Mutuo contestuale o non contestuale: cosa cambia al rogito
- Tipi di erogazione mutuo e importanza del notaio
- Differenze tra erogazione contestuale e non contestuale
- Tipologie di erogazione del mutuo e atto notarile
- Il rimborso delle rate del mutuo
- L’atto notarile di mutuo
- Domande frequenti sull’erogazione del mutuo
Tipi di erogazione mutuo e importanza del notaio
La banca può erogare la somma al momento del rogito (erogazione contestuale) oppure dopo che il notaio avrà fornito alla banca la relazione definitiva e si siano avverate le altre eventuali condizioni poste dalla banca nel contratto di mutuo (erogazione non contestuale). video
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Differenze tra erogazione contestuale e non contestuale
Con l'erogazione contestuale la banca mette immediatamente a disposizione del mutuatario la somma mutuata, che può essere utilizzata per pagare la parte venditrice.
Con l'erogazione non contestuale, invece, la somma mutuata viene messa a disposizione del mutuatario solo in un momento successivo all'atto (avvenuta iscrizione ipotecaria sull'immobile dato in garanzia, ovvero trasmissione della relazione notarile definitiva o, ancora, consolidamento dell'ipoteca agli effetti delle norme sulla crisi d’impresa, ecc.); di tale circostanza occorre tener conto laddove la somma mutuata serva per pagare parte del prezzo.
| Contestuale | Non contestuale | |
|---|---|---|
| Quando arrivano i soldi | Alla firma | Qualche giorno dopo, quando si avverano le condizioni della banca |
| Il venditore incassa | Tutto al rogito, spesso con assegni circolari o bonifico | La parte coperta dal mutuo in un secondo momento |
| Cosa verificare | Che la banca prepari per tempo i pagamenti | Che il venditore lo sappia e lo accetti, meglio già nel preliminare |
Un esempio: casa da 250.000 euro con mutuo da 200.000
Giulia compra un trilocale a 250.000 euro: 50.000 euro sono risparmi suoi, 200.000 arrivano dal mutuo. Se l’erogazione è contestuale, al rogito il venditore riceve l’intero prezzo e il passaggio di proprietà si chiude in una volta sola. Se invece la banca eroga dopo, al rogito Giulia può versare solo i suoi 50.000 euro, e i 200.000 arriveranno al venditore qualche giorno dopo. È una situazione frequente, ma va chiarita prima: un venditore che si aspetta tutto il prezzo alla firma potrebbe rifiutarsi di firmare. Per questo conviene chiedere subito alla banca che tipo di erogazione prevede e scriverlo nel preliminare condizionato al mutuo o comunque nel compromesso.
C’è poi uno strumento a tutela di chi compra, a prescindere dal mutuo: su richiesta anche di una sola parte, il prezzo o il saldo può restare depositato su un conto dedicato del notaio fino alla trascrizione dell’atto, e viene poi girato al venditore se non sono comparse ipoteche o pignoramenti nel frattempo. Va chiesto prima del rogito; se può servire nel vostro caso è bene valutarlo con il notaio.
CONSULENZA NOTARILE – TIPI DI EROGAZIONE MUTUO
In questa materia il notaio ha un ruolo importante perché, semplificando, si occupa di verificare che ci siano le condizioni necessarie alla costituzione del mutuo e dell’ipoteca.
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Tipologie di erogazione del Mutuo e atto Notarile
L'erogazione del mutuo può prevedere diverse modalità.
Il primo caso è quello di accredito del denaro sul conto corrente intestato al mutuatario presso la banca mutuante. In questo modo la persona che ha richiesto il mutuo troverà sul suo conto corrente l’intera cifra richiesta, messa a disposizione dalla banca. Il secondo scenario è invece quello dell’erogazione tramite assegno bancario o (terzo caso) tramite assegno circolare, spesso preferito all’assegno bancario in quanto ha delle caratteristiche che lo rendono più sicuro rispetto a quest’ultimo.
