Tasse e imposte su acquisto prima casa: il notaio online risponde
- Acquisto tra privati
- Acquisto da costruttore
- Consulenza notarile su tasse e imposte
- Calcolo di tasse e imposte per l’acquisto della casa e del valore catastale
- Calcolo di tasse e imposte sulla compravendita e rogito notarile
- Tasse sull’acquisto della casa: le domande di chi sta per firmare
Le parti hanno l'obbligo di dichiarare in atto il prezzo di compravendita che, in taluni casi, costituirà anche la base imponibile per il calcolo delle imposte. Prendiamo in considerazione due opzioni.
Le aliquote in vigore al 2026
Prima di entrare nel dettaglio, ecco i numeri che contano davvero quando si compra casa.
Tradotto in euro su una casa con rendita catastale di 600 euro comprata da un privato: prima casa 1.386 euro di registro più 100 euro di imposte fisse, seconda casa 6.804 euro più 100. Da un costruttore, sullo stesso appartamento pagato 200.000 euro, l’IVA è di 8.000 euro con la prima casa e di 20.000 senza. Come si arriva a questi numeri è spiegato più sotto.
Acquisto tra privati
Nel caso di compravendita tra privati, avente per oggetto un immobile a uso abitativo, le imposte possono essere corrisposte sulla base della rendita catastale rivalutata, indipendentemente dal prezzo di acquisto: è il meccanismo del prezzo-valore.
Nel caso di fattispecie che danno diritto alle agevolazioni sull'acquisto prima casa, l'imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull'imponibile, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di 110, con un minimo di 1.000,00 euro; a questa imposta si devono poi aggiungere quelle ipotecarie e catastali in misura fissa, pari a euro 50,00 ciascuna per un totale, quindi, di euro 100,00.
Nel caso di acquisto di seconda casa l'imposta di registro è dovuta nella misura del 9% sull'imponibile, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di 120, sempre con un minimo di 1.000,00 euro; l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale restano fisse, 50,00 euro ciascuna.
La dicotomia tra prezzo e valore catastale integra, quindi, una sorta di patto con l'erario.
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Acquisto da costruttore
All'IVA, si aggiungeranno, in ogni caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a euro 200,00 ciascuna per complessivi euro 600,00.
In caso di acquisto da società non costruttrice o, comunque, decorsi cinque anni dalla fine dei lavori (salvo che l'impresa opti per l'applicazione dell'IVA) sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale, come nella compravendita tra privati. Quale strada riguarda il proprio caso, e chi lo stabilisce, è spiegato nella pagina su quando si paga l’IVA per l’acquisto di una casa.
Occorre infine considerare che, negli acquisti soggetti a IVA, oltre alle imposte sopra indicate sono dovuti altri importi: bollo (230,00 euro), tassa ipotecaria (35,00 euro) e tributi speciali catastali (55,00 euro). Negli acquisti con imposta di registro proporzionale queste voci sono invece esenti dal 2014. Restano in ogni caso i contributi per la Cassa nazionale del notariato e per l'archivio notarile, che il notaio indica nel preventivo. Le cifre riportate sono aggiornate al 2026; per il proprio caso specifico è comunque buona norma chiedere conferma al notaio.
Consulenza notarile su tasse e imposte
Le tasse e le imposte, in materia di compravendita, sono diverse e seguono regole specifiche che possono subire aggiornamenti legislativi. Per questo può essere utile chiedere Consulenza al Notaio. Grazie a questo portale potrai entrare in contatto diretto con un Notaio, inviando la tua richiesta senza alcun impegno e ricevendo in poche ore, gratuitamente, un Preventivo Notarile.
Calcolo di tasse e imposte per l’acquisto della casa e del valore catastale
Abbiamo parlato poco sopra del valore catastale, in base al quale andremo a calcolare l’imposta di registro nella misura del 9% (che si riduce al 2% se si tratta di una prima casa). Diverso invece il caso in cui la compravendita preveda l’IVA, che ammonta al 10% del valore dell’immobile (4% se si tratta di prima casa), intendendo con valore dell’immobile il prezzo che abbiamo pagato al venditore e non il valore catastale. Si tratta infatti di due cifre diverse: il calcolo dell’IVA è semplice, in quanto possiamo determinarla senza problemi aumentando del 10% (o del 4%) il prezzo di acquisto dell’abitazione. Se dunque abbiamo pattuito con l’impresa un prezzo di 100mila euro, l’IVA ammonterà a 10mila euro (4mila in caso di agevolazione al 4%).
Più complesso invece il calcolo del valore catastale, per il quale bisogna innanzitutto conoscere la rendita catastale dell’immobile. Per calcolare questa imposta sulla casa dobbiamo dunque innanzitutto conoscere la rendita catastale dell’immobile.
