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ACCOLLO MUTUO IPOTECARIO: COSA COMPORTA E QUALI DIFFERENZE ESISTONO

È possibile accollarsi il mutuo, ovvero comprare il bene ipotecato subentrando nel finanziamento fatto dal proprietario per il precedente acquisto. video

L'accollo può anche essere cumulativo e non liberatorio: in quanto il mutuatario originario è debitore in solido con l'acquirente (nuovo mutuatario) in caso di insolvenza del secondo.

CONSULENZA NOTARILE – ACCOLLO MUTUO

In materia di mutuo il notaio ha un ruolo importante perché deve predisporre e controllare le condizioni necessarie alla costituzione dello stesso.

Grazie a Notaio Facile puoi compilare il form di richiesta e rivolgerti direttamente al Notaio Online per il tuo caso. Per quanto riguarda l'accollo, la consulenza notarile può essere importante per orientare le parti sui vantaggi e i rischi di questo strumento. Usufruendo del servizio riceverai gratuitamente una risposta o il Preventivo richiesto per l’atto di accollo mutuo di norma entro le prime quarantotto ore dall’invio della richiesta.

Accollo del Mutuo, come funziona

Quando si stipula un Mutuo sia esso un Mutuo Prima Casa o per un’altra tipologia di immobile, ci si assume un impegno che protrae per diversi anni, spesso per decenni. Un periodo molto lungo, durante il quale le cose possono cambiare, ponendoci anche di fronte a scelte che forse inizialmente non avevamo previsto. Ciò che dovrebbe avvenire di norma è che, quando si vende un’abitazione sulla quale grava un mutuo ipotecario, si proceda prima con l’estinzione del mutuo stesso: in questo modo, prima dell’atto di vendita o al più tardi contestualmente alla firma, viene cancellata l’ipoteca che grava sulla casa. L'immobile, dunque, viene trasferito libero da gravami. Se però l’acquirente volesse a sua volta aprire un mutuo per comprare quella stessa casa (che quindi verrebbe di nuovo sottoposta a ipoteca) potrebbe decidere di procedere con il cosiddetto accollo del mutuo. In altre parole, l’acquirente con l’accollo del mutuo si impegna a continuare a pagare il mutuo in essere, quindi quota capitale residua e interessi, fino alla scadenza del contratto.

accollo del mutuo

Quando può convenite l'accollo di mutuo? Occorre naturalmente fare una serie di conti e valutazioni per non compiere passi sbagliati. Intuitivamente il prezzo di vendita scenderà: la somma ancora da restituire alla banca dovrà essere scalata dal prezzo dell’abitazione. L’acquirente dal canto suo si impegnerà a pagare le rate del mutuo così come concordato: si tratta potenzialmente di un’opportunità per chi compra, perché in questo modo potrà sì avere un mutuo (esattamente come avrebbe fatto senza l’accollo), ma non dovrà sostenere le spese di una nuova ipoteca. Al tempo stesso il venditore avrebbe il vantaggio di non essere libero dal debito contratto per l'acquisto di casa, senza bisogno di procedere con estinzione anticipata del mutuo e cancellazione dell’ipoteca sulla casa. Non ci sono dunque ombre sullo strumento dell’accollo del mutuo? In realtà, come spesso accade, non è tutto oro quello che luccica. La consulenza notarile potrebbe servire ad evidenziare per tempo anche i punti critici di questo strumento. Primo: il venditore deve ottenere la liberazione da parte della banca creditrice. In altre parole, la banca deve accettare il compratore come nuovo responsabile del mutuo. Non è un obbligo. Se ciò non avvenisse, il venditore sarebbe responsabile del pagamento del mutuo da parte dell’acquirente: una situazione certo non auspicabile. L’acquirente da parte sua deve valutare se il mutuo in essere sia o meno conveniente: accollandoselo, infatti, ne accetta tutte le condizioni, ivi compresa durata, tasso di interesse, importo delle rate e così via. In alcuni momenti storici potrebbe apparire più conveniente stipulare un nuovo mutuo.