La quarta possibilità è il bancogiro, corrispettivo del giroconto che avviene tra conti di persone fisiche e che consiste nello spostamento di una somma di denaro da un conto a un altro. Il bancogiro in sostanza consiste nella disposizione di un ordinante di accreditare una somma sul conto di un beneficiario. In questo caso l’ordinante sarà la banca stessa e il beneficiario la persona che ha richiesto il Mutuo.
Per chi compra una casa da ristrutturare o da costruire esiste anche l’erogazione a stati di avanzamento lavori: la banca versa il mutuo a tranche, man mano che i lavori procedono e vengono verificati dal suo perito.
Ogni Mutuo prevede il cosiddetto “piano di ammortamento”: si tratta cioè di un prospetto in cui si indicano la durata del mutuo e le diverse rate. Se per il tasso fisso tale piano sarà predeterminato per tutta la durata del mutuo stesso (a meno che intervengano ricontrattazioni, surroghe o restituzioni parziali della quota capitale nel corso degli anni), diverso è naturalmente il caso del mutuo a tasso variabile o misto, che si modifica con il variare dei tassi di mercato. La maggiore incertezza riguardo i tassi da applicarsi nel corso degli anni viene controbilanciata con l’offerta di tassi più vantaggiosi rispetto alla formula fissa al momento della sottoscrizione del mutuo. Il mutuatario dovrà dunque restituire il credito tramite rate che saranno composte in parte da quota capitale, in parte da interessi. Per chiarire il concetto: pagando una rata del mutuo non si andrà a scalare l’intero importo dalla cifra che abbiamo chiesto per pagare l’abitazione (la quota capitale, appunto). Una parte della rata sarà infatti destinata al pagamento degli interessi sul mutuo.
La composizione della rata varia di norma nel tempo, anche nel caso in cui l’importo mensile rimanga lo stesso: ad esempio, nel sistema cosiddetto “alla francese”, largamente applicato, le rate dei primi anni di mutuo comprendono una parte consistente di quota interessi e solo una piccola parte di quota capitale. Verso la metà del periodo di mutuo la quota interessi e la quota capitale tenderanno a equivalersi, mentre verso la fine del mutuo la gran parte della rata sarà costituita da quota capitale e solo una piccola parte sarà quella destinata a coprire gli ultimi interessi.
Il rimborso delle rate del Mutuo
Le tipologie di rimborso del mutuo possono essere diverse. Quella più diffusa è la tipologia del rimborso a rate costanti, con scadenze e importi certi sia per l’istituto di credito sia per il mutuatario. Attenzione: rate costanti non significa necessariamente tasso fisso, anche i mutui ha tasso variabile possono essere soggetti al rimborso a rate costanti, se a variare non è l’importo della rata, ma il numero di rate da pagare. Il rimborso a rate crescenti prevede un aumento dell’importo secondo un incremento percentuale prefissato, indipendentemente dal fatto che siano a tasso fisso o a tasso variabile. Sono utili quando si prevede un accrescimento della propria capacità reddituale nel tempo: le rate infatti saranno più basse all’inizio del mutuo e andranno via via a crescere negli anni. Vi sono poi forme di rimborso particolarmente flessibili, i cosiddetti mutui a gestione autonoma. Con questa formula è possibile decidere autonomamente quanto rimborsare nelle singole rate, a patto che entro determinate scadenze si sia provveduto comunque al rimborso di una determinata parte del capitale. Per quanto possa sembrare una proposta allettante, si tratta di una formula poco usata perché presenta in realtà un alto rischio di causare più problemi che vantaggi al mutuatario.
Con il pagamento dell’ultima rata si estingue il rapporto di credito tra il mutuatario e la banca. Per i mutui ipotecari concessi dalle banche, l’ipoteca di norma si cancella con una procedura semplificata avviata dalla banca stessa, senza bisogno di un atto notarile e senza costi per il cliente. Il mutuo si può estinguere anche dietro pagamento della restante parte della quota capitale, ma anche se si procede a risolvere il contratto per ritardato pagamento. In quest’ultimo caso, la banca può procedere a chiedere per via esecutiva il pagamento integrale dell’intera somma e degli interessi come pattuito.
Per quanto riguarda l’estinzione anticipata, è uno strumento prezioso nelle mani del mutuatario: avendo questi una somma a disposizione da destinare al pagamento del proprio debito con la banca, questi può versarlo per estinguere in tutto o in parte il contratto. È infatti possibile sia restituire una parte della quota capitale in qualsiasi momento (in questo caso l’importo delle rate verrà ricalcolato, sia perché la quota capitale diminuisce, sia perché verranno ricalcolati di conseguenza gli interessi da corrispondere), sia restituire l’intera quota capitale rimanente: in tal caso verrà ad estinguersi anche il rapporto di credito con la banca, che provvederà a togliere l’ipoteca all’immobile. Se, come ipotizzato sopra, il piano di ammortamento prevedesse maggiore quota interessi a inizio mutuo e maggiore quota capitale a fine mutuo, ne risulterebbe come conseguenza diretta che la maggior convenienza si avrebbe procedendo con l’estinzione anticipata parziale del mutuo stesso nei primi anni e fino alla metà del periodo convenuto, dalla metà in poi l’operazione comporterebbe un risparmio minore, fino ad essere esiguo a fine mutuo. Per i mutui presi da persone fisiche per comprare o ristrutturare la casa, la legge vieta le penali di estinzione anticipata.
L’atto notarile di Mutuo
Qualsiasi sia il tipo di erogazione scelto e quella di restituzione dell’importo finanziato, tutte le caratteristiche del Mutuo devono essere inserite nell’atto notarile che lo istituisce. In questo documento vengono dunque riportate tutte le clausole, tutti gli accordi, i termini di legge: insomma, tutto quanto serve per determinare senza ombra di dubbio diritti e doveri di entrambe le parti, rispettando le normative vigenti. Si tratta di una funzione di garanzia molto importante sia per la banca sia per il privato: in caso di future controversie, la ragione potrà essere stabilita basandosi proprio su questo atto.
Di solito compravendita e mutuo si firmano lo stesso giorno, uno dopo l’altro, davanti allo stesso notaio. Sul mutuo per la prima casa si paga un’imposta sostitutiva dello 0,25% della somma erogata, che sale al 2% per i mutui destinati a comprare una seconda casa. Come si svolge l’intera operazione, con costi e documenti, è spiegato nella pagina sull’acquisto della casa con mutuo.
Domande frequenti sull’erogazione del mutuo
Cosa vuol dire mutuo a erogazione contestuale?
Che la banca mette a disposizione la somma al momento del rogito, così chi compra può pagare subito il venditore con il denaro del mutuo.
Con l’erogazione non contestuale quando arrivano i soldi?
Dopo la firma, quando si avverano le condizioni previste dalla banca, per esempio l’iscrizione dell’ipoteca e la relazione definitiva del notaio. Di solito si tratta di alcuni giorni, ma i tempi dipendono dalla banca.
Il venditore può rifiutare l’erogazione non contestuale?
Se il preliminare prevedeva il pagamento di tutto il prezzo al rogito, il venditore può pretenderlo. Per questo conviene chiarire il tipo di erogazione con la banca e scriverlo già nel preliminare.
Come viene pagato il venditore con il mutuo?
Di solito con assegni circolari o bonifico disposti dalla banca, per la parte coperta dal mutuo, e con i fondi di chi compra per il resto.
Il prezzo si può depositare dal notaio?
Sì, se lo chiede anche una sola delle parti prima del rogito: il prezzo resta su un conto dedicato del notaio e passa al venditore dopo la trascrizione, se non sono comparse ipoteche o pignoramenti.
Quanto costa l’imposta sul mutuo prima casa?
L’imposta sostitutiva è dello 0,25% della somma erogata per la prima casa e del 2% per la seconda casa. Si aggiungono l’onorario del notaio e le spese della banca.
Quando finisco di pagare il mutuo serve il notaio per cancellare l’ipoteca?
Di norma no: per i mutui bancari l’ipoteca si cancella con una procedura semplificata avviata dalla banca, senza atto notarile e senza costi.
