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ACCOLLO MUTUO IPOTECARIO: COSA COMPORTA E QUALI DIFFERENZE ESISTONO


Accollo mutuo

È possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento.


MA SE VENDESSI IL BENE IPOTECATO INSIEME AL FINANZIAMENTO?


In questo caso l'accollo è cumulativo e non liberatorio; in quanto il mutuatario originario è debitore in solido con l'acquirente (nuovo mutuatario), in tutti i casi in cui quest'ultimo non provvede a restituire il finanziamento.


CONSULENZA NOTARILE – ACCOLLO MUTUO


In materia di mutuo il notaio ha un ruolo importante perché deve predisporre e controllare le condizioni necessarie alla costituzione dello stesso.


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Accollo del Mutuo, come funziona


Quando si stipula un Mutuo sia esso un Mutuo Prima Casa o per un’altra tipologia di immobile, ci si assume un impegno che protrae per diversi anni, spesso anche per diversi decenni. Un periodo molto lungo, durante il quale le cose possono cambiare, ponendoci anche di fronte a scelte che forse inizialmente non avevamo previsto. Ciò che dovrebbe avvenire di norma è che, quando si vende un’abitazione sulla quale grava un mutuo ipotecario, prima si dovrebbe procedere con l’estinzione del mutuo stesso: in questo modo, prima dell’atto di vendita o nello stesso momento in cui si procede alla vendita, viene cancellata l’ipoteca che grava sulla casa.
Se però l’acquirente volesse a sua volta aprire un mutuo per comprare quella stessa casa (che quindi verrebbe di nuovo sottoposta a ipoteca) potrebbe decidere di procedere con il cosiddetto accollo del mutuo. In altre parole, l’acquirente con l’accollo del mutuo si impegna a continuare a pagare il mutuo in essere, quindi quota capitale residua e interessi, fino alla scadenza del mutuo.

accollo del mutuo

Come ci si comporta dunque in caso di accollo di mutuo? Occorre naturalmente far bene i conti: innanzitutto, il costo di acquisto dell’abitazione dovrà diminuire. Continuando infatti il nuovo proprietario a pagare il mutuo aperto dal vecchio, la somma ancora da restituire alla banca dovrà essere scalata dal prezzo dell’abitazione. L’acquirente dal canto suo si impegnerà naturalmente a pagare le rate del mutuo così come concordato: si tratta senza dubbio di un’opportunità per chi compra, perché in questo modo potrà sì avere un mutuo (esattamente come avrebbe fatto senza l’accollo), ma non dovrà sostenere le spese di una nuova ipoteca.
Se per l’acquirente i vantaggi sono chiari, anche quelli per il venditore sono sostanziali: non dovrà estinguere anticipatamente il mutuo e non dovrà far cancellare l’ipoteca sulla casa.

Non ci sono dunque ombre sullo strumento dell’accollo del mutuo? In realtà vi sono, come sempre accade, alcune cose cui prestare attenzione.
Primo: il venditore deve ottenere la liberazione da parte della banca creditrice. In altre parole, la banca deve accettare il compratore come nuovo responsabile del mutuo. Se ciò non avvenisse, il venditore sarebbe responsabile del pagamento del mutuo da parte dell’acquirente: una situazione certo non ottimale. L’acquirente da parte sua deve valutare se il mutuo in essere sia o meno conveniente: accollandoselo, infatti, significa che accetta tutte le condizioni in essere nel mutuo esistente, ivi compresa durata, tasso di interesse, importo delle rate e così via. Se queste condizioni non fossero adeguate alla sua situazione, l’unica strada da percorrere sarebbe quella della sottoscrizione di un nuovo mutuo.

