile sul valore di mercato, anche se resta coltivato, salvo che il proprietario sia coltivatore diretto o IAP. Se lo vendi, la plusvalenza è tassata per intero. Conviene farlo stimare e valutare la rivalutazione con perizia prima di vendere.
Posso costruire una casa su un terreno agricolo?
Solo se sei imprenditore agricolo o coltivatore diretto, per la tua residenza o per fabbricati al servizio del fondo, con indici bassissimi e lotti minimi fissati dalla Regione. Per tutti gli altri no: la casa su terreno agricolo è un abuso non sanabile e il notaio non può venderla.
