Accollo del mutuo, cosa risparmia e cosa rischia chi compra

• Accollo del mutuo nel rogito e preventivo
• Accollo del mutuo, come funziona
• Detrazione, spese e casa dal costruttore, i dubbi di chi si accolla il mutuo
• Accollo cumulativo e accollo liberatorio
• Riassumendo: accollo, tipologie, caratteristiche e notaio

È possibile accollarsi il mutuo, ovvero comprare il bene ipotecato subentrando nel finanziamento fatto dal proprietario per il precedente acquisto.

L'accollo può anche essere cumulativo e non liberatorio: in quanto il mutuatario originario è debitore in solido con l'acquirente (nuovo mutuatario) in caso di insolvenza del secondo.

ACCOLLO DEL MUTUO NEL ROGITO E PREVENTIVO

In materia di mutuo il notaio ha un ruolo importante perché di norma predispone e controlla le condizioni necessarie alla costituzione dello stesso; con l’accollo, il subentro nel mutuo del venditore viene scritto nel rogito di compravendita come parte del pagamento del prezzo.

Grazie a Notaio Facile puoi compilare il form di richiesta e rivolgerti direttamente al Notaio Online per il tuo caso. Per quanto riguarda l'accollo, un confronto con il notaio può essere importante per orientare le parti sui vantaggi e i rischi di questo strumento; i costi di un eventuale appuntamento si concordano con lo studio. Usufruendo del servizio riceverai gratuitamente il Preventivo richiesto per la compravendita con accollo del mutuo, di norma entro poche ore dall’invio della richiesta.

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Accollo del Mutuo, come funziona

Quando si stipula un Mutuo sia esso un Mutuo Prima Casa o per un’altra tipologia di immobile, ci si assume un impegno che protrae per diversi anni, spesso per decenni. Un periodo molto lungo, durante il quale le cose possono cambiare, ponendoci anche di fronte a scelte che forse inizialmente non avevamo previsto. Ciò che dovrebbe avvenire di norma è che, quando si vende un’abitazione sulla quale grava un mutuo ipotecario, si proceda prima con l’estinzione del mutuo stesso: in questo modo, prima dell’atto di vendita o al più tardi contestualmente alla firma, viene cancellata l’ipoteca che grava sulla casa. L'immobile, dunque, viene trasferito libero da gravami. Se però l’acquirente volesse a sua volta aprire un mutuo per comprare quella stessa casa (che quindi verrebbe di nuovo sottoposta a ipoteca) potrebbe decidere di procedere con il cosiddetto accollo del mutuo. In altre parole, l’acquirente con l’accollo del mutuo si impegna a continuare a pagare il mutuo in essere, quindi quota capitale residua e interessi, fino alla scadenza del contratto.

Quando può avere senso l'accollo di mutuo? Occorre naturalmente fare una serie di conti e valutazioni per non compiere passi sbagliati. Intuitivamente la somma da versare al venditore scenderà: il debito ancora da restituire alla banca, che il compratore si accolla, diventa parte del prezzo e si scala da quanto gli si paga. L’acquirente dal canto suo si impegnerà a pagare le rate del mutuo così come concordato: si tratta potenzialmente di un’opportunità per chi compra, perché in questo modo potrà sì avere un mutuo (esattamente come avrebbe fatto senza l’accollo), ma di norma senza l’istruttoria, la perizia e l’atto di un nuovo mutuo. Con il solo accollo, però, l’importo non aumenta: se il debito residuo non basta a coprire il prezzo, la differenza va pagata con altro denaro. Al tempo stesso il venditore non deve procedere con l’estinzione anticipata del mutuo e la cancellazione dell’ipoteca sulla casa, anche se per i mutui casa delle persone fisiche l’estinzione anticipata è comunque senza penali (art. 120 ter TUB). Non ci sono dunque ombre sullo strumento dell’accollo del mutuo? In realtà, come spesso accade, non è tutto oro quello che luccica. Un confronto con il notaio potrebbe servire ad evidenziare per tempo anche i punti critici di questo strumento. Primo: il venditore deve ottenere la liberazione da parte della banca creditrice. In altre parole, la banca deve accettare il compratore come nuovo responsabile del mutuo. Non è un obbligo. Se ciò non avvenisse, il venditore sarebbe responsabile del pagamento del mutuo da parte dell’acquirente: una situazione certo non auspicabile. L’acquirente da parte sua valuta se le condizioni del mutuo in essere siano adatte a lui: accollandoselo, infatti, ne accetta tutte le condizioni, ivi compresa durata, tasso di interesse, importo delle rate e così via. In alcuni momenti storici un nuovo mutuo potrebbe offrire condizioni migliori.

Proprio come in una normale compravendita immobiliare il Notaio di norma esegue le necessarie verifiche prima di procedere con il rogito, a partire dall’ispezione ipotecaria. Con questo documento prende ufficialmente forma l’accollo, che diviene quindi operativo. Come abbiamo avuto già modo di osservare, il ruolo del Notaio è di grande importanza per garantire la regolarità della transazione e anche dell’immobile stesso che ne è oggetto. Ancora di più lo è in questi casi in cui servono una serie di considerazioni data la particolarità del contratto: proprio per questo un confronto con il notaio prima di firmare il preliminare può aiutare a chiarire i punti aperti. Il Notaio può fornire le informazioni necessarie per comprendere gli effetti e i risvolti dell'atto, sia nell’immediato, sia nel medio e lungo periodo.

Detrazione, spese e casa dal costruttore, i dubbi di chi si accolla il mutuo

Chi si accolla il mutuo può detrarre gli interessi?

Sì, alle condizioni ordinarie: la casa deve diventare la sua abitazione principale e la detrazione del 19% riguarda gli interessi che paga dopo l’accollo, entro il limite di 4.000 euro l’anno. Per i termini previsti dalla legge, come data del mutuo conta di norma quella del contratto di accollo.

Con l’accollo si risparmia sulle spese del mutuo?

In parte. Di norma non ci sono l’istruttoria e la perizia di un nuovo mutuo né un secondo atto notarile per il finanziamento, mentre il rogito di compravendita e le sue imposte restano quelli di ogni acquisto. Se la banca chiede spese per la pratica di accollo, è buona norma farsele indicare per iscritto prima del preliminare.

Comprando dal costruttore bisogna accollarsi una parte del suo mutuo?

Di norma no, è una possibilità. Per le case da costruire comprate da persone fisiche la legge vieta di stipulare il rogito se prima, o al momento della firma, il mutuo del costruttore non è stato diviso in quote o non c’è un titolo per cancellare o frazionare l’ipoteca (art. 8 D.Lgs. 122/2005). Chi compra può poi accollarsi la quota della sua casa oppure pagare il prezzo per intero; come funziona è spiegato nella pagina sul frazionamento del mutuo.

L’accollo si può scrivere già nel preliminare?

Sì: di norma il preliminare indica quale parte del prezzo sarà pagata con l’accollo e può essere legato alla risposta della banca, come avviene nel compromesso condizionato al mutuo. Come formulare la condizione è buona norma chiederlo al notaio.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio

Sono due le possibilità che si presentano riguardo all’accollo del mutuo. Con l’accollo cumulativo: con questa formula il venditore (accollato) rimane comunque responsabile del mutuo insieme al compratore (accollante). Se quest’ultimo dunque non potesse per qualsiasi motivo rimborsare il debito alla banca, questa potrà chiedere soddisfazione anche al venditore. Si tratta, come è facile comprendere, di una formula che presuppone un rapporto di fiducia tra le due parti. Se l’intervento del Notaio è sempre di grande importanza, in caso si decida di procedere con l’accollo cumulativo può aiutare a verificarne tutte le conseguenze. Certi limiti appena visti si possono superare optando per l’accollo liberatorio: con questa formula il debito viene trasferito in toto sull’accollante, liberando dunque il venditore da qualsiasi obbligo. Attenzione: la liberazione del venditore vale solo se è condizione espressa dell’accordo o se la banca dichiara espressamente di liberarlo (art. 1273 c.c.), e per questo di norma l’atto notarile la cita in modo chiaro, così da non incorrere in problemi nel caso in cui l’acquirente non si dimostrasse in grado di far fronte all’impegno assunto.

Se invece la banca non aderisce, l’accordo resta interno tra venditore e compratore: verso la banca continua a rispondere il venditore, e chi compra si impegna solo nei suoi confronti a pagare le rate. È una differenza che conta anche per chi compra, perché l’ipoteca resta sulla casa finché il mutuo non è estinto.

Riassumendo: accollo, tipologie, caratteristiche e Notaio

Riassumiamo di seguito le caratteristiche principali dello strumento dell’accollo del mutuo nelle sue due forme (cumulativo e liberatorio). In ogni caso, si rimanda alla consulenza di un Notaio, vista anche la complessità della questione e i risvolti, anche gravosi, che può comportare per entrambe le parti. Come sempre, le informazioni riportate servono a fornire al lettore una guida generale e non possono esaurire le considerazioni possibili sui diversi strumenti a sua disposizione nel campo delle compravendite immobiliare e negli altri settori di competenza notarile. Allo stesso modo, non è possibile valutare le singole fattispecie in astratto, compito di cui invece può incaricarsi il Notaio, né rendere conto di eventuali modifiche o sentenze che dovessero variare gli argomenti trattati. Ribadendo dunque la necessità di accertarsi di persona della situazione in essere al momento in cui si decida di procedere con l’accollo del mutuo e di avvalersi di una consulenza notarile, ecco di seguito un riassunto delle informazioni principali riguardo l’accollo del mutuo:

• l’accollo del mutuo consiste, quando si compra una nuova abitazione già gravata di mutuo ipotecario, nel rilevare il mutuo del precedente proprietario
• con l’accollo, il compratore (accollante) continuerà a pagare le rate del mutuo esattamente come era stato concordato dal venditore (accollato)
• in questo modo il compratore di norma risparmia le spese di istruttoria, perizia e atto di un nuovo mutuo, mentre il venditore non si troverà costretto ad estinguere il mutuo originario e a far togliere l’ipoteca
• la banca deve dare il proprio benestare: in caso contrario l’accollato rimarrà comunque responsabile del mutuo
• l’accollo può essere cumulativo (l’accollato rimane responsabile del mutuo in solido con l’accollante) o liberatorio (l’accollato viene liberato da ogni obbligo, l’accollante è l’unico responsabile della restituzione del debito)
• è buona norma assicurarsi che l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non trovarsi a dover sanare la situazione
• l’accollo va indicato chiaramente, con tutte le sue clausole e caratteristiche, nel rogito notarile
• è prudente verificare che le condizioni del mutuo stipulato siano adeguate alle necessità dell’accollante, che può detrarre gli interessi se la casa diventa la sua abitazione principale.