Proprio come in una normale compravendita immobiliare il Notaio provvederà a eseguire le necessarie verifiche prima di procedere con il rogito. Con questo documento prende ufficialmente forma l’accollo, che diviene quindi operativo. Come abbiamo avuto già modo di dire in diversi articoli, il ruolo del Notaio è di fondamentale importanza per garantire la regolarità della transazione e anche dell’immobile stesso che ne è oggetto. Ancora di più lo è in questi casi in cui è necessario fare una serie di considerazioni data la particolarità del contratto: anzi, richiedere una consulenza notarile specializzata prima di prendere qualsiasi decisione è senza dubbio un’ottima idea. Il Notaio saprà infatti dare tutte le informazioni necessarie per comprendere appieno la situazione e i suoi risvolti sia nell’immediato, sia nel medio e lungo periodo.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio


Sono due le possibilità che si presentano riguardo all’accollo del mutuo. La prima, di certo più particolare, è quella dell’accollo cumulativo: con questa formula il venditore (accollato) rimane comunque responsabile del mutuo insieme al compratore (accollante). Se quest’ultimo dunque non potesse per qualsiasi motivo rimborsare il debito alla banca, questa potrà chiedere soddisfazione anche al venditore. Si tratta, come è facile comprendere, di una formula che necessita di un grande rapporto di fiducia tra le due parti e che viene applicata di norma tra genitori e figli quando per diversi motivi non si voglia ricorrere alla donazione. Se l’intervento del Notaio è sempre di grande importanza, in caso si decida di procedere con l’accollo cumulativo potremmo dire che è indispensabile per verificarne tutte le conseguenze.
Una formula certo più conveniente per il venditore è quella dell’accollo liberatorio: con questa formula il debito viene trasferito in toto sull’accollante, liberando dunque il venditore da qualsiasi obbligo. Attenzione: è necessario che l’atto notarile citi espressamente questa condizione, così da non incorrere in problemi nel caso in cui l’acquirente non si dimostrasse in grado di far fronte all’impegno assunto.

Riassumendo: accollo, tipologie, caratteristiche e Notaio


Riassumiamo di seguito le caratteristiche principali dello strumento dell’accollo del mutuo nelle sue due forme (cumulativo e liberatorio). In ogni caso, si raccomanda di avvalersi della consulenza di un Notaio, anche data la complessità della questione e i risvolti, anche gravosi, che può comportare per entrambe le parti. Come sempre, le informazioni riportate servono a fornire al lettore una guida generale e non possono certo esaurire le considerazioni possibili sui diversi strumenti a sua disposizione nel campo delle compravendite immobiliare e negli altri settori di competenza notarile. Allo stesso modo, non è alcun modo possibile valutare le singole fattispecie, compito che spetta solo al Notaio, né rendere conto di eventuali modifiche o sentenze che dovessero variare gli argomenti trattati.
Ribadendo dunque la necessità di accertarsi di persona della situazione in essere al momento in cui si decida di procedere con l’accollo del mutuo e di avvalersi di una consulenza notarile, ecco di seguito un riassunto delle informazioni principali riguardo l’accollo del mutuo:

  • - l’accollo del mutuo consiste, quando si compra una nuova abitazione già gravata di mutuo ipotecario, nel rilevare il mutuo del precedente proprietario
  • - con l’accollo, il compratore (accollante) continuerà a pagare le rate del mutuo esattamente come era stato concordato dal venditore (accollato)
  • - in questo modo il compratore risparmierà sulle spese di apertura di una nuova ipoteca e di un nuovo mutuo, mentre il venditore non si troverà costretto ad estinguere il mutuo originario e a far togliere l’ipoteca
  • - la banca deve dare il proprio benestare: in caso contrario l’accollato rimarrà comunque responsabile del mutuo
  • - l’accollo può essere cumulativo (l’accollato rimane responsabile del mutuo in solido con l’accollante) o liberatorio (l’accollato viene liberato da ogni obbligo, l’accollante è l’unico responsabile della restituzione del debito)
  • - è necessario assicurarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non trovarsi a dover sanare la situazione
  • - l’accollo deve essere indicato chiaramente, con tutte le sue clausole e caratteristiche, nel rogito notarile
  • - è necessario verificare che le condizioni del mutuo stipulato siano adeguate alle necessità dell’accollante
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