Ma cosa si intende per rendita catastale? È un valore che viene attributo a tutti gli immobili a fini fiscali e si calcola di norma moltiplicando la grandezza dell’immobile stesso (vani o metri quadri) per il valore indicato nelle tariffe d’estimo dell’Agenzia delle Entrate in relazione alla classe di appartenenza dell’immobile stesso. Diversa sarà, ad esempio, la rendita catastale di un immobile di lusso e di una casa ordinaria, anche a parità di superficie. Si legge nella visura catastale, come spiegato nella pagina sulla rendita catastale per comprare casa.
Dunque, per calcolare l’imposta di registro dobbiamo conoscere il valore catastale dell’immobile, il quale si determina a partire dalla rendita catastale, che a sua volta viene calcolata in base alle dimensioni dell’immobile (quindi estensione, numero di vani, volume) e all’estimo (le tabelle di coefficienti cui abbiamo accennato sopra, che variano in base alla tipologia di immobile e alla zona in cui si trova). Ne risulta evidente come, per determinare questo valore, dobbiamo essere in possesso di una serie precisa di dati: un professionista saprà sicuramente aiutarci in questo delicato passaggio.
In ogni caso, sarà sempre utile conoscere con precisione la rendita catastale del nostro immobile, perché non servirà a determinare solo l’imposta di registro al momento dell’acquisto, anzi: questo parametro viene usato molto spesso ai fini fiscali, ad esempio per determinare l’importo dell’IMU, dell’imposta sulle successioni e sulle donazioni, delle imposte ipotecarie e delle imposte catastali. Inoltre viene utilizzato ogni qualvolta si debba calcolare il valore erariale di un bene e la relativa redditività, in base ai quali vengono determinate tasse e imposte sui beni immobili.
Presa conoscenza della rendita catastale dell’immobile oggetto di compravendita, possiamo a questo punto calcolare il valore catastale del nostro immobile con un calcolo abbastanza semplice: basta moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per 110 se si tratta della prima casa e delle relative pertinenze e per 120 per quasi tutti gli altri immobili. Con una rendita di 600 euro: 600 più il 5% fa 630; per 110 fa 69.300 euro, il 2% del quale è 1.386 euro; per 120 fa 75.600 euro, il 9% del quale è 6.804 euro.
Calcolo di tasse e imposte sulla compravendita e rogito notarile
Per poter versare le imposte in base al valore catastale (se dunque l’operazione non è soggetta a IVA) la compravendita deve avere ad oggetto un immobile ad uso abitativo, ivi comprese le sue pertinenze, portata a termine da persone fisiche e non in nome di attività professionali di qualsiasi tipo. Inoltre nel rogito notarile deve essere riportato esattamente l’importo che abbiamo a tutti gli effetti concordato con il venditore.
Questo ultimo punto, che sembrerebbe scontato, riveste in realtà una grande importanza: se si volesse occultare una parte della cifra pattuita, indicando nell’atto di compravendita un importo inferiore a quello che realmente andremo a pagare, le conseguenze sarebbero onerose. Infatti non solo perderemo il beneficio concesso dalla norma, trovandoci a pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali non più sul valore catastale, ma sul prezzo d’acquisto. Dovremo inoltre anche pagare una sanzione molto salata, che può addirittura raddoppiare l’importo della maggiore imposta dovuta (la differenza tra quanto avremmo pagato con l’imposta di registro regolare e quanto andremo invece a pagare ora considerando il reale prezzo d’acquisto). La consulenza del Notaio può aiutare a considerare gli strumenti che la legge fornisce per risparmiare senza rischi.
Abbiamo parlato poco sopra di pertinenze, alle quali viene applicata la stessa imposta prevista l’abitazione: questo è vero se nel rogito notarile trova riscontro quello che in termine tecnico è denominato “vincolo pertinenziale”; in altre parole questa pertinenza deve essere abbastanza vicina da poter essere davvero di servizio all’abitazione e dunque usata a questo scopo. L’esempio più comune è quello del box che può essere nell’edificio stesso, ma anche in un edificio vicino, come spesso accade nelle grandi città. Se invece il box è molto distante dall’abitazione cade il vincolo pertinenziale e non si può dunque godere dell’applicazione delle stesse imposte. I casi del box comprato da solo, anche anni dopo la casa, sono nella pagina sull’agevolazione prima casa per il box.
Tasse sull’acquisto della casa: le domande di chi sta per firmare
Le imposte si calcolano sul prezzo o sul valore catastale?
Comprando da un privato, sul valore catastale, se chi compra è una persona fisica e la casa è abitativa: è il prezzo-valore, e di norma comporta un risparmio rispetto al pagare sul prezzo pieno. Comprando da un costruttore con IVA, invece, si paga sul prezzo.
Quando le imposte si pagano e a chi?
Al rogito, al notaio, che le versa allo Stato quando registra l’atto. L’IVA, invece, si paga direttamente al costruttore insieme al prezzo.
Chi compra una seconda casa quanto paga in più rispetto alla prima?
Da un privato l’imposta di registro passa dal 2% al 9%, e il coefficiente sale da 110 a 120: su una rendita di 600 euro si passa da 1.386 a 6.804 euro di imposte.