Proprio come in una normale compravendita immobiliare il Notaio provvederà a eseguire le necessarie verifiche prima di procedere con il rogito. Con questo documento prende ufficialmente forma l’accollo, che diviene quindi operativo. Come abbiamo avuto già modo di osservare, il ruolo del Notaio è di fondamentale importanza per garantire la regolarità della transazione e anche dell’immobile stesso che ne è oggetto. Ancora di più lo è in questi casi in cui è necessario fare una serie di considerazioni data la particolarità del contratto: proprio per questo richiedere una consulenza notarile specializzata prima di prendere qualsiasi decisione può essere un’ottima idea. Il Notaio saprà fornire le informazioni necessarie per comprendere la effetti e risvolti dell'atto, sia nell’immediato, sia nel medio e lungo periodo.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio

Sono due le possibilità che si presentano riguardo all’accollo del mutuo. Con l’accollo cumulativo: con questa formula il venditore (accollato) rimane comunque responsabile del mutuo insieme al compratore (accollante). Se quest’ultimo dunque non potesse per qualsiasi motivo rimborsare il debito alla banca, questa potrà chiedere soddisfazione anche al venditore. Si tratta, come è facile comprendere, di una formula che presuppone un rapporto di fiducia tra le due parti e che viene applicata di norma tra genitori e figli quando per diversi motivi non si voglia ricorrere alla donazione. Se l’intervento del Notaio è sempre di grande importanza, in caso si decida di procedere con l’accollo cumulativo potremmo dire che è indispensabile per verificarne tutte le conseguenze. Certi limiti appena visti si possono superare optando per l’accollo liberatorio: con questa formula il debito viene trasferito in toto sull’accollante, liberando dunque il venditore da qualsiasi obbligo. Attenzione: è necessario che l’atto notarile citi espressamente questa condizione, così da non incorrere in problemi nel caso in cui l’acquirente non si dimostrasse in grado di far fronte all’impegno assunto.

Riassumendo: accollo, tipologie, caratteristiche e Notaio

Accollo mutuoRiassumiamo di seguito le caratteristiche principali dello strumento dell’accollo del mutuo nelle sue due forme (cumulativo e liberatorio). In ogni caso, si rimanda alla consulenza di un Notaio, vista anche la complessità della questione e i risvolti, anche gravosi, che può comportare per entrambe le parti. Come sempre, le informazioni riportate servono a fornire al lettore una guida generale e non possono esaurire le considerazioni possibili sui diversi strumenti a sua disposizione nel campo delle compravendite immobiliare e negli altri settori di competenza notarile. Allo stesso modo, non è possibile valutare le singole fattispecie in astratto, compito di cui invece può incaricarsi il Notaio, né rendere conto di eventuali modifiche o sentenze che dovessero variare gli argomenti trattati. Ribadendo dunque la necessità di accertarsi di persona della situazione in essere al momento in cui si decida di procedere con l’accollo del mutuo e di avvalersi di una consulenza notarile, ecco di seguito un riassunto delle informazioni principali riguardo l’accollo del mutuo:

  • l’accollo del mutuo consiste, quando si compra una nuova abitazione già gravata di mutuo ipotecario, nel rilevare il mutuo del precedente proprietario
  • con l’accollo, il compratore (accollante) continuerà a pagare le rate del mutuo esattamente come era stato concordato dal venditore (accollato)
  • in questo modo il compratore risparmierà sulle spese di apertura di una nuova ipoteca e di un nuovo mutuo, mentre il venditore non si troverà costretto ad estinguere il mutuo originario e a far togliere l’ipoteca
  • la banca deve dare il proprio benestare: in caso contrario l’accollato rimarrà comunque responsabile del mutuo
  • l’accollo può essere cumulativo (l’accollato rimane responsabile del mutuo in solido con l’accollante) o liberatorio (l’accollato viene liberato da ogni obbligo, l’accollante è l’unico responsabile della restituzione del debito)
  • è necessario assicurarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non trovarsi a dover sanare la situazione
  • l’accollo deve essere indicato chiaramente, con tutte le sue clausole e caratteristiche, nel rogito notarile
  • è necessario verificare che le condizioni del mutuo stipulato siano adeguate alle necessità dell’accollante